【專家看2023年房地産政策】去年底召開的中央經濟工作會議涉房內容重點放在了防風險、保民生上，尤其是將房地産防範風險上升到新的高度。從今年地方兩會的會議內容來看，“支援住房改善”、“激活房地産市場”、“因城施策”是多地的高頻詞彙。

一方面是防風險保民生，另一方面是激活房地産市場，全國兩會開幕在即，今年的房地産政策將會有哪些變與不變？2023年如何做好“三保”？如何解決房企的存量風險？當前房地産市場運作狀況有所改善，是否意味著目前樓市企穩？中國網財經就此採訪了多位業內專家。

供應端：“三保”仍是政策工作重點

“今年的房地産市場政策仍然堅持‘房住不炒’的定位，促進房地産市場的平穩健康發展。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示。

如何促進房地産市場平穩健康發展？從供應端來看，王小嬙指出主要還是化解房地産企業的債務風險，改善企業的資産負債表，保交樓、保穩定、保民生，加強保障房的供應。“三保”仍是今年政策工作的重點。

2023年如何做好“三保”？在王小嬙看來，一方面要把控保交樓專項借款落實到實處，對專項借款的去向要做嚴格監管，對各地的爛尾項目進行摸底並定期監測，看是否取得成效；另一方面，對當前的商品房預售制度進行改革，加強對預售資金的監管，保障項目建設資金的充足，從而避免新的爛尾項目風險産生。

除了加大加快落實“保交樓”配套資金外，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，還應從“金融機構仍需要加大對企業資金的支援力度，加快落實‘金融16條’相關舉措”、“擴大現房銷售試點範圍或完善預售相關政策”兩方面來做好“三保”。

陳文靜具體分析，今年1月，《改善優質房企資産負債表計劃行動方案》指出將重點推進“資産激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四個方面共21項工作任務，改善優質房企現金流。

近日，為進一步發揮私募基金多元化資産配置、專業投資運作優勢，滿足不動産領域合理融資需求，證監會啟動不動産私募投資基金試點工作，同日中國證券投資基金業協會發佈了《不動産私募投資基金試點備案指引(試行)》，明確不動産投資範圍、管理人試點要求等。隨著各項政策的細化落實，企業資金面有望逐漸改善，進而對“保交樓”形成支撐。

“地方政府亦可通過定向回購的方式支援‘保交樓’，如回購商品房作為保租房等，推動項目快復工、早交付。”陳文靜補充道。

“三保”要確保能交樓，避免出現大面積爛尾工程造成民生問題，防止風險向金融領域擴散，守住不發生系統性風險的底線。而對於已經形成存量風險的房企，在2023年將如何解決？房企如何防範未來可能發生的房地産金融風險？

王小嬙認為，房地産市場的金融風險來自於過去追求高負債、高杠桿、高週轉的商業模式，對於解決存量房企的風險，可建立幫扶機制。對於未來的房地産金融風險，健全風險防控機制。加強對房地産市場的監管，完善風險預警和監測機制，及時發現風險隱患，並採取措施加以處置。

“多元化融資渠道。鼓勵房企通過多元化融資渠道籌措資金，降低對銀行貸款的依賴程度。此外，要加強對房企融資的審慎監管，防範金融風險。降低負債率。房企應可通過推進資産證券化等方式降低負債率，改善資産負債表。”王小嬙表示。

為了解決“三高”問題，2022年11月以來，政策密集打出了“三支箭”，從“保交樓”進入到“保企業”階段。在業內看來，當前房企融資環境有所改善，“三支箭”效果已初步顯現。

“房地産‘長期看人口,中期看土地,短期看金融’，市場對金融政策的支援更為敏感。”對於今年“三支箭”對房地産市場的作用，王小嬙表示，將繼續産生利好，尤其是第一支箭銀企之間的戰略合作逐步落地，第三支箭的重組將有效改善房企的資産負債表，助力房地産市場回穩。

需求端：購房門檻或將進一步寬鬆

國家統計局2月16日發佈的數據顯示，1月份，中國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有36個和13個，比上月分別增加21個和6個。

“大方向上，目前樓市有企穩趨勢。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

陳文靜指出，近期部分熱點城市市場活躍度有所回升，市場回暖的原因主要包括：一是疫情防控措施優化，隨後又經過春節假期，積壓了部分需求，年後市場迎來需求集中釋放；二是樓市經過一年多的持續調整，熱點城市需求自發恢復意願加強；三是多個核心城市此前優化調控政策，隨著預期好轉，市場活躍度出現回升。

“短期看，部分城市或現3月小陽春，但市場回暖的持續更需要居民置業信心和收入預期的恢復，整體仍需依賴宏觀經濟基本面的修復情況。”陳文靜坦言。“核心一二線城市市場情緒修復節奏較快，多數三四線城市仍面臨調整壓力。”

陳文靜分析，2023全年來看，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續回落，降幅或在3.6%左右。

相較于去年政府工作報告的內容，陳文靜認為，今年政策方面的關鍵點或在於更加強調支援住房改善消費。

貝殼研究院發佈的統計數據顯示，2月中國103個重點城市首套房主流利率平均為4.04%，環比下降6個基點，這是過去4個月首套房貸利率水準基本平穩後的再次明顯下行，絕對水準再創2019年以來新低。23城首套房貸利率下降，首套利率低於房貸利率下限(4.1%)的城市增加至34城。

除房貸利率外，近期多地密集出臺新的房地産調控政策。例如，烏魯木齊、滎陽、六安對購房者實施了稅費補貼；長沙、濟南、紹興等城市優化限購政策，支援多孩家庭購房，此外河南省等地還實施了“交房即交證”政策，加快購房流程。

對於今年樓市的發展趨勢，王小嬙分析認為，今年整體維持寬鬆的局面，金融對房地産市場的支援力度持續，供需兩端齊發力，需求端主要從差別化信貸上出發，降利率，降首付比例等。

“今年相較于去年的‘變’在於，今年的購房門檻進一步寬鬆，如限售、限購等均面臨新一輪的放鬆。”王小嬙表示。

此外，此前中央財辦明確，研究推動房地産業向新發展模式平穩過渡，擺脫多年來“高負債、高杠桿、高週轉”模式。對於新發展模式，嚴躍進提出五大新發展模式的改革路徑：消除“三高”；房地産稅和地方財稅、居民家庭的關係將有調整；現房銷售、精裝修交付、交房即交證等制度改革會提速；金融機構尤其是信託和私募需加快轉型，並投身存量資産業務；租賃市場發展將形成更多配套，以及REITs底層資産擴容等工作加速。