20多個城市政府“下場收房” “以購代建”多點開花
【20多個城市政府下場收房】當前，新建商品住宅庫存去化週期較長。與之相對應的是，我國保障房籌建仍在持續推進。政府組織地方國有企業收購存量商品房用作保障性住房，成為統籌消化存量房産、優化增量住房的重要舉措之一。保障性住房再貸款的資金支援，有助於推動保障性住房“以購代建”模式在越來越多城市落地。
當前，收購存量商品房用作保障性住房，成為統籌消化存量房産和優化增量住房、推動構建房地産發展新模式的重要舉措之一。5月17日國務院政策例行吹風會釋放相關政策信號之後，地方“下場收房”動作不斷，保障性住房“以購代建”模式正在越來越多城市落地。
政府組織國企收購存量商品房會給樓市帶來哪些影響？“以購代建”在各地落實進展如何？如何運用政策工具為收購提供資金來源？相關問題備受市場關注。
統籌商品房去庫存與保障房供給
“以購代建”模式如何統籌商品房去庫存與保障性住房供給？對此，業內普遍認為，相比于新建保障房，政府收儲模式週期較短，有利於緩解房企流動性風險，促進住房資源合理高效利用。
國家統計局最新公佈的數據顯示，5月末，全國商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%，其中住宅待售面積增長24.6%。5月27日，上海易居房地産研究院發佈的百城住宅庫存報告顯示，4月，全國百城新建商品住宅庫存去化週期為26.5個月，超過12～14個月的合理值，庫存去化週期明顯偏高。
而與此同時，我國保障房籌建仍在較大規模推進。“十四五”期間，我國計劃籌建保障性租賃住房870萬套(間)。58同城、安居客發佈的《2023年全國租賃市場報告》預計，今年，重點城市將進入保障性租賃住房供應爆發階段。
“政府推進拆遷安置、公租房和人才房籌建，有常態化的公共住房籌建需求，特別是熱點城市保租房的任務比較重。而存量收購比增量建設在週期上、成本上要更划算。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是政府收購商品房的主要背景之一。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，和傳統的融資協調機制相比，“以購代建”模式已經從輸血機制轉變為造血機制，房地産企業通過資産盤活，將為其資金到位提供更多渠道和方式，更好推進保交房工作的開展。
“收購存量商品房作為保障房，一方面使開發商的商品房能夠順利實現其價值，另一方面增加了保障房供給，促進了商品房與保障房雙輪驅動、雙軌運作的房地産市場平穩健康發展。”首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池説。
20多個城市政府“下場收房”
5月17日新一輪房地産支援政策明確後，全國多地快速響應“以購代建”，地方政府“下場收房”的嘗試正在逐漸展開。
5月27日，昆明發佈《關於徵集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國企在部分行政區域徵集已建成未出售的商品住房用作保障性住房，房源為單套建面120平方米及以下商品住房，優選整棟或整單元未售、可封閉管理的樓棟或整院。
5月30日，為落實廣州(新塘)至汕尾鐵路項目(新塘段)符合條件的被徵收人拆遷安置事宜，廣州增城區新塘鎮發佈通告，擬採用購買市場化商品房作為該項目安置房源，徵集符合條件商品性安置房源報名，多家房企報名參與。
6月2日，蘇州出臺《關於進一步促進我市房地産市場平穩健康發展若干政策措施的通知》，明確堅持“以需定購”，組織地方國有企業以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵和支援有條件的企事業單位、社會主體購買商品住房用於職工租住……
事實上，“5·17”房産新政前，一些地方已經提前動手，嘗試通過“以購代建”盤活存量住房，包括重慶、杭州等在內的多地公開收購商品住房用作公共租賃住房。2023年，央行設立了租賃住房貸款支援計劃，支援濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給，一年多來，試點在8個城市落地。
據不完全統計，截至目前，全國已有至少22個城市落地了政府收儲商品房的模式。
“一些城市動作很快，借鑒意義比較大。預計未來政府常態化的公租房、安置房籌建，可能會更多轉向存量盤活。”李宇嘉説。
政府收房，錢從哪兒來？
政府收購存量商品房，錢從哪兒來？5月17日，央行方面表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，用於收購已建成未出售的商品房。
克而瑞地産研究中心相關負責人介紹，地方財政、租賃住房貸款支援計劃、城投平臺自籌資金是三大資金來源。央行設立的3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來源補充。
6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，要求按照“政府指導、市場化運作”的思路，借鑒前期試點經驗，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。
“近幾年，已有部分城市推進由國資平臺出手，直接收購開發商存量新房房源，改作租賃住房，預計未來將有更多配套政策跟進，資金支援也有望進一步加大。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶説。
“以購代建”模式的推廣，需要確保其可持續，加強對收儲商品房的運營管理能力。對此，保障性住房再貸款工作推進會也強調，加強制度保障和內外部監督，堅持自願參與、以需定購、合理定價，嚴格避免新增地方隱性債務，切實防範風險。
“自願參與、以需定購、合理定價，與市場化、法治化一脈相承，大意是各方參與都是自主自願的，而且收購行為要確保資金平衡，在順利配租配售出去以後，能償還銀行的貸款。”李宇嘉分析。
對於配合加快保障性住房再貸款落地生效，住房城鄉建設部有關負責人表示，地方政府應制定保障性住房配售辦法，配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本加適度合理利潤的原則測算確定。同時，要建立健全保障性住房和保障對象檔案，實行全國聯網，加強對規劃建設保障性住房的全過程監督。
責任編輯：李海嘯