多城辟謠住宅去化週期超36月或暫停供地 去化週期誰説了算？

【多城辟謠住宅去化週期超36月或暫停供地】日前，自然資源部發佈《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》。《通知》要求，商品住宅去化週期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。

自然資源部並未公佈去化週期超過36個月的城市名單。此後，第三方機構發佈商品住宅去化週期相關的研究報告，報告指出，截至3月，在該機構檢測的百城樣本城市中，有41個城市去化週期超過36個月，多為三四線城市，其中，廣東韶關、青海西寧、浙江舟山、河南洛陽、黑龍江哈爾濱、浙江嘉善、福建泉州、河北唐山等城市去化週期普遍超過3年的水準。此外，去化週期超36個月的城市還包括福建福州、湖北武漢等。

多城集中辟謠，否認去化週期過高

緊隨其後，報告中涉及的多個城市先後辟謠。

5月10日，廣東省惠州市住房和城鄉建設局發佈辟謠文章稱，惠州商品住宅去化週期57.9個月的數據不實。惠州並未給出截至目前的去化週期，僅表示，“預計年內商品住宅庫存也將持續穩定在30個月以下區間。”

針對“泉州、晉江商品住房去化週期超過36個月”的消息，5月8日，東南早報報道稱，該報記者從泉州市住房和城鄉建設局了解到，截至4月底，泉州市商品住房庫存去化週期12.32個月，泉州市下轄的晉江市商品住房庫存去化週期11.5個月。上述數據均處於商品住房庫存合理去化週期區間內。

5月9日，菏澤日報報道稱，根據住建、資規等部門最新官方統計，菏澤市本級商品住宅去化週期遠遠低於36個月，不存在“暫停出讓”一説。

5月9日，福建省漳州市住房和城鄉建設局發文稱，有媒體報道漳州商品住房去化週期超過36個月或將暫停新增宅地出讓。截至2024年4月底，漳州市（含縣區）新建商品住宅去化週期22.52個月，其中：中心城區薌城區去化週期8.77個月、龍文區去化週期14.79個月，均處於合理區間，存量住宅穩定消化，房地産市場實現平穩發展。

另據中國房地産報的報道，從哈爾濱市住房和城鄉建設局獲悉，截至4月底，哈爾濱市待售的商品住宅去化週期不到30個月，並未超過36個月紅線。目前，哈爾濱市住建部門正在研究開發房地産監測系統，屆時將更加精準統計全市及各區域的房地産銷售、價格、存量等數據。

由廣西日報社主辦的南國早報5月9日報道稱，專業房地産研究機構廣西中原研究中心數據顯示，截至今年一季度，南寧商品住宅去化週期約為25個月，庫存套數約6.55萬套，面積730萬平方米。澎湃新聞記者多次致電廣西南寧住建局相關科室，均未接通。

據南方Plus5月6日的報道，韶關市房産交易中心有關負責人向南方+記者發來聲明，根據該中心統計，截至今年4月末的最新數據顯示，韶關全市商品住宅庫存面積約357萬平方米，去化週期約為23.8個月。

據福州新聞網5月7日的消息，福州市房地産業協會有關負責人稱，截至2024年4月，福州市商品住宅庫存量841.34萬平方米，去化週期18.42個月；其中五城區商品住宅庫存量183.07萬平方米，去化週期10.47個月，庫存基本合理。

此外，記者致電武漢市住建局，工作人員表示，武漢市的商品住宅去化週期沒那麼高，但具體多少個月不方便透露。

按去化週期安排供地已執行7年

日前，自然資源部下發《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，指出對於庫存壓力大、去化週期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，堅決遏制存量土地不合理增長態勢。

對於去化週期在18個月～36個月間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，確保存量不增加，逐步盤活消化。

去化週期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓並非首次提出。

早在2017年，住房和城鄉建設部、國土資源部就發佈《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求“各地要根據商品住房庫存消化週期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化週期在36個月以上的，應停止供地；36～18個月的，要減少供地”。

2019年，自然資源部再發通知，提到“調整確定2019年住宅用地供應'五類'（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標。其中，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36～18個月的，要適當減少供地；18～12個月的，維持供地持平水準；12～6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地”。

2022年12月，自然資源部印發《關於進一步規範住宅用地供應資訊公開工作的通知》，一方面，強調按照“以人定房、以房定地”的原則，對住宅用地供應總量、結構和佈局等作出統籌安排，另一方面，結合住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應的住宅建築面積，商品住房去化週期、土地流拍率、市場需求情況等，確定商品住房用地供應規模，對於已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，明確應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地。

為何這次引發關注？有業內人士表示，商品住宅去化週期這個指標相對專業，普通民眾未必知道數據的含義，不關注也正常；事實上，第三方機構每年都會發佈同類庫存報告，但這次發佈的報告中出現了較大規模涉及“暫停供地”的城市，立刻引發當地政府辟謠，大眾關注到的概率明顯增加。

統計口徑並不統一

什麼是去化週期，為什麼會影響城市的供地計劃？去化週期誰説了算？

商品住宅去化週期一般指新建商品住宅庫存的去化週期，計算方式：新建商品住宅庫存量/一定週期內新建商品住宅平均銷售量。上述機構的計算口徑為：庫存去化週期=月末新建商品住宅庫存面積/最近6個月新建商品住宅成交面積平均值。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，近期部分城市去化週期數據問題，受到市民討論，在此做相關分析，有助於引導預期和明晰市場趨勢。

嚴躍進解釋，機構數據與官方數據有差異，主要與數據口徑、採集時點、加工方式等有關。從數據採集方式來説，研究機構會基於月度供求數據來計算庫存量。同時市場成交數據存在“草簽”“網簽”“退房”等不同形式，也會影響到月度數據在某個時點的統計值。兩者最終對庫存去化週期的計算産生影響。

官方數據的口徑是否一致呢？

澎湃新聞致電近20個城市住建或自然資源相關部門。菏澤、哈爾濱、唐山等住建局的相關業務科室，工作人員表示，數據保密或科室不掌握相關數據，且具體的計算口徑不清楚。此外，常州市住建局工作人員則稱，該數據的統計口徑有很多。廣東和福建省的部分城市則向記者解釋了所在省份的商品住宅計算邏輯。

以泉州為例，澎湃新聞先是致電泉州市自然資源與規劃局，該局工作人員表示，去化週期數據的統計是住建部門負責，每個月都會發佈。輿情出來後，該局有找住建部門核實，泉州市市本級商品住宅的去化週期不到12個月，泉州全市的去化週期是不到36個月的。該工作人同時表示，去化週期超過36個月的話出讓工作要被暫停，“系統也沒辦法錄入，我們試了系統是沒問題的”。該工作人員同時表示，因為保障房不能辦理預售，泉州市的去化週期計算口徑不涉及保障房。

此後，澎湃新聞又致電泉州市住房和城鄉建設局，該局相關工作人員透露，泉州市的計算口徑是，純商品住宅庫存量/近36個月平均銷售量。最近幾年，福建全省均是用該口徑進行計算、上報的。

廣東省某市住建局工作人員則表示，廣東省住建部門下發的（統計）表格是有計算公式的，是商品住宅庫存量/近12個月的月均銷售面積。

該工作人員稱，銷售量是以網簽數據為準，庫存則是未網簽的數據，但是省裏未明確定義庫存數據，其實就有兩個口徑了，一個是庫存量不覆蓋保障房等，庫存裏涉及租賃等性質的住房就可以不算在庫存裏，這個看各地自己的把握。該工作人員表示，保障房的數據的確會影響去化週期，各地的保障房種類也不一，有些是可以網簽的，到底是否包含保障房等只需要做到庫存數據和月均銷售數據口徑一致就可以。

對於去化週期到底怎麼計算，澎湃新聞聯繫自然資源部，截至發稿，自然資源部未有反饋。

責任編輯：李海嘯