2013樓市政策盤點：調控力度空前 以房養老爭議大

健康中國health.china.com.cn　時間： 2013-12-12 　 來源： 鄭州晚報

　　當我們習慣了用政策來調控房地産市場的時候，今年估計會失望了。因為，整個2013年，除了“國五條”以外，中央再無新的調控政策出臺。不過，既然中國的房地産市場是個政策市，總是不會缺少“政策”出臺的，於是，不是政策的“政策”就在今年唱起了主角。

　　新“國五條”頒布調控力度空前

　　2月20日，國務院常務會議出臺新的“國五條”，再次升級了房地産調控措施。8天后，國務院辦公廳發佈了《關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》，諸如“從嚴徵收房産轉讓所得的20%個稅”、“提高房價上漲過快城市第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”和“對執行限購政策措施不力的地方政府進行約談和問責”等更嚴格、更細緻的樓市調控措施出臺。此次樓市調控，力度空前。

　　4月1日，鄭州版“國五條”細則推出，對廣大市民關心的“20%個稅”以及“二套房利率”、“限購是否擴大”政策只字未提。

　　截至5月2日，共有北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門等35個城市發佈了各自的地方細則。其中，對於“國五條”爭議較大、影響較強的20%差額徵稅政策，多地採取了回避政策。除北京外，其餘地區均未執行。

　　點評：由於中國的經濟層面面臨諸多的不確定性，未來樓市調控的方向到底何去何從，近段時間一直是個未知數。所以，在一直沒有出臺新的調控政策狀態下，“國五條”便成了值得收藏的“絕版”!

　　鄭州住房“三房合一” 經適房從此“隱退”

　　2月26日，鄭州市房管局、鄭州市民政局、鄭州市物價局、鄭州市財政局聯合發佈《通知》，《通知》指出，實施經濟適用房、公租房、廉租房“三房合一”，並從7月1日起實施。實施“三房合一”後，公租房申請標准將進一步放寬，收入標準的上限不再設置門檻，申請人只要住房上有困難，就可申請公租房。

　　點評：儘管很難對房地産政策走向進行精確的判斷，但是考慮到政策的選擇都會基於一定的約束條件，並非完全無跡可循，因此，“三房合一”的探路者性質更值得關注。不過，因為僧多粥少，實施“三房合一”後，如何讓更多的低收入者圓了住房夢，才是關鍵!

　　城鎮化建設成為本屆政府的工作重點

　　3月17日，十二屆全國人大一次會議舉行閉幕會。大會閉幕後，國務院總理李克強在人民大會堂與中外記者見面並回答記者提問。李克強表示，新型城鎮化是以人為核心的城鎮化，必須和農業現代化相輔相成。不能一邊是高樓林立，一邊是棚戶連片。

　　點評：城鎮化政策出臺後，房地産企業是一片歡呼聲，因為又要有多少多少萬的農民進城了，房子潛在的客戶群體又龐大了。但是，城鎮化究竟能夠給房地産市場帶來什麼?現在還真的不好説，因此，在中央確立的統籌城鄉發展的城鎮化解讀後，市場上一下子就理性多了。

　　中央明確房産稅擴圍的時間節點

　　5月24日，國務院批轉發改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，意見中要求擴大個人住房房産稅改革試點範圍，隨後發改委相關人員在記者見面會中明確表示房産稅擴圍今年將會有具體動作。不同於以往，此次中央明確提出了房産稅擴圍的時間節點，足見調控決心，房産稅擴圍已勢在必行。

　　點評：從上海、重慶的試點情況來看，房産稅在短期內影響更多的是人們的市場預期而非房價，由於試點初期稅率低、徵稅範圍小，房産稅對降低房價的作用實際上並不大。但是有意思的是，現在已經臨近年末，雖然傳聞不斷，但中央對於房産稅下一步的試點城市及徵收範圍仍未明確表態，這就使得房産稅究竟在近期內還會不會出臺出現了變數。

　　7月起鄭州商品住房須一房一價網上公示

　　6月15日，鄭州市政府辦公廳發佈了《關於對新建住房商品銷售價格進行備案管理的通知》。《通知》提到，鄭州市政府已經決定對市區商品住房銷售價格實行備案管理，從2013年7月1日起推行房屋銷售新政。新政規定，上街區以外的鄭州區域內，商品住房銷售價格備案實行“一房一價”。開發企業在對商品住房銷售價格進行備案時，應對全部的商品住房銷售價格進行備案，並實行“一房一價”。價格主管部門要及時將開發企業商品住房銷售價格備案情況在價格資訊網和房地産網上進行公示，以便社會監督。

　　點評：這個政策是把開發商的房子銷售情況放在一個透明的玻璃罩裏，以杜絕開發商低備案價、高售價現象，確實是一個好政策。不過遺憾的是，如果開發商未履行上述職責，具體如何處罰，新政中並未提及。

　　鄭州公積金7月1日起執行新的繳存標準

　　鄭州住房公積金管理中心推出新的公積金繳存標準，並從7月1日起執行新的住房公積金繳存政策，職工每月可以繳存住房公積金的額度提高。按照新標準，職工每個月住房公積金的繳存額，最高為1244.4元，最低為62元，分別比之前多了178.4元和8元。

　　點評：稅法專家曾經根據這個新標準算了一筆賬，按照即將執行的標準，高收入者1個月最高可以免2488.8元的個人所得稅，這個額度，是低收入者的40倍。所以可悲的是，作為低收入群體，很多人的收入估計達不到個人所得稅規定的3500元費用扣除標準，這樣就無法享受住房公積金規定的“免個人所得稅”政策。

　　北京發佈“京7條”，自住型商品住房價低30%

　　10月23日，北京市住建委發佈關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見，業內稱為“京七條”。意見指出，自住型商品住房項目在土地出讓前，應明確住房套型建築面積、銷售均價等要求，作為土地出讓的依據載入招拍挂交易文件，並在土地成交後將其納入出讓合同。自住型商品住房套型建築面積，以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平方米;銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水準確定。

　　點評：在新一屆政府遲遲沒有新的調控政策出臺的背景下，“京七條”的出現具有標桿的意義。因為，一是“京七條”出臺後，據説對市場的影響還是挺大的，尤其是自住型商品房政策，讓很多人開始觀望。二是既然北京的樣板出來了，咱也不能落後不是?於是跟風者眾，全國至少有16個城市也出臺了相關的調控政策，在11月份的寒冬，顯得非常“熱”鬧。

　　鄭州發佈升級版限購令20歲以下不允許買房

　　9月2日，鄭州市房管局召開新聞發佈會，通報鄭州房地産市場宏觀調控政策局部調整情況，內容涵蓋限購、限售、限制網簽等多項內容。文件規定，自9月1日起，持有本市居住證3年以上，在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。對於未滿20周歲的單身人員，暫停其在本市限購區域購房。對於年滿20周歲的無住房單身人員，限購1套住房;將中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%的普通商品住房項目，納入保障性住房行政審批快速通道，實現平行接件、並聯審批，提高效率，加快投放;對於住宅小區建築容積率在1.0以下或單套建築面積在144平方米以上的非普通商品房住宅項目，完成主體結構工程封頂，方可申請商品房預售許可證。

　　點評：其實鄭州版的限購令是年末房地産市場高歌猛進時最早推出的調控政策，比“京七條”早了兩個月。也因此，鄭州的樓市價格在10月份實現了“零”增長，可以説是效果顯著。這對於房地産市場的健康發展是有好處的，也能夠推動開發商在當前的市場形勢下理性開發。

　　國務院出臺“以房養老”政策，採取漸進式退休方式

　　9月13日，《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》出臺。《意見》指出以政府為主導，發揮社會力量作用，支援社會力量舉辦養老機構。通過完善投融資政策，吸引更多民間資本，培育和扶持養老服務機構和企業發展，同時制定支援發展養老服務業的土地政策、稅費優惠政策和補貼支援政策，吸引社會力量加入養老服務體系的建立。此次《意見》明確提出，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，即“以房養老”，有消息稱具體操作辦法和實施計劃有望明年一季度出臺。另外，12月11日，有報道稱，人力資源和社會保障部副部長胡曉義近日表示，為保證平穩過渡，不對當前的就業狀況造成太大影響，中國將採取漸進式延遲退休年齡的方式。

　　點評：此次國務院《意見》的下發，不僅進一步刺激了養老地産的發展，也為爭議已久的“以房養老”帶來了曙光。以房養老在國外較為普遍，國內則剛剛起步，如果試點成功，將為解決老年人養老資金問題探索出一個前進的方向。不過，在國內“房子就是家”的概念熏陶下，有多少老人願意把房子留給保險公司而不是子女，仍是一個問號。