拿地難和運營模式不完善成養老地産發展障礙

健康中國health.china.com.cn　時間： 2013-12-11 　 來源： 新華網

　  隨著養老政策的陸續出臺，‘養老地産’逐漸成為房地産市場上繼自住型住宅之外的‘隱性剛需’，引得各路房企參與其中。”

　　據記者不完全統計，目前，保利、首創、綠城、龍湖、復星等開發商已經開始在養老地産上爭奪市場份額。同時，越來越多的外資機構也躍躍欲試，開始進入我國養老地産領域，整個行業的競爭大幕已徐徐拉開。

　　商業模式待磨合

　　這塊看似誘人的“蛋糕”，但吃起來似乎沒有那麼容易。

　　在進場環節，房地産開發企業面臨拿地價格高的難題。目前企業通過招拍挂的方式獲得土地，建設養老地産。其建設成本除了普通的建築成本之外，還涉及無障礙通道等各種適老化配套設施，建築成本高，很難被市場接受。

　　業內有些專家建議政府為養老地産提供低價土地，降低企業的準入門檻。這種想法很好，但是在具體的操作過程中，會在土地的責權利方面産生諸多問題，如採取劃撥土地性質，因不能上市交易和抵押貸款，也難以享受土地增值好處等，對開發商及社會資金缺乏吸引力，即使開發商參與其中，也往往通過會員制方式出讓70年使用權，有違反土地法規之嫌。以出讓土地採取價格優惠的方法，可以避免上述難題，但優惠多少如何確定，特別是如果出現經營虧損甚至無法經營而退出養老市場時，優惠的價格要不要補、如何補?準入機制、退出機制就是管理者面臨的較大難題。

　　與此同時，養老社區的運營服務模式也是房地産開發企業遇到的另一大難題。

　　一個具有“養老功能”的養老地産應具有住宅屬性、服務屬性。要從産品硬體上滿足老齡群體在養老居住上的基本需求，還必須為老年人提供物質保障、照料保障、醫護保障和精神保障等幾個最關鍵的服務。

　　“養老地産的經營模式，使房地産開發企業面臨著綜合運營商角色的轉型與挑戰，操作起來難度很大，而解決這一難題的理想狀態就是實現服務社會化。”

　　加強政策扶持

　　目前，養老地産剛剛起步，身處其中的房地産開發企業都在摸索前行，此時政府應當充分發揮引導作用，推動行業的發展。

　　針對拿地成本高的問題，可實行共有産權住房保障模式，以出讓土地方式供地，將優惠部分及比例作為政府的所在産權，也就是在土地上企業與政府按比例共有産權，如出讓土地的市值為每畝100萬元，優惠50%就是企業與政府各佔50%的産權。企業按供地時的合同從事養老産業，可以明確對政府産權部分不收租金稅收等，如果擅自改變用途，政府可按照合同依法追究;如果是經營虧損難以運轉等不得不退出，則可按原來優惠的比例補交出讓金。這樣既可以吸引開發商投資出讓土地的養老産業，又能解決退出機制的難題。”

　　目前，業內一些從事養老地産的房地産開發企業減少持有比例，降低風險，並將公共服務設施按需編排，與專業服務機構開展合作，尋求新的服務模式。例如瀋陽盛世集團推出的盛世·樂活居項目，在“不脫離社區，不脫離親情”的“樂活”理念指導下，實現養老公寓與普通親情住宅相輔相成的共融性設計，適合兩代人居住;在社區裏面設置老人日間照料中心、四季如春的多功能廳以及把餐廳、書吧、老年活動中心等公共活動場所用一條樂活街道串聯起來，實現多功能的服務，引入專業服務團隊，進行後期的服務管理。這種模式使得雙方各盡其能，將是未來的一種發展模式。

　　養老服務需要一個體系，在做養老地産過程中，除了通過市場化發展，尋求新的發展模式之外，建議政府出臺相應的政策，完善養老項目的産品標準、盈利模式的標準和項目運營服務的標準，建立符合國內老年客戶特殊需求的本地化的運營服務體系，實現“老有所居、老有所依”的目標。