中房報記者 王少傑 湖北襄陽報道
定位為城市“菜籃子”的湖北襄陽新發地農批城，已經歷了近十年的波折起伏，即便是在當前消費市場持續回暖之際，也未能喚回久違的“煙火氣”。2月中旬，中國房地産報記者經實地走訪發現，整個農批城內人氣寥落生意蕭條，市場表現依舊不容樂觀。
這一現狀與昔日宣傳盛況大相徑庭。據《湖北日報》2019年8月5日報道，襄陽新發地農批城位於襄陽市襄州區航空路與內環路交會處，于2013年末啟動，為襄陽市重點招商引資項目和重點建設工程。據介紹，這是北京新發地在全國拓展投資的第16家新發地市場，項目總投資20億元，佔地面積368畝。該項目被納入襄陽市“兩改兩遷”（城市棚戶區和城中村改造、工業企業和專業市場從中心城區外遷）重要民生工程，承接從老城區遷出的上千家商戶。
在2019年9月底的公開宣傳中，襄陽新發地農批城宣稱已建成並投入使用20萬平方米，涵蓋水産海鮮、肉類凍品、副食幹調、糧油禽蛋、茶葉漁具、生産資料、水果蔬菜等12大業態。
現實卻並不盡如人意，項目落地以來，襄陽新發地農批城的發展之路可謂一波三折：2015年建設停滯、2016年項目爛尾、2017年盤活復工，2021年因債權轉讓糾紛再度瀕臨爛尾困境。
經歷多次風波後，農批城營業商戶流失殆盡，投資失利帶來的衝擊和影響，令購買該農批城商鋪業主始料未及。
在部分商鋪業主看來，自2019年啟用至今，偌大的農批城卻始終沒做成農批市場應有的樣子。當初開發商宣傳廣告中作出的“讓商戶發財、求市場發展”允諾，至今仍是一句空洞的口號。更為嚴峻的是，伴隨農批城大量商鋪資源長期閒置，配套項目停擺以及開發商近年頻頻遭遇債務問題，襄陽新發地農批城再度爛尾的風險加劇。
儘管當前襄陽新發地農批城深陷困境，但襄陽市當地政府對其發展前景仍給予厚望。2021年11月24日，湖北襄州區政府在其政府網站發佈《襄州區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中表示，加快建設以新發地農副産品批發市場為龍頭的襄陽東農副産品市場群。以冷鏈建設為重點，加快推進農産品配送中心,冷鏈物流中心等網路節點建設。力爭到2025年，全區標準化農貿市場達到15個，冷鏈容量達到30萬立方。
如何實現這一目標，襄陽新發地農批城的發展之路依然困難重重。
多年風波不斷：爛尾、盤活、再度瀕臨爛尾
從2015年開始，襄陽新發地農批城的發展就一直籠罩在停擺爛尾的陰霾之下。
據《湖北日報》報道，2015年下半年後，襄陽新發地農批城建設陷入停滯。項目開發商襄陽新發地農副産品有限公司（以下簡稱“襄陽新發地公司”）相關工作人員表示，融資遲遲沒有進展，前期債務償還又出現了困難，整個公司處於停擺狀態。到2016年下半年時約2億元債務無力償還，其中包括8500萬元的到期銀行貸款。
在此背景下，相關債權方將襄陽新發地公司告上法庭。進入法律訴訟程式後，土地、賬戶遭到查封，導致項目爛尾兩年之久。
直到2017年下半年，項目出現復活轉機。從那時起，襄陽新發地公司迎來湖北天乾資産管理有限公司（以下簡稱“湖北天乾公司”）的入股，一舉卸下所有債務包袱，獲得“輸血”後項目得以被盤活並恢復施工。
時隔四年，事態再次出現反轉。2021年5月11日，湖北天乾公司以相關債權轉讓合同糾紛名義，將襄陽新發地公司和相關負責人告上法庭，盤活之路至此終結。
2月12日，記者在襄陽新發地農批城走訪時發現，格外冷清的農批城內分佈著40余棟多層建築排列有序，統一規劃為一、二層為商鋪和三層及以上樓層為公寓的佈局，其中層高5.6米、建築面積30余平方米的商鋪多達千余套。不過，商鋪閒置率居高不下，目前除了零星有從事農副産品經營的商鋪在開門營業外，大部分處於長期閒置狀態。
也有部分商鋪業主發佈商鋪租售資訊，並試圖以超低租金、可作倉儲為亮點吸引長租客關注，但收效甚微。為此，有商鋪業主向記者表示，只要能將商鋪出手，甘願賠錢甩賣。
在鮮有商戶入駐同時，業態佈局也出現了變化。在襄陽新發地農批城二層記者發現，數百套閒置商鋪中，有三四家涉農企業在各自商鋪辦公外，還有1家室內裝飾企業進駐經營。不僅如此，在標注有海鮮城字樣的4號樓底商，同樣出現了非海鮮領域的母嬰用品、煙酒飲料及糧油批發等業態經營商戶，但上述商鋪現已閉店和搬離。
同樣空置率高企的還有數百套公寓房源。襄陽新發地農批城4、10、11號等共計8棟樓宇內均配建有數量不等的公寓用房，普遍處於毛坯狀態。少數已裝修完工並交付業主居住的房源集中于10號樓5層，共有25套公寓。但據該樓層貼出的相關通知顯示，部分公寓業主因未與物業公司襄陽新發地中誠雅商業運營管理有限公司（以下簡稱“中誠雅公司”）簽訂房屋租賃合同，被要求於2022年8月12日前搬離。
襄陽新發地公司相關負責人在接受記者採訪時表示，農批城的冷清，主要原因是春節剛過，有些商戶還沒有返回。此前，還因疫情等多重因素影響，造成有商鋪閉店搬離。她告訴記者，現在市場開始有序恢復，農批城開發商和物業也均在正常運營和管理。
但在襄陽新發地農批城營業商戶葉兵看來，偌大的農批城卻始終沒做成農批市場應有的樣子，主要是市場運營方管理出了問題。他向記者表示，前期，襄陽新發地公司過度注重商鋪去化，淡化了市場産業招商和産業培育意識，導致實際開業商鋪嚴重不足。後期，中誠雅公司為農批城塑造的營商環境也並不十分理想。葉兵舉例稱，雖然農批城設置的消防箱隨處可見，而箱內配備的消防器材至今未安裝到位，這也讓有意到此發展的商戶，經實地考察後改變了主意。
“現因客流量稀少異常，堅守農批城商戶經營狀況普遍慘澹，每天都需借助位於農批城內的露天集市聚集人氣。照此下去，勢必會動搖營業商戶繼續堅守農批城的信心。”葉兵説。
深陷債務泥潭： 土地被查封配套項目停擺
“購買商鋪數年卻依舊辦理不了房産證”。提及去留問題，襄陽新發地農批城堅守商戶賈樹貴顧慮重重。在他看來，其名下商鋪房産證遲遲未能辦理，始終是橫在賈樹貴面前一樁未了心事。他告訴記者，2018年下半年，賈樹貴在朋友推薦下購買襄陽新發地農批城商鋪一套，按照購房合同約定，房産證會在一年內辦理到位。時至今日，因開發商襄陽新發地公司的原因，商鋪房産證始終未能辦理。幾年下來，之所以賈樹貴仍選擇繼續堅守農批城，一方面是因為農批城雖然市場低迷但勉強還能維持生計。另一方面是，他可以敦促開發商配合協助辦理商鋪房産證，他表示，一旦拿到房産證即刻會選擇離開。屆時，賈樹貴計劃將其名下商鋪或轉租或改作倉庫。
賈樹貴向記者表示，他的購房遭遇在襄陽新發地農批城不是個案，其他商鋪業主同樣存在房産證“難産”現象。久拖不決背後，引發賈樹貴等部分商鋪業主的維權。
2022年4月27日，有群眾通過人民網的領導留言板反映稱，湖北襄陽新發地農批城自2015年開發至今，未向購置該項目商鋪的1099戶業主辦理房産證，希望引起地方政府關注，但相關方面未予回復。
在此之前，還有部分商鋪業主通過訴訟維權。記者經天眼查查詢發現，自2018年以來，襄陽新發地農批城十余戶商鋪業主分別向襄陽新發地公司發起訴訟，指責該公司遲遲不配合業主辦理房産證等事宜。綜合襄陽市襄州區法院作出的（2021年）鄂0607民初26號、（2021年）鄂0607民初33號、（2021年）鄂0607民初36號等民事判決書顯示，襄陽新發地公司需在判決生效後30日內，將相關業主商鋪辦理權屬登記需由該公司提供的資料報産權登記機關備案。
賈樹貴告訴記者，針對廣大商鋪業主辦證難的問題，部分業主代表曾多次催問襄陽新發地公司後，得到的解釋是，房産證“正在辦理、分批辦理”中。
襄陽新發地公司相關負責人也向記者表示，在襄州區政府的幫助下，目前已有少數商鋪業主拿到了房産證。
不過，根據襄陽市襄州區法院于2022年9月29日作出的執行裁定書（2022年鄂0607執2027號）顯示，襄陽新發地公司無法向商鋪業主提供辦證材料原因是，該公司名下所有的土地使用權因債務被相關法院查封，暫不具備辦證條件。
“該案僅是揭開襄陽新發地公司深陷債務危機的冰山一角。”有知情者表示，僅在2021年間，圍繞該公司債務問題涉及多起訴訟，案涉勞動報酬、商鋪租金、工程款及民間借款等，僅訴訟人湖北天乾公司一家涉及追討的債務金額超5000千萬元。截至2022年12月20日，因襄陽新發地公司有履行能力而拒不履行生傚法律文書確定義務，襄州區法院已將該公司3次納入失信被執行人名單，並向公司法人張某舉發出7次限制消費令。
記者注意到，土地被查封引發襄陽新發地農批城連鎖反應，不僅商鋪業主遭遇辦證難，作為農批城配套項目開發也被擱淺。受其影響，緊鄰襄陽新發地農批城一側的襄陽新發地A6冷鏈中心項目，自2019年10月宣佈開工至今，卻仍處於圈而未建狀態，土地撂荒現象嚴重。
2月14日，記者現場發現，項目施工方中鐵十八局集團北京工程有限公司已在現場搭建起項目部和員工宿舍，施工場地已用圍擋圈起。然而，除了少量員工值守外，並未有建築工人和機械進場施工作業，距項目部不遠處的場地上已有當地群眾開始小面積開荒種菜。
違規操作頻現：涉及拿地開發多個環節
記者經梳理髮現，襄陽新發地公司資金緊繃的預兆，實際早在襄陽新發地農批城開發初期已初露端倪。
據《法治日報》報道，2014年10月21日，襄陽新發地公司以掛牌方式取得位於襄州區航空路土地194.02畝，出讓價款為21536萬元。接下來，蹊蹺的土地出讓金繳納方式隨之浮出水面：掛牌時，襄陽新發地公司向襄州區財政局的土地專用賬戶繳納4310萬元保證金。摘牌時，襄陽新發地公司向襄州區財政局的土地專用賬戶繳納6790.7萬元第一批的土地出讓金，完成第一次繳付；10天內，襄州區財政局將該筆為6790.7萬元土地出讓金以“招商引資獎勵款”的名義劃撥到襄州國有資本投資運營有限公司（以下簡稱“襄州國投公司”），2天后，襄州國投公司將該款退回襄陽新發地公司，以此完成第一次退還。
至此，在“一繳一退”的反覆操作下，襄陽新發地公司僅用6790.7萬元的資金，通過四次繳付三次退還週轉，向襄州區財政局繳付了21536.22萬元的土地出讓金，由此完成襄州區航空路土地掛牌出讓的所有程式。
彼時，襄州區政府在有關回復中稱：因襄陽新發地項目是我區重點招商引資項目，為最大限度支援項目建設，區財政局先後分三次撥付企業14396.6萬元土地出讓款獎勵。“土地出讓合同約定出讓價款為111萬元/畝，企業實際負擔地價為36.8萬元/畝。”
2月23日，就上述説法，記者電話採訪襄州區政府辦公室時，被相關工作人員告知時間久遠不太清楚為由婉拒，該工作人員建議記者向襄州區招商局了解。隨後，記者多次撥打襄州區招商局辦公電話均無人接聽。為進一步核實，記者撥打了襄州區財政局預算股電話，有工作人員表示主要負責人外出開會，待散會後聯繫記者。截至目前，記者未接到襄州區財政局相關人員電話。
援引《法治日報》採訪北京市人大常委會立法諮詢專家胡功群意見時認為，根據國務院和財政部的有關規定，土地出讓金應全部上繳財政，由財政列入預算，專款專用，專項用於城市基礎設施建設和土地開發。“襄州區政府以土地出讓款獎勵為名，變相減免土地出讓金，沒有做到專款專用，明顯違反國家規定，涉嫌國有資産流失。”
除了在拿地環節的蹊蹺操作，農批城項目開工與銷售同樣有違規之風滋生蔓延。記者據襄陽新發地公司工商登記資訊顯示，2017年至2019年，該公司在未取得《建設工程規劃許可證》等審批手續前提下，先後兩次擅自進行建設襄陽新發地農批城（A3地塊二期）等關聯工程，被襄州區城市管理執法局（以下簡稱“襄州區城管局”）分別作出行政處罰決定（襄州城管行決字2017年038號、襄州城管行決字2019年018號）。
另據襄州區法院于2021年4月25日作出的行政裁定書（2021年鄂0607行審13號）顯示，2020年7月27日，襄州區城管局作出的“襄州城管行決字2020年第035號”行政處罰決定認定，襄陽新發地公司在襄州區張灣街道辦事處洪山頭一號投資建設的襄陽新發地農博城（農批城）項目一期，共28棟，總建築面積115164平方米。該公司在未進行竣工綜合驗收的情況下，于2019年10月至今已交付600余戶業主使用。
2020年4月13日，襄州區城管局對本案立案調查，並於同年7月2日向襄陽新發地公司送達了《責令限期改正通知書》，該公司至今仍未改正。依據相關規定，對襄陽新發地公司作出罰款10萬元的處罰決定。
未經竣工驗收便交付業主使用，其房屋品質安全隱患顯而易見。襄陽新發地農批城A4區25號、31號兩棟樓的3層和4層均為毛坯公寓房源，每層設有一條走廊通道。記者走訪時發現，上述樓層走廊通道每隔一段距離，則會出現一條寬約15釐米縫隙貫穿地面、墻體和樓頂，或為防止行人行走不便，有走廊在地面寬縫上鋪設木板。記者還注意到，由寬縫分開的兩端地面也已出現錯位等異常現象。記者隨後在A4區31號樓二層看到，已由腳手架搭建起的設施直接頂住二層樓頂疑似進行加固。
2月22日，襄陽市襄州區建設工程品質服務站相關工作人員向記者表示，就上述建築是否存在房屋品質和竣工驗收的問題，需查詢後告知。截至發稿前，記者未接到有關回復。
有從事過建築領域的商鋪業主認為，“寬縫”的出現，很有可能是建築施工操作不規範埋下的隱患，導致部分砌體拉結筋發生位移或部分構造柱鋼筋植筋位移嚴重。
襄陽新發地公司相關負責人並不認可這一説法。在她看來，搭設腳手架屬於正常房屋維修，但不存在房屋品質問題。該負責人證實，目前上述房屋建築均未通過竣工驗收。
(應受訪者要求，文中葉兵、賈樹貴為化名。)