十年前，開發週期長、資金回收慢，亟待資金加持的的文化旅遊産業，與週轉快、拿地難的房地産開發産業，在地方政府和企業的多重支援下進行了深度綁定，文旅地産得以迅速崛起。

如今，地産寒冬又恰逢新冠疫情此起彼伏，遭遇雙重打擊的文旅地産成了最先被拋棄的對象。前有萬達、後有融創，在遭遇流動性危機時，首先想到的就是變賣大型文旅綜合體，斷尾求生。

而身為央企的華僑城，幾乎以文旅和地産作為全部業務。曾經佔據天時地利，一手打造以歡樂谷為首的主題公園、一手玩轉房地産開發，得以迅速崛起。

如今華僑城也陷入僵局，依靠賣子度日，剛把三道紅線轉綠，又遭遇利潤大幅滑坡，與同為央企的保利、中海、華潤、招商幾大巨頭之間差距越來越大。

旅遊板塊競爭失利

8月29日晚間，華僑城集團主要上市平臺華僑城A發佈2022年中期報告。

數據顯示，上半年企業實現營業收入163.96億元，同比下降29%；凈利潤7.5億元、歸母凈利潤1.05億元，分別同比降幅達到68%、93%。

今年上半年，國內疫情多點頻發、且有很強的不可預見性，對旅遊業産生較大衝擊，旅遊出遊人次和旅遊消費等主要指標相較以往進一步下滑。

根據文旅部發佈的數據，2022年上半年國內旅遊總人次14.55億，比上年下降22.2%；國內旅遊收入（旅遊總消費）1.17萬億元，同比下降28.2%。

與此同時，全國各地旅遊資源不斷被挖掘，新的“網紅打卡地”接連誕生，搶佔了大部分本就下滑的旅遊市場。

作為老牌主題公園中的典型代表，華僑城一直以來所塑造的“歡樂谷”“瑪雅水世界”等IP又在與迪士尼、環球影城等有著強大IP支撐的主題公園競爭中完全處於劣勢，因此正在迅速失去年輕人的青睞。

這在過去旅遊消費需求旺盛時尚不明顯，但在疫情濾鏡下卻格外突出。

因此，其旅遊收入降幅要超過行業平均值，為105.49億元，同比降低44%；毛利率25%，與上年同期基本持平。

而華僑城對此並非一無所知，管理層正計劃在下半年，聚焦供給側改革，繼續推動文化旅遊融合發展。

一方面，推動襄陽奇趣童年酒店、南昌玩美公園等項目在下半年正常開業，且按計劃推進南京歡樂時光、南京歡樂濱江、南昌青少年星際科普研學基地等項目建設。

另一方面，持續開展主題節慶活動，推動“文旅+藝術”“文旅+科技”“文旅+節慶”等多元業態交融，創新升級文旅融合商業模式。

地産業務高利潤不再

值得注意的是，對於華僑城而言真正頭疼的是房地産開發業務所表現出來的“量價齊跌”，尤其是利潤突然大幅下滑，導致集團股東整體收益斷崖式下跌93%，歸母凈利潤率僅有0.64%。

數據顯示，華僑城A上半年累計實現簽約銷售面積128萬平方米、簽約銷售額273億元，較上年同期分別下降42%、38%。

不過，受到結轉週期影響，企業上半年房地産業務收入仍然大增44%至58.09億元；但盈利能力反而直線下降，毛利率僅24%，同比大幅降低49個百分點。

有接近華僑城的知情人士向觀察者網透露，過往華僑城拿地主要通過與文旅項目綁定，整體劃撥的形式，類似于商業勾地，拿地成本極低，因此可以得到很高的毛利率，這也算是行業默認的，給文旅的補償。

對於絕大多數民營房企而言，24%的毛利率已經不低，足夠讓其交出一張十分體面的業績報告，但對於華僑城這類過慣了低成本、高毛利日子的企業，當前的低盈利時代自然無力支撐舊有的利益分配方式，導致剩餘股東利潤率不足1%。

一言以蔽之，由儉入奢易，由奢入簡難。

當所有房企都在強調“聚焦核心城市/核心區域”之時，固有的文旅地産定位與經營思路，使得華僑城短期內難以向其他央企那樣自由過度和靈活轉向，仍以文旅用地為主。

數據顯示，上半年華僑城繼續新增2幅文旅綜合用地，其中1宗位於東莞市松山湖片區，計容面積18.25萬平方米，權益比例51%;1宗位於成都市龍泉驛區，計容面積9.79萬平方米，權益比例60%。

在業內人士看來，文旅地産在過去房價上漲時代，憑藉超低成本和較高投資屬性自然風生水起；但到了下行週期，洗去投資屬性之後，基本沒有剛需屬性的短板暴露無遺，這樣的房子虧本行銷都是難題，更遑論盈利。

瘋狂處置旅遊資産

於是，華僑城只能無奈過上了“賣子度日”的生活。

就在上個月底，華僑城第二總部、雲南分公司又有新動作，集團旗下的另一上市平臺雲南旅遊掛牌轉讓麗江國旅49.53%股權，轉讓底價123.72萬元。

這已是繼今年6月出售兩家旅遊汽車公司，華僑城第二次對雲南的旅遊關聯資産進行拋售。而備受關注的華僑城第二總部大廈項目也早已停工半年。

事實上，華僑城早在2017年就高調宣佈戰略入滇，通過央地混改模式，重組雲南世博集團、雲南文投集團，並承諾在十三五期間投資2000億以上開發建設雲南旅遊文化産業。

2018年7月，華僑城正式吹響“雲南大會戰”號角，在雲南簽約近60個項目，金額逾千億元，意在重點突破雲南全境旅遊佈局。

不過從結果來看，這些旅遊項目佈局更像是企業進行資本上閃轉騰挪的工具。據不完全統計，在2019年一年內，華僑城就先後9次對雲南項目公司部分股權進行轉讓。

而就全國來看，雲南的旅遊資産處置只是冰山一角。今年5月，華僑城旗下西安華盛佳成100%股權同樣在北京交易所掛牌，轉讓底價約2.2億元。

有機構統計表明，近三年來華僑城方面至少出售或轉讓30余家子公司的股權及債權，涉及資産數百億元。

上述知情人士認為，旅遊項目開發是一個極為耗時耗資的活計，過往幾年華僑城過度聚焦文旅已經錯失了房地産開發行業的黃金年代。如今恰逢疫情影響，就順勢處置了不少虧損或者利潤較少的文旅項目，一方面用來聚焦地産主業，一方面可以把更多的資源集中到新産品與新IP的開發建設中。（張志峰）