歲末年初，為何一些小區能給業主發“紅包”？面對小區公共收益，業主、業委會、社區、物業公司等需要從小區長期管理出發，良性溝通、合作。厘清小區公共收益賬，其實也就是厘清小區管理思路的過程。
別人家的小區又發“紅包”了！
武漢東湖壹號小區向業主發放45萬元紅包，每家300元；東西湖浮水印桃源小區一戶發放一袋米、一壺油；青山依江畔園小區擬每戶發放200元；宜昌西苑小區每戶300元……
春節前，武漢某小區發放紅包的新聞再次衝上微網志的熱搜。
歲末年初，這些“別人家”小區總會引起大家的關注。這些“紅包”來自哪？“別人家”的小區為什麼能發“紅包”？湖北日報全媒記者進行了調查。
“紅包”從這裡來
“我們準備每戶發放200元，小區住戶1325戶，預計支出26萬元左右，正在徵求意見。”2月7日，武漢市青山區依江畔園小區業委會主任黃志平告訴記者，這些錢都來自小區的公共收益，2017年小區分過一次。依江畔園小區第三屆業委會去年1月份成立，今年準備再次分紅。
一則公告透露了依江畔園小區去年公共收益的情況：2020年總收入共計37.47萬元，其中地面停車費27.31萬元，電梯廣告費用5.84萬元，快遞櫃場地費用等0.36萬元，商家在小區舉辦活動的場地租賃費用收入等3.96萬元。還有上期結余的164.28萬元。支出方面，包括業委會辦公支出0.16萬元，小區管理費用2.09萬元等。
“剩餘資金裏要除去物業公司和保安公司的保證金，還有150萬元左右。”黃志平説，按照要求賬目每半年公示一次，非常詳細。
“我們去年每戶發了200元，今年正在發，每戶300元。”宜昌西陵區西苑小區業委會主任李波説。據介紹，電梯和戶外廣告、停車收費、門面出租、快遞櫃場地費等是主要來源。
李波説，經多方協商，小區公共收益裏將轉移一部分停車費收入補貼小區物業，其餘部分全部用作小區建設和業主分紅。小區住戶去年共分紅10萬元，今年為15萬元左右。
“當然歡迎，這是小區管理得力的表現。”2月10日，剛剛領完錢的西苑小區一位業主説。另一位業主則表示，“發不發都行，關鍵是希望錢都用到小區和業主身上。”
公共收益該不該發
“公共收益可以發，但是不鼓勵。”湖北省物業服務協會副秘書長徐鴻濤表示，1月1日起施行的《民法典》規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分産生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。現行的《物業管理條例》也規定，公共收益的使用和分配，應該由業主大會決定。
“（分紅）錢不多，其實主要是溝通聯絡業主與業委會的感情。不一定會是常態。”黃志平認為，公共收益主要還是保留考慮日後投入小區建設。例如修建公共停車位，安裝高空拋物監控、健身器材等，這些支出範圍不屬於小區公共維修基金的使用範疇。
“會發。”李波則表示，因為西苑小區2015年左右開始入住，還比較新，維修基金也充足。每年常規建設之外，公共收益分發給大家。“去年7月，小區公共收益和小區物業出資各佔一半，共花費8000元舉辦了唱紅歌比賽，業主們自得其樂。”李波説。
“公共收益將作為小區今後的‘養老錢’，進行有益補充。”宜昌錦繡星城業委會主任阮亞波告訴記者，業主們商議以後，決定公共收益不分紅。
省住建廳相關負責人表示，國家《物業管理條例》明確業主所得收益應當主要用於補充住宅專項維修資金。這位負責人表示，小區要著眼長遠留足小區的“養老金”，將公共收益主要用於不能動用住宅專項維修資金的小區相關建設管理事項。但分與不分，最終由全體業主自己來決定。
公共收益難“收”在何處
個別小區發“紅包”，卻頻頻上熱搜，顯示出人們對小區管理的極大關注：我的小區有無公共收益？
目前，部分小區有公共停車位及經營性房屋可以經營，有電梯的住宅也有多少不一的廣告收入。根據《湖北省物業服務和管理條例》，業主委員會根據業主大會決定或者授權，可決定共用部位、共用設施設備的經營方式和所得收益的管理、分配、使用，並公佈經營所得收益和支出情況。
“不知道”“從未聽説”“不知道誰在管”……經記者詢問了解，許多小區業主對小區公共收益知之甚少。
記者在調查中同時發現，業委會要掌握好、使用好小區公共收益也並不容易。東湖壹號小區業委會方面介紹，之前老物業公司一直沒有將公共收益交給業主委員會管理，直到2018年12月第二屆業主委員會成功換屆，在徵求小區所有居民意見後，業委會決定更換了物業公司。
“獲取公共收益主導權，確實非常曲折。”西苑小區業委會主任李波感慨，前後與小區物業公司溝通十余次，一度發生衝突。“反覆溝通沒有結果，我們説要提起訴訟，物業公司才妥協。”
徐鴻濤表示，尤其是在小區業委會成立之前，小區公共收益均為物業公司依據前期物業服務合同約定受委託管理。不少物業企業以物業管理支出為名義，直接將公共收益轉入物業公司，或者是説不清楚的“糊塗賬”。
在徐鴻濤看來，部分物業公司因為物業費收不齊，在沒有經過業主大會或者業委會的允許的情況下，將公共收益作為物業服務補貼，其實是踩了“紅線”。
此外，作為業主利益的重要代表，小區業委會的組建情況和執行力也不樂觀。在海南，去年1月時有業委會的不到15%。在北京，這一比例也才達到36.2%。
“我省情況不會例外，業委會成立難是共性問題。”徐鴻濤表示。
記者採訪了解到，業委會代表業主利益，但只是小區居民自治組織，主要靠奉獻和“一腔熱情”，導致業委會組織力、執行力千差萬別。
三方聯動，維護共同家園
如何收好、用好小區公共收益，升級小區管理，各地都有探索。
公共收益管理費用如何界定？福建省在2019年新修訂的《福建省物業管理條例》明確，物業服務企業只能收取經營管理費用，且費用支出不超過公共收益的30%。
如何使用公共收益？上海市要求各小區將不低於50%的公共收益納入專項維修資金。在湖北省，武漢市武昌區探索建立了全省第一個業委會孵化中心，對業委會工作進行培訓。
“業主們要積極參與，而不只是想坐享其成。同時，要加強社區居委會與業委會、物業的三方聯動。”華中師範大學社會學院副教授梅志罡表示，社區居委會對小區管理特別是公共收益管理的引導、規範和監督要加強。業主委員會與物業服務公司要緊密合作，形成合力才能打造共建共治共用的小區治理格局。
2020年6月，湖北省出臺了《關於深化新時代黨建引領加強基層社會治理的意見》，提出健全社區黨組織領導下的社區居民委員會與業委會、物業服務企業協同聯動機制；加強小區業委會建設，推進符合條件的業委會建立黨組織。
據了解，目前省委組織部、省住建廳、省民政廳等有關部門正抓緊會商完善出臺上述“三方聯動”機制相關文件，推動黨建引領深化“紅色物業”管理，提升小區服務和管理水準。隨著小區業委會的組建，小區公共收益的歸集、使用將會越來越規範有序。（湖北日報）