權屬不明付費糾紛頻現 老舊小區公共設施壞了誰修?

發佈時間:2022-01-17 11:06:03  |  來源:法治日報  |  作者:  |  責任編輯:蔡彬
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原標題:老舊小區公共設施壞了誰來修

公共管線設施設備老化引發各種糾紛群眾煩透了 老舊小區公共設施壞了誰來修

編者按

悠悠萬事,民生為大。公開數據顯示,截至2019年5月底,我國有樓齡20年以上的老舊小區17萬個,建築面積40億平方米,涉及居民上億人。街老、院老、房老、設施老、生活環境差是許多老舊小區居民共同的煩心事,也是城市治理的老大難。近年來,各地各部門深入推進老舊小區改造工作,取得了積極成效。

老舊小區改造不是“一錘子買賣”,而是一項複雜、系統化的工程,需要完善長效治理機制。近日,《法治日報》記者聚焦人們關注的公共設施維修養護、停車難、加裝電梯、物業以及治安等方面的問題,對多個老舊小區進行實地採訪調查,從今天起在法治經緯版推出系列報道,敬請關注。

● 老舊小區的普遍狀況是建設標準不高、設施設備落後、功能配套不全,特別是維護不善。時至今日,老舊小區普遍超過了建築單位的保修期限,小區內的公共管道、設施設備經過長期使用趨於老化,進而出現維護維修糾紛

● 老舊小區因産權關係不清晰、業主權利主體缺位、物業管理專有與共有部分關係界定不明、物業管理與市政專業經營單位權屬不清,導致小區管理維護方面的責、權、利關係不清,相關各方不知道、不明確或者不情願為小區的設施維護承擔責任

● 從目前來看,根據相關法律法規,老舊小區的公共管線等設施的維修管理責任已經有了初步劃分,當前需要做的是明確權屬問題,要在小區內區分業主在專有、共有部分之間的責任,還要區分小區物業管理服務與市政專業經營部分的責任,再根據相關法律法規劃分各自的維護維修責任

一走進房間,就像踩進了水池子,積水深度大概有10公分,還滲到樓下鄰居家。這是家住北京市北苑一小區居民宋珺(化名)最近遇到的煩心事。

更讓她煩心的是,漏水的是家中自來水管水錶前的閥門,因設備老化“關不緊”。但該閥門由誰負責維修更換、誰承擔費用卻是個問題——自來水公司稱應由物業公司負責,而物業公司稱應由自來水公司負責。

《法治日報》記者近日採訪發現,這種現象比較普遍。近年來,隨著大批居民小區,包括商業住宅小區使用年限超過建設單位保修期,小區內的公共管線、設施設備經過長期使用已經趨於老化,但這些公共管線、設施設備的權屬與管理主體責任關係不清,導致業主、物業公司、水電氣暖專業經營單位各方對維護維修責任認識不一。

多位接受記者採訪的專家建議,只有明確公共管線、設施設備的權屬與服務性質的基礎,才能確定維護責任與費用責任,要在小區內區分業主在專有、共有部分之間的責任,還要區分小區物業管理服務與市政專業經營部分的責任,再根據相關法律法規劃分各自的維護維修責任,解決老舊小區居民的煩心事。

公共設施趨向老化維修責任主體存疑

2021年12月27日,宋珺正在上班時接到小區物業電話,對方稱:“你家漏水了,水漏得特別嚴重,你快過來吧。”

等她趕回去後發現,雖然物業已經排水多時,但家裏仍是滿地積水,而且已經滲到樓下鄰居家裏了。

宋珺和物業人員一起排查,終於發現了漏水原因:自來水管入戶的水錶前有一個閥門一直在漏水,該閥門已經使用近20年,嚴重老化,關不嚴。

找到原因並不意味著問題解決了,誰負責閥門的維修、更換以及所需費用呢?物業人員稱,這屬於自來水公司的責任,物業公司只依據物業服務合同負責小區公共區域相關設施的維修責任。

宋珺當著物業人員的面給自來水公司打電話。接線人員稱,自來水管入戶之後,自來水公司只負責水錶的維修和更換,水錶前的水管及附屬設施歸物業公司管。

宋珺很納悶:自己住進房子的時候,房間裏的供水、供暖、排污、供電等管線都已經預先鋪設好,閥門既不是自己安裝的,又不能單獨處置維修,即使自己需要維修,也需要物業企業配合把整棟樓的主閥門關掉。

這個閥門到底該歸誰維修?沒有人回答她。

隨後的兩個星期,宋珺和物業公司就表前閥門漏水造成的財物損失討論多次,但一直沒有達成一致意見,因為確定不了閥門的維護和更換責任,就無法判斷過失責任。

由於家與單位距離太遠,宋珺平時在北京市西三環團校家屬院租房子住。據她觀察,這個小區公共管線老化情況更為嚴重,但與她家所在小區不同的是,這個小區已經被列入北京市老舊小區綜合整治項目。

宋珺看到,在貼出的改造項目簡介中,廚房上下水改造從外面水管一直到水錶,包括入戶水管閥門。有小區居民在相關微信群諮詢家裏墻壁內走的電路管線是否屬於改造內容時,得到的回復是“不屬於”。

中國人民大學公共政策研究院副教授陳幽泓認為,居民家裏墻壁內走的電路管線屬於建築物專有部分,是業主所有,不屬於公共管線。

而北京市朝陽區花家地北裏小區居民李女士苦惱于電路管線的老化,她買的微波爐、烤箱因此無法使用。

李女士所在的小區開發于20世紀90年代末。前不久,李女士為了食品加熱方便,買了微波爐、烤箱等大功率電器。然而,只要啟動微波爐,不一會兒家裏就會斷電,用鑰匙打開電錶箱,發現開關跳閘了。

她打電話問物業,物業人員説可能是開關容量太小或家裏電線過載了,導致無法承載電器的用電量。物業人員還告訴她,室內的電線需要業主自己負責。但樓裏的電線同樣老化,難以進行電力增容。如果要改造,也不是物業能決定的事情,需要小區業主共同同意。

無奈之下,李女士只好將微波爐、烤箱束之高閣。

設施設備權屬不明維修付費糾紛頻現

還有不少小區業主因公共管線惹上了官司。

張芳是北京市通州區某小區的業主。她回憶説,多年前,其房屋東南側臥室墻壁夾角發生漏水現象,導致該室內地板、墻面遭水浸泡。物業公司經檢查,係該樓自來水地埋主管線嚴重漏水所致。

後張芳對物業公司提起訴訟。法院經審理認為,物業公司在處理漏水事故中存在遲延,造成業主的損失進一步擴大,故應承擔部分賠償責任。

專注于老舊小區改造的和家生活科技集團經理李廣友解釋説:根據《物業管理條例》的規定,自來水地埋主管線應該由市政專營公司承擔維護責任。公用事業的設施産權涉及專營公用事業單位和業主兩部分,一般以計量表為界做區分,表以及遠端屬於公用事業單位、表後及近端屬於業主。

2011年5月,法院在向北京市住建委發出的司法建議書中稱:“完善法律規定,設定物業管理單位的最基本義務,明確其對公共設施應盡的維護責任,建立相應的定期維修檢查機制。對於地埋水管等隱蔽工程,考慮是否進行特別規定,主管線是否要求到期強制更換。”

北京市住建委答覆説,物業服務企業基於物業服務合同提供服務。針對地埋管線維修問題,因其屬於隱蔽工程,要求物業服務企業定期開挖檢查和維護不太現實。對於此類問題,是否承擔責任要看物業服務企業在接到報修後,是否按照物業服務合同的約定,及時到達現場進行有效處理。

在陳幽泓看來,在一個小區建築區劃中,既有業主專有設施,又有業主共有設施,還有專業經營單位所有的設施和市政公共設施,根據所屬關係的不同,相應的維護責任和維護費用也不相同,的確迫切需要完善相應的專門法律規定。

例如,根據《物業管理條例》,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

陳幽泓説,但從全國層面來看,住宅區建設年代、權屬性質、建築技術不同,相關水電氣暖的法律規定與《物業管理條例》規定不同,在區分業主、物業服務企業和市政專營單位之間責任關係時,涉及的情況也比較複雜。

記者在採訪中了解到,近年來,因為小區的公共管線、設施設備沒有及時得到維護維修引發的糾紛並不少見。例如,在北京市西城區一個1995年建成的老舊小區,上下水經常堵塞、用電線路嚴重老化、污水經常反溢等,引發居民反覆投訴。

“老舊小區”一般是指老舊住宅區建築物及附屬設施,主要包括享受國家房改優惠政策的售後公有住房和未售公有住房,但一些早期的商業小區因維護不善,也淪入“老舊小區”之列。

在陳幽泓看來,老舊小區的普遍狀況是建設標準不高、設施設備落後、功能配套不全,特別是維護不善。時至今日,老舊小區普遍超過了建築單位的保修期限,小區內的公共管道、設施設備經過長期使用趨於老化,進而出現維護維修糾紛。

“從表面上看,這是由於小區沒有實施專業化的物業管理模式導致的;但從深層次看,則是這些住宅區因産權關係不清晰、業主權利主體缺位、物業管理專有與共有部分關係界定不明、物業管理與市政專業經營單位權屬不清,導致小區管理維護方面的責、權、利關係不清,相關各方不知道、不明確或者不情願為小區的設施維護承擔責任。”陳幽泓解釋道。

産權歸屬亟須明確資金制度有待完善

老舊小區公共設施維修責任産生爭議的背後,是我國房屋維修、管理服務體制改革走向社會化、專業化方向的艱難歷程。

1994年7月,《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》公佈,提出要把單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運作的體制。據此,在社會化的房屋維修、管理市場中,職工購買的住房,室內各項維修開支由購房人負擔。樓房出售後應建立維護共用部位、共用設施的維修基金。

1998年7月,《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》印發,要求在加快改革住房維修、管理體制的基礎上,建立住房共用部位、設備和小區公共設施專項維修資金,並健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度。

2007年12月,原建設部、財政部聯合發佈《住宅專項維修資金管理辦法規定》,住宅專項維修資金用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造。

但陳幽泓曾經在北京調研時發現,從實際情況來看,這些政策落地實施中的現狀是,公房售後大多長期沿用福利制的行政管理模式,由房管單位或房屋原産權單位承擔房屋、設備管理維修責任。由於北京市老舊小區大部分未推行實質意義上的物業管理,維修養護資金投入不足,專業化、社會化的管理難以推行,導致公共設施維護和維修資源匱乏、責任不明的重重難題。

2014年11月,國家機關事務管理局等部門聯合下發《關於在京中央和國家機關職工住宅區物業管理和供熱採暖改革的意見》,要求明確住宅區資産維修管理責任:住宅自用部位和自用設施設備,由業主承擔;住宅共用部位和共用設施設備(含共用設施設備使用的房屋),由全體業主或者相關業主共同承擔。

陳幽泓説,該文件的實施,是為使中央國家機關原職工住宅區物業服務合同關係中的單位管理維護責任,改變為“誰住房、誰交費機制”的業主個人責任,實現住房權屬、消費、責任的“權責利”一致,實現住宅區管理維護的社會化、市場化原則。

中國物業管理協會法律政策工作委員會委員王兵介紹説,從目前來看,根據相關法律法規,老舊小區的公共管線等設施的維修管理責任已經有了初步劃分,但當前需要做的是明確權屬問題。

“屬於業主專有部分的,如室內裝修時安裝的隱蔽管線等,維護維修責任屬於業主,業主與物業公司有明確約定的除外。如果屬於公共管線,其維護維修責任按照規定由相關運營單位承擔。《物業管理條例》規定,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。”王兵説。

同時,《住宅專項維修資金管理辦法》規定,依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用不得從住宅專項維修資金中列支。

王兵提醒説,對於公共管線維修導致裝飾裝修損壞的問題,目前沒有明確的法律規定,需要根據實際情況處理,如根據過錯責任承擔等,或者雙方協商解決。

據北京天岳恒物業公司工程師馬雲鵬介紹,目前北京水電氣暖專營單位執行比較規範,會主動對住宅小區內相關管線和設施設備進行巡檢和大中維修,特別是氣暖單位,因設施的壓力和溫度性質,若發生事故具有較大危險性。但涉及具體情況,爭議還是會發生,責任各方也可能會“踢皮球”,業主、物業公司、市政專營單位之間處於博弈下的僵持狀態,最終由政府出面協調解決。

陳幽泓認為,依據從社會整體角度考慮成本和責任的原則,解決老舊小區公共設施設備維修養護責任爭議問題,可以從兩個層面入手:

區分小區公共設施的權屬,屬於市政公共産品與服務的,比如供水排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關管線和設施設備交給專業經營單位,各專業經營單位應當在建設完成後,或者根據國家政策要求階段,按期接收,並承擔住宅區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任;

其他屬於小區業主共同共有的,由全體業主或者相關業主共同承擔,由全體業主或者相關業主依據相應程式決定是否啟動申請專項公共維修資金,同時區分維修和維護的關係,日常維護由物業企業依據合同承擔,大中維修由專項維修資金承擔。

“目前的問題是,專項維修資金是在住房制度改革的初期創設的,運作十幾年來顯現出諸多不足,比如維修資金基本上未能實現由業主大會自我管理,專項維修資金使用的制度成本太高,對所有權人公開透明度不夠,缺乏可操作性的資金續籌制度等諸多問題。在業主大面積缺位和行政主管部門劃轉滯後的情況下,除了上海等少數城市,其他地方總體上難以使用專項維修資金實現大中維修的預期目標。”陳幽泓説。

陳幽泓建議,儘快將專項維修資金從“政事”轉為“民事”的制度途徑和機制,建立並加快完善老舊小區住宅專項維修資金制度的實操機制,助力全體業主依據相應程式實行自管,暢通專項公共維修資金的使用渠道。(記者 陳磊) 

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