構建長效機制 供給更加多元
讓更多年輕“剛需族”住進溫暖的房子
進入2019年，樓市再次成為熱點話題。1月4日，中國人民銀行宣佈下調存款準備金率1個百分點，凈釋放長期資金約8000億元。雖然央行有關人士明確指出，這是一次支援實體經濟發展的“定向調控”，但市場上仍有擔心，部分資金可能“曲線”進入樓市。
這種擔心還有一個現實背景。2018年12月，山東菏澤、山西太原及廣東廣州、珠海、深圳等地先後取消了之前出臺的部分調控措施。有專業機構預測，2019年全國將有更多城市的調控政策鬆綁。
事實上，對於房地産，中央經濟工作會議早有定調：要構建房地産市場健康發展長效機制，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
此前，各地已在拓寬多主體供給、完善多渠道保障、推進租購並舉等方面開展了許多嘗試。而經過近幾年的持續調控，加杠桿炒房等投機行為面臨打擊，房地産市場與政策漸趨穩定，進一步利好年輕一代“剛需族”。
以投資為目的買房的人少了
看到最近平穩的房價走勢，劉先生忍不住感慨自己買房時遭遇的“坐地起價”。
2016年年底，“北漂”多年的劉先生終於擁有了自己的房子，但這並不是當時他最理想的選擇。那時，很多比較滿意的房子都沒來得及看，就被簽約了。房子交易的速度比他們看房的速度還快。
他等不及了。選定一套滿意度排名第七左右的房子後，仲介約上他和父親，與業主在房子裏碰面。在他們心中，這套總價約660萬元的房子還有20萬元左右的還價空間。但仲介告訴他們，房東要求提價30萬元——一款仲介App顯示，同小區同戶型當天剛剛成交一套，比他們的還貴50萬元。
“他們不要，我推開門就能給賣了。”房東讓仲介轉告劉先生和父親。無奈之下，他們訂下了這套房子。事後，他安慰自己：哪怕遭遇“坐地起價”，也比看著房子價格瘋漲買不到來得好。
這套房子此後一度漲價到近1000萬元，但在2017年北京出臺“3·17新政”後價格回落，一直保持平穩至今。近年來，類似的調控政策在全國其他城市陸續出臺，在控制房價和穩定市場方面取得顯著效果。
經歷過房價“過山車”式的上漲和之後的高位徘徊，劉先生現在想通了，今後房子最重要的還是居住屬性，而不是作為投資理財的工具。
以投資為目的買房的人越來越少了，這也是另一位“北漂”朱祿杭最近的感受。2016年6月，他以1.5萬元/平方米的價格，貸款在燕郊買了一套期房。不過，在2018年年初，燕郊出臺限購政策，對購房資格提出在本地連續繳滿三年社保等要求，當地房價有所下跌。
雖然燕郊的房子不能輕易出手了，但朱祿杭也慶倖，北京的房價上漲勢頭基本抑制住了。隨著收入的增長，他計劃跟家人湊點錢，一兩年內在北京再買個合適的小房子，“這個希望還是有的。”
年輕人加杠桿不宜過度
樓市調控是否會鬆綁？這是許多人共同關心的話題。2018年三季度以來，房地産市場出現明顯降溫，商品房成交面積下滑，部分城市房價開始調整，不少城市出現“有價無市”的局面。而房地産業和建築業是許多地方財政收入的重要來源。
2018年12月，山東菏澤宣佈取消“限售令”，降低市區商品房預售資金監管額度，山西太原、廣東廣州、珠海等地也先後跟進，取消了之前出臺的部分調控措施，一些城市的銀行下調了首套房貸款利率。
這些做法讓不少人預期此類調控鬆綁會向其他城市蔓延。對此，2018年12月19日～21日舉行的中央經濟工作會議明確定調：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次中央經濟工作會議針對房地産領域以“分類指導”的提法代替“分類調控”，意味著中央直接的調控會減少，而是更多地基於地方政府的主體責任予以指導，由後者扮演調控角色。這是“因地制宜”的一個重大突破，也從側面説明最近菏澤、廣州等地的房地産政策調整有一定依據。
中國社會科學院日前發佈的《中國住房發展報告(2018-2019)》指出，2019年房地産市場總體轉向降溫通道，但在空間上，城市分化可能再度凸顯：一二線城市總體市場上行的壓力有一定增加，趨勢是增長主導；三四線城市市場向下的壓力在增加，庫存可能再度增加。
在漸趨分化的房地産市場環境下，調控措施如何既有針對性，符合全局要求，還能兼顧年輕一代的需求？貝殼找房首席經濟學家楊現領認為，地方調控政策需要注意居民家庭杠桿率。
在他看來，當前我國居民家庭的杠桿率只有50%，總體水準不高，但是這一輪杠桿增速過快，且主要體現在年輕人加杠桿，潛在風險不容忽視。國際經驗表明，房地産泡沫破滅的觸發因素往往是“窮人”加杠桿速度過快，力度過猛，當前我國的住房金融政策應極力避免第一次置業群體的杠桿再度擴大。
長效機制建設在路上
除了因城施策、分類指導，中央經濟工作會議還指出，要構建房地産市場健康發展的長效機制，完善住房市場體系和住房保障體系。業內人士認為，構建長效機制既需要豐富市場的多元化供給，也需要土地、財政、金融等多個領域的配套措施。
中原銀行首席經濟學家王軍撰文分析，根據“房住不炒”的戰略定位，“多主體供給、多渠道保障、租購並舉”將是未來住房制度的大方向。多主體供給，包含土地和住房供給主體的改變，土地供應由單一的政府轉變成政府、集體經濟組織等主體；住房供給由開發商為主，轉變為政府、開發商、租賃仲介公司、長租公司等；供給形式也從單一的商品房轉變為商品房、租賃房、共有産權房、集體用地租賃房等多品類。
事實上，圍繞長效機制的構建，已有不少政策落地或推廣。例如在供給方面，新修訂的《農村土地承包法》規定，任何組織不得將進城落戶農民的農村承包地強制收回。此前，這一直是很多農民不願進城落戶的重要因素，甚至成了中央政策文件落地的一大障礙。
共有産權房等新的住房保障方式也逐步拓展。2018年12月27日，北京市掛牌了三宗集體建設用地，這三宗地塊將用於建設共有産權房，售價2.9萬元/平方米(含全裝修費用)，比周邊商品房售價的一半還低。符合資質的買房人，最低可以花費50%的總價，買下房子70年完整使用權。
據統計，北京目前已有29個共有産權房項目，提供房源32446套，比2017年的5個項目3752套增加了7倍多。
在租賃方面，自2017年上海首推純租賃用地以來，北京、廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續推出“只租不售”地塊。
目前，全國已有13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房的試點，有10余個城市搭建住房租賃交易服務的官方平臺。此外，開發商、租賃運營商、仲介機構、酒店集團……參與租房市場的主體更加多元化。