2、保障性住房建設與管理存在的問題

1998年開始我國建立住房保障制度,在一定程度上緩解了城市低收入家庭住房困難的矛盾。但我國住房保障制度起步晚,起點低,以及我國地區經濟發展不平衡,尚有很多不完善的地方。大規模的保障性住房建設在我國處於起步階段,一些地方對保障性住房管理的重要性認識不足,在一定程度上存在重建設、輕管理的現象。主要表現為保障性住房的供給不足,保障覆蓋範圍不夠,經濟適用住房、廉租住房管理力度不夠,經濟欠發達地區廉租住房建設資金相對缺乏等。

(一)保障性住房的供給不足

1.經濟適用住房供應偏少

1998年國務院《關於深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,標誌著住房從實物分配逐步走向貨幣化分配,同時推進了經濟適用住房建設。1998~2009年經濟適用住房建設並沒有達到最初設計的目標,而且供應整體呈下降態勢。

(1)經濟適用住房銷售面積佔住房銷售面積的比重下降。1998~2009年經濟適用住房累計銷售面積4.0億平方米,由1998年的1667萬平方米上升到2009年的3059萬平方米。但佔住房銷售面積的比重2000年達到高點22.7%後呈直線下降態勢,2005年後較為平穩,但在6.5%以下,2009年僅為3.5%。

(2)經濟適用住房竣工(套數)總體呈下降態勢。經濟適用住房竣工2000、2001年達到高點均在60萬套以後開始下滑,2005年下降到28.7萬套,之後緩慢上升,2009年僅為39.8萬套。1998~2009年經濟適用住房竣工(套數)累計佔住房的比重為12.9%,總體上供給偏少,有效覆蓋範圍不夠。圖41998~2009年經濟適用住房竣工情況

2. 2007年以前廉租住房保障範圍小

2007年前通過廉租住房制度解決低保家庭的住房困難範圍很小。1999~2006年通過廉租住房制度所解決的低保家庭的住房困難僅為54.7萬戶,投入資金為70.8億元。2007年通過廉租住房制度解決困難的低保家庭為68萬戶,投入資金94億元。2007年前通過廉租住房制度解決的低保家庭住房困難佔全國1000萬戶的12.3%。據原建設部、民政部2005年的調查和測算,全國每人平均住房建築面積10平方米以下的低收入住房困難家庭約有1000萬戶。

(二)經濟適用住房、廉租住房管理力度不夠

1. 2007年以前經濟適用住房管理相對混亂經濟適用住房是我國住房體制改革的産物,在我國從福利分房走向貨幣購房的過程中的推動作用是顯而易見的。但在政策執行和管理過程中出現了偏頗甚至混亂。如經濟適用住房並沒有由真正的中低收入居民和家庭所購買,反而成了許多高收入群體的資産和投資工具,開賓士、寶馬的高收入家庭購買經濟適用住房的現象也並不鮮見。對經濟適用住房監管不到位。經濟適用住房在執行過程中出現了較多問題。如戶型過大,地點偏遠,交通等配套跟不上。在審批環節上,把關不嚴,最主要的原因是和審批單位(購房者單位和有關建設部門)沒有直接利益關係、不用負任何責任,經濟適用住房只是解決低收入居民的基本住房問題,不應該作為住房條件改善的範圍。儘管2004年《經濟適用住房管理辦法》實施後對戶型面積有了嚴格規定,但仍然有個別地方建設大戶型、豪華型的經濟適用住房。出現以上問題的主要原因是經濟適用住房制度不完善及監管不力。2007年出臺的24號文件及《經濟適用住房管理辦法》從管理層面對經濟適用住房制度做了進一步改進和規範。

2.廉租住房管理機構不健全、人員匱乏,缺乏有效準入、退出機制及監督和懲罰機制

一是沒有健全機構和人員落實制度。部分市縣沒有設立專門的廉租住房管理工作機構和實施機構,其辦事機構都是臨時性的,挂靠在市、縣的房管局,人員配備不夠,多為兼職,人員組成是從相關局抽借,人少事多,也沒有財政下撥的工作經費,不能滿足廉租住房工作需要。

二是審核機制不完善。一些地方收入核查的部門協作機制不健全,對居民收入的核查的資訊化程度不高,導致一些根本不符合享受廉租住房標準的家庭利用廉租房準入機制的漏洞享受到廉租住房。廉租住房資訊管理系統建設滯後,尚未建立有效的監管手段,不能及時監測廉租住房使用和保障對象經濟狀況變化情況,對於一些享受廉租住房而家庭收入已經明顯改善,收入和住房面積都高於廉租房保障標準的家庭,因為缺乏有效的退出機制、監督和懲罰機制,讓他們退出住房存在現實困難。

(三)經濟欠發達地區廉租住房建設資金相對缺乏

儘管國家出臺的《廉租住房保障辦法》中明確規定了5個方面的資金來源渠道,其中還明確了土地出讓凈收益的10%、提取貸款風險準備金和管理費用後的住房公積金增值收益全部餘額都要用於廉租住房建設。2009~2011年中央財政安排一定的資金用於廉租住房建設,相應的省政府、市政府也要出一定比例的資金用於廉租住房建設。但是廉租住房建設過程中資金的缺乏仍是主要問題之一。主要原因是,經濟發展相對較差的省份、城市、縣(區),其財政實力也相對較弱;住房公積金增值收益部分相對較少;土地出讓收益同樣也有限,土地出讓收益還受地方商品房市場發展狀況制約,穩定性相對較差。不僅是現在,今後在廉租住房建設中資金難題在一些經濟不發達地區仍然存在。

文章來源: 中國網責任編輯: 張振超_站點

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