3、政策建議

住房發展階段決定了住房保障的覆蓋範圍和程度,影響住房保障方式的選擇。住房保障是彌補市場化的缺陷和不足。在住房嚴重短缺時期,住房供應不能滿足住房需求,住房價格與城鎮居民家庭平均的住房支付能力差距較大,需要政府保障的範圍相對較大,需要保障的程度也較高。

(一)政府作為保障性住房建設與管理的主體

住房所具有的特性及住房市場存在的缺陷,使低收入居民難以依賴市場機制來解決自身的住房問題。發達國家的經驗表明政府作為一國經濟的宏觀調控者和管理者,擔負著促進社會全面發展和保障全體居民基本權利實現的職責,應該成為保障性住房建設與管理主體。政府應承擔起構建住房保障體系的重任,努力成為構建保障性住房供應體系的主體。中央政府和地方政府各盡其職,如中央政府要逐年提高財政對住房保障的投入,提高保障性住房供應能力;地方政府要根據中央精神制定具體的可操作的政策。

(二)建立健全保障性住房管理機構和管理機制

一是保障性住房要由法定專門機構來組織運作。保障性住房建設與管理是一項綜合性、長期性、專業性的工作,必須要有一個法定的專門機構來組織實施。同時指定一牽頭部門,協調各方面機構,特別是廉租住房和公共租賃住房,要建立個人收入和房地産檔案,健全準入和退出機制。

二是加強廉租住房管理,逐步擴大覆蓋範圍。廉租住房要成為最低收入家庭住房保障的主體。廉租住房建設要建立以財政資金為主渠道的制度性的穩定資金來源。要逐步提高廉租住房覆蓋面,特別是要將符合廉租住房標準的進入城鎮長期務工人員的家庭納入廉租住房的保障範圍。加強動態管理,每半年進行一次資格和標準核定。此外,對解決“夾心層”住房問題的公共租賃住房在重視建設的同時要重視管理,汲取現有保障性住房管理中的教訓,儘量避免發生同樣的問題。

三是規範經濟適用住房制度。推進經濟適用住房制度創新,將經濟適用住房作為解決低收入居民住房問題的渠道之一,讓符合條件的需求者選擇,最好採取由政府主導的封閉運作模式。

四是完善兩限商品住房制度。兩限商品住房建設與管理要協調三個方面:經濟適用住房、兩限商品住房與一般商品住房要形成合理的價格結構;適當控制兩限商品住房的總量;做好兩限商品住房供應對象的界定工作。建立健全監督機制,做到公平、公開、公正。

(三)長期看要將符合條件的進入城鎮長期務工人員納入住房保障範圍

我國住房保障制度的保障目標和供給對象定位相對模糊,供給方式和程式存在制度性漏洞。解決住房問題將是一項十分艱巨、複雜的系統工程,需要從戰略上進行長遠規劃和統籌安排。從原則上説,城鎮居民住房保障對象應當包括城鎮中低收入家庭和進入城鎮長期務工人員。隨著城市化進程加快,進入城鎮長期務工人員將來會有很大比例轉變為城市常住人口。

其中多為中低收入人群,如何制定對這一龐大人群的住房保障標準,成為當前住房保障政策中的難題。住房保障制度不但應有解決短期問題的考慮,更應有長期持續的目標,在考慮經濟發展的同時,加入社會發展的目標。政府不僅要保障和解決具有“城市身份”居民的住房問題,還應包括已經長期居住在城市的務工人員,這個長期可考慮定為5~10年。

(四)加快建立政策性住房金融制度

發達的政策性住房金融為發達國家建設住房保障制度創造了條件。發達的政策性住房金融為公共住房政策創造了寬鬆的外部環境,使住房保障制度得以在較有利的條件下實施。發達的政策性住房金融本身就是參與住房保障制度的重要內容。隨著我國住房制度改革的推進,政策性住房金融的發展已成為推動住房保障制度建設的關鍵。住房是資金密集型的産品,單位價值很高,一般都遠遠超過中低收入家庭的收入水準。政府應對個人購房提供金融支援,來提高他們的支付能力。目前我國政策性住房金融除住房公積金貸款以外,尚未有直接面向中低收入家庭發放的低息或無息貸款的政策性住房金融機構。因此,必須建立規範的政策性住房金融制度。

一是積極推進住房公積金向政策性住房金融轉變。住房公積金兼具融資和補貼功能,是一種典型的政策性金融工具,但它現在歸建設主管部門管理,各地市場分割,遠沒有發揮出其應有的功能。可將各省級住房公積金管理中心(機構)由行政管理部門逐步改造成政策性住房金融銀行,並將政策性住房金融銀行及其業務納入銀監會的統一監管體系,允許不同政策性住房金融銀行異地開展業務,允許企業或個人自由選擇繳納機構,增強政策性住房金融市場的競爭性。

二是通過招標方式允許相關商業銀行開展政策性住房金融業務。借鑒德國的經驗,實行先存後貸、存貸掛鉤的政策。同時,建立政策性住房貸款風險擔保機制,為中低收入家庭提供擔保。貼息資金和擔保資金由中央和地方財政共同支付。將對土地出讓的暗補轉向對貸款利息的明補。利率水準可以考慮相當於市場利率的1/2左右。

三是對政策性住房貸款必須有嚴格的限制。只對首次購買家庭提供;只對標準面積以下的住房提供。用政策性住房貸款購買住房的,其房産證上必須註明,同時在貸款合同上約定一個市場利率水準,購買者如果將住房出售,必須按約定的市場利率水準補交利息,否則不得過戶;如果再購買其他住房,也必須按約定補交利息。還要儘快建立和完善個人收入和住房徵信系統。

(五)完善保障性住房梯度覆蓋模式我國作為一個發展中國家,不可能在短時期內大範圍解決居民的住房問題,因此,住房保障制度必須分層次,根據不同保障對象的具體需求,提供不同保障水準的保障模式。必須制訂分級計劃,有步驟、分層次地解決中、低收入家庭的住房問題,根據不同的經濟政策安排、不同的住房發展階段和不同的居民保障需求,從住房供應結構和供應方式方面建立適應不同收入水準居民住房支付能力的、分層次的住房保障體系。住房保障的實質是政府承擔住房市場價格與居民支付能力的差距,住房保障制度必須體現保障的層次性。

完善保障性住房梯度覆蓋模式:

最低收入家庭——廉租住房(政府主導建設與管理);

夾心層——公共租賃住房(分層次確定房租);

低收入家庭——經濟適用住房(以有限産權方式封閉式運作);

兩限商品住房——中低收入家庭。

文章來源: 中國網責任編輯: 張振超_站點

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