1.2、2010年全國城市地價與房地産市場關係分析

(一)全國商住綜合地價、商品房銷售價格保持較快上漲,商品房銷售價格增長率較上年大幅回落

2010年,全國商業和居住綜合平均地面地價為4488元/平方米,平均增長率為10.76%;全國商品房平均銷售價格為5029元/平方米,增長率達到7.11%,地價增長率比房價增長率高3.65個百分點,地價增長率增長幅度較上年提高了3.45個百分點,房價增長率變化幅度較上年下降了13.98個百分點。

2001年以來,我國的商住綜合地價逐年上漲,但近年來存在較大的波動性。2001~2006年的年平均地價增長率保持在5%~8%之間,基本處於穩定增長期;2007年出現快速增長,年增長率高達14.92%,2008年受全球金融危機影響回落到0.59%,2009年又快速回升到7.31%,2010年繼續快速上漲,達10.76%,地價變化體現出與宏觀經濟變化相一致的波動性。全國商品房平均價格的變動趨勢與地價變化趨勢基本一致,但波動幅度更為突出。2001~2007年,全國商品房價格逐年上漲,其中2004、2005、2007年三年的增長率較大,均在10%以上,2004年增長率甚至高達17.76%。2008年商品房價格基本與2007年持平,2009年迅速攀升,達到歷史高點21.10%,2010年增長率再次回落到10%以下。

(二)住房開發用地增幅明顯,供應結構趨向政策預期,商品住宅用地出讓平均價款第四季度上漲明顯

2010年住房用地供應量增長顯著,全年供地總量約12.5萬公頃,同比增幅達64%。在住宅用地中,保障性住房用地供應2.5萬公頃,同比增長了125%,佔住宅用地的19.7%,同比提高了5.4個百分點,中低價位、中小套型普通商品住宅用地供應7.1公頃,同比大幅增長。從住房用地出讓價格來看,商品住宅用地出讓平均價款1786元/平方米,同比上漲了17.9%。分季度看,商品住宅用地出讓平均價款先抑後揚,第一、二、三季度環比增長率分別為-3.3%、-10%和-6.0%,第四季度比第三季度增長17.6%,但仍低於年初水準,主要原因是第四季度供地時序和結構發生變化,商品住宅用地供應較多,帶動價款回升。

(三)各重點監測城市居住用地地價房價比存在較大差異

2010年全國重點監測城市基於相同市場時點的居住用地地價房價比均值為34.07%,處於近年平均水準。其中廈門、長春、福州、寧波的居住用地地價房價比在50%以上,分別為63.46%、54.71%、54.11%和52.39%;而海口、重慶、南寧、西寧的居住用地地價房價比較低,均低於20%,分別為19.45%、17.69%、16.49%和16.18%;其餘城市的居住用地地價房價比均在20%~50%之間。從圖7可看出,城市經濟發展迅速,人口增長快,居住用途土地的交易量大,居住土地市場活躍,相應的地價房價比較高;而城市人口總量小,土地供給量大,居住土地的需求量比較少,居住土地市場交易不是很活躍,發展未完全,地價房價比處於較低的水準。圖72010年36個重點監測城市居住用地地價房價比資料來源:參見中國土地勘測規劃院《2010年我國城市地價與房價關係專題報告》。

(四)典型城市調查數據顯示,2010年住宅和商業物業租價比有所回落,工業物業租價比小幅上升

2010年房地産市場較為活躍,雖然宏觀調控壓力下,住宅樓市成交量有所下降,但住宅價格仍大幅上漲,大多數城市房地産成交價格增長超過20%,其中杭州增長速度接近50%。而住宅租賃租金主要受市場供需調節影響,保持較穩定上漲態勢,個別城市如北京、杭州、天津,第二季度受房地産調控影響大幅上漲,但在市場供需作用下,增長率很快回落。

因此,全年住宅價格上漲幅度遠大於租金上漲幅度,使得住宅租價比有所下降。在宏觀調控政策執行的大環境下,商業物業銷售價格在“商住反哺”的作用下有較大的變化,但是隨著第二季度、第三季度租售旺季的來臨,使得商業物業租金水準在短期內有較大幅度上升,因此全年各調查城市的租價比基本持平或小幅回落。從全國範圍來看,全年工業廠房租售價格同比均呈上漲趨勢,但由於工業廠房所有者多采取出租方式,使得租金上漲相對售價上漲幅度較大,使得租價比小幅上升。

文章來源: 中國網責任編輯: 張振超_站點

相關閱讀

發表評論用戶名         密碼      
留言須知