1.4、2010年影響全國城市地價變化的主要因素分析

(一)通脹壓力的不斷加大和投資性需求的持續增長成為房價、地價過快上漲的直接因素

進入2010年,在2009年寬鬆的貨幣政策、財政政策和大量救市資金投放的影響下,我國通貨膨脹壓力不斷增加:全國消費物價指數(CPI)四個季度分別上漲2.2%、2.9%、3.5%和4.7%,全年CPI同比上漲3.3%數據來源:國家統計局。;根據中國人民銀行發佈的2010年金融統計數據顯示,2010年末,廣義貨幣(M2)餘額72.58萬億元,同比增長19.7%;狹義貨幣(M1)餘額26.66萬億元,同比增長21.2%;流通中貨幣(M0)餘額4.46萬億元,同比增長16.7%,全年凈投放現金6381億元,同比多投放2354億元。

土地由於其自身的保值增值特性,以及土地資源儲備在房地産業盈利預期中的特殊作用,在實體經濟不明朗、通貨膨脹預期不斷加重,土地資源有限的背景下,2010年的全國房地産市場繼續升溫,房地産投機性需求不斷增加,最終導致全國性房價、地價快速上漲。同時,通貨膨脹壓力的增加使得居民對未來房價上漲預期有所上升,部分持觀望態度的剛性需求在恐慌心理下購房,刺激房屋銷售市場顯現非理性增長,這也是拉動城市地價上漲的重要原因之一。

(二)流動性過剩和多重調控政策協調性不足,使得地價增長呈現波動性變化

2010年,國家針對存在流動性過剩的問題,為收緊流動性,不斷調整信貸政策,央行六次上調金融機構存款準備金率,兩次上調存貸款利率,並取消小型金融機構的政策照顧,貨幣政策開始由適度寬鬆回歸穩健。為進一步加強和改善房地産市場調控,穩定市場預期,國務院先後發佈了《國務院辦公廳關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》和《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,以促進房地産市場的健康發展;銀監會下發《關於規範銀信理財合作業務有關事項的通知》,收緊部分房企融資閘門以配合國務院政策。在金融政策和房地産政策影響下,第一、二季度全國綜合地價增速放緩,環比增長率分別為2.34%和1.52%,但第三、四季度增長幅度則有所回升,環比增長率分別為1.76%和2.53%。

(三)城市地價的起伏交替與2010年房地産行業的兩輪調控密切相關

為促進房地産市場健康平穩發展,2010年1月10日,由《國務院辦公廳關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔2010〕4號文)(即“國十一條”)引發第一輪調控,雖然第一季度仍受2009年一系列房地産優惠政策延續效應的持續刺激,新建商品房和二手房市場均有銷售價格持續上漲,出現成交量大幅上升的現象,但城市地價基本得到控制,地價增長率環比較上一季度回落0.67個百分點。

接著,4月17日,《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號文)(即“國十條”)要求各商業銀行對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執行首付款比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍等規定。同時,各地調控措施陸續出臺,一系列限購令、限貸令、限外令等措施逐步得到落實,新建商品房和二手房價格增速出現一定程度的回落,第二季度地價增長率較第一季度持續回落,環比增長率為1.52%,下降了0.82個百分點。由此可見,第一輪房地産市場調控保持了兩個季度的房地産市場基本穩定,對城市地價過快上漲起到了一定的抑製作用。

但是,在較為寬鬆的貨幣政策、貨幣流動性過剩、通貨膨脹預期等多種因素綜合作用下,從8月份開始,一些城市的房地産市場出現量價齊升的局面。第三季度地價增長率環比小幅上升0.24個百分點,綜合地價增長率達1.76%。為進一步鞏固第一輪房地産調控成果,9月29日,國務院五部委聯合推出促進房地産市場健康發展的新政“組合拳”,啟動了第二輪房地産市場調控。但受到年底不確定因素影響,各地執行政策情況和力度各異,二、三線城市地價過快上漲帶動第四季度全國綜合地價增長率有所提高,第四季度綜合地價同比增長2.53%。由此可見,各地尤其是二、三線城市嚴格落實調控細則對房地産市場的走向有著密切的關係。

文章來源: 中國網責任編輯: 張振超_站點

相關閱讀

發表評論用戶名         密碼      
留言須知