1.5、2011年全國城市地價變化趨勢分析

(一)複雜多變的國際、國內金融形勢將主導城市地價的變化方向

國際國內金融形勢始終是影響土地及房地産市場的重要因素。儘管2010年全球主要發達國家開始實行量化寬鬆的貨幣政策,但2008年金融危機後救市資金的大量投放、貨幣超發及外資等仍將影響著2011年宏觀經濟狀況,國內流動性充裕、結構性物價上漲、勞動力成本走高等潛在通脹壓力仍將存在。

在通脹預期的壓力下,房地産市場變化趨勢將更為複雜,土地及房地産的投資保值特性仍將吸引主要的流動性投資,因此能否有效控制國際、國內金融環境,有效遏制和合理分散過剩的流動性,是能否控制地價、房價過快上漲的關鍵。目前來看,央行所採取的加息措施、實行差別化購房信貸措施、連續調整準備金率措施等,對轉移過剩的房地産投資、抑制投資性需求將會産生明顯作用,若2011年能進一步控制貨幣投放、抑制外資涌入,地價持續上漲勢頭將得到明顯扭轉。

(二)稅收政策有效實施將有利於抑制投資性需求,限購政策逐步嚴格並不斷擴大範圍,短期內將産生明顯抑制效果

2011年1月27日,重慶、上海均宣佈試點房地産稅,上海房産稅徵收方案的重點是對住房增量進行調節,針對新購房者每人平均面積徵收;重慶市實施差別化調控,主要針對高檔房徵稅。雖兩地方案有所差異,但均能通過增加新購住房的持有成本,有效抑制投機炒房客,一旦房産稅實施範圍擴大對房價將起到明顯的抑製作用,進而抑制開發商對土地的需求,有利於穩定地價。

2011年1月26日,國務院辦公廳發佈《關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號文),首次明確提出了“房價控制目標”,要求擴大限購政策的實施範圍、繼續強化差別化信貸政策、二套房首付款比例從50%提高到60%、個人轉讓住房營業稅從差額轉為全額徵收、2011年商品住房用地供應不得低於前兩年均值、大力推廣“限房價、競地價”方式出讓土地等,從政府監管、金融政策、交易稅費、約談問責等方面部署了新一輪房地産調控工作,這在短期內對抑制投機性需求必將産生明顯效果。但從長期來看,一要考慮相應的治本之策儘快跟上,二要防止過剩的流動性向限購城市以外轉移。

(三)“十二五”期間的房地産市場調控對進一步抑制地價過快上漲將起到一定作用

2010年10月27日,《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》(以下簡稱《建議》)公佈,《建議》提出改革收入分配製度,提高城鄉居民收入特別是中低收入者的收入水準,著力保障和改善民生,未來五年要加大保障性安居工程建設力度,加快棚戶區改造,發展公共租賃住房,增加中低收入居民住房供給,抑制房地産投機需求;《建議》同時要求堅持擴大內需的戰略,調整優化投資結構,以促進經濟增長向依靠消費、投資、出口協調拉動轉變。近幾年我國投資增長過快,投資結構需進一步優化,在《建議》中其實已經為中長期投資指明瞭方向,其中包括戰略性新興産業、服務業、現代能源産業、綜合運輸體系建設等,未來五年,我國多數地區將加速推進産業轉型。

這反映了在“十二五”期間,我國供地結構將要動態調整,在加大保障性住房用地供給的同時,應重點滿足産業發展用地的供應。這些政策將推動房地産業內部結構調整,在較長一段時間內起到平抑房價、地價,規範房地産市場的作用。2011年作為全力貫徹“十二五”計劃實施的第一年,必將繼續從宏觀政策和微觀管理上進一步抑制地價上漲。

(四)二、三線城市商業和居住地價上漲明顯,須關注縣級以下中小城鎮商住地價過快上漲

從2010年的監測結果來看,一線城市商業、居住地價上漲的勢頭基本得到遏制,商業、居住地價增長率較大的城市主要是一些二、三線城市,例如昆明、中山、柳州的商業地價增長率分別為52.25%、34.03%、27.14%;昆明、海口、淄博的居住地價增長率分別為94.51%、69.51%、30.55%。雖然縣級以下中小城市的土地市場需求彈性往往受到許多限制,如當地的人口增長、産業發展等,但是,一方面,隨著我國城鎮化步伐加快,二、三線城市對商業用地、住房用地需求會持續增大,將刺激縣級以下中小城鎮商業、居住地價的上漲;另一方面,“國辦發1號文”明確包括直轄市、計劃單列市、省會城市在內的35個大中城市甚至更多城市都將實施限購政策,隨著限購令的廣泛實施,應注意防止部分用地需求和投機性需求轉移至縣級以下中小城鎮炒房、炒地。因此,2011年需要關注縣級以下中小城鎮的土地供應及地價變化,防止過快上漲。

文章來源: 中國網責任編輯: 張振超_站點

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