2.2、解析2010年我國土地政策與市場問題

3.雙向競價,土地成本由明變暗

雙向競價的具體模式如下:“限房價,競地價,地價最高者得”或“限地價,最低保障房回收價格,價格最低者得”,“明確政策性住房回購價格,競保障房面積最大者得”。從操作手法上看,此類模式主要有利於在控制地價的同時保障政策性住房供應。此類模式在市場上的應用並不多,而且在應用之初便遇冷遭遇流拍。例如房山的竇店、順義馬坡新城9號地西側地塊。目前在商品住宅地塊中建保障房更多的是作為一種硬性規定,在地塊出讓時即已規定好保障房的面積,保障房的成本無疑被分攤在商品住宅地塊上,進而拔高地塊的實際價格。例如,北京城建中標的海淀小營地塊,配建8萬平方米的公租房,如果計入公租房建設成本,實際樓面價已達14000元/平方米,相較周邊的房價22000~30000元/平方米已屬較高。由於此類地塊的投資收益有限,因此受到中小企業的青睞,而追求良好業績的大型房企尤其上市公司對此則表現冷淡。中小企業可利用自身優勢擴大拿地規模,追求穩定投資收益會使其平穩快速發展,積累開發經驗的同時提升資金實力,有效地控製成本將成為其核心競爭力。

當然,像以住宅産業化為企業戰略導向的萬科等企業,並不排斥政策性住宅建設。土地出讓方式的改革,本意在通過弱化純粹價格競爭,使土地出讓價格合理化,但政策執行一年之後,其對樓面價的控制效率實際是比較低的。上述三類出讓方式,均不可實現企業與政府利益的兼顧(見圖7),也未大幅調低樓面價格,反而為市場帶來兩類問題。圖7每種土地出讓方式對土地、企業的影響側重點首先,在改革試驗之初即暴露出企業與政府雙雙對其水土不服,對地價預期判斷的差異導致地塊流拍,市場的調整使得土地供需雙雙萎縮,土地供應節奏也嚴重失衡。其次,更重要的是,同一區域的樓面價也並未出現實質性的調整,配建保障房的做法不僅沒有實現控制地價的目的,反而由於轉嫁保障房成本于商品住宅地塊,進而實質性提高了商品房地價成本,這種成本的上升對於開發商而言,和市場競價溢價産生的成本上升是一致的,無疑都會進一步反映在房價上升之中。由此,原來實行的招拍挂制度並非是“地王”出現的直接原因,無論土地出讓方式如何改革,解決市場上的供需矛盾,擴大有效供給破解建設用地短缺難題才是最直接有效的正解。然而,事實上,目前全國大部分城市,並沒有意識到這個問題的關鍵所在。以北京為例,目前正在加強土地一級開發權的收攏,這對形成土地有效供給無疑又是一個極大阻礙。

(三)土地一級開發行政化——壟斷無助於緩解建設用地短缺難題

在如何擴大有效供應方面,北京2010年的落腳點主要有兩方面:一方面,問責閒置地塊的處理程度;另一方面,在一級開發市場上,將逐漸壟斷一級開發權,取消國有建設用地直接入市交易。從2011年1月1日起,北京不再受理國有建設用地直接入市交易申請,這些土地將都由政府直接給予原一級開發商補償,經政府儲備而後再入市。所謂“直接入市”交易地塊,是指原土地方自己完成土地一級開發後,委託市土地中心進行公開出讓。而取消國有建設用地直接入市交易,也就意味著未來土地的一級開發權將在政府手裏更加集中。

自2009年底,北京市國土局即宣佈,5年內土地一級開發將全部收歸政府,土地一級開發將由政府作為開發主體投資,委託企業具體實施(見圖8)。圖8北京土地一級開發模式歷史演變由此可以看出,北京土地一級開發市場上採用的“政府推進、土地儲備中心執行、銀行資金支援”的模式正在逐漸被強化。然而,這場土地一級市場大收權,是否能夠通過在土地出讓環節控製成本,擴大土地有效供應,進而達到調控房價目的?恐怕答案是否定的。首先,政府主導下土地一級開發的效率令人質疑。政府對土地一級開發市場的壟斷,不僅使得市場因缺乏眾多企業的參與而活躍度下降,而且也極易滋生權力之下的尋租腐敗。

其次,在控制地價方面,政府主導模式不能規避單位土地儲備成本的提高,因此也不能在土地出讓環節希冀通過控制出讓底價來實現控製成交價格的目標。據悉,2010年前10個月,北京市政府土地儲備總投資額比上年全年增加49億元,但實際儲備土地面積卻減少了300公頃左右,説明土地出讓的底價已經上升。此外,在出讓環節,成交價格最終是由市場的價格預期決定,只要有競價存在,底線便失去控制意義。更重要的是,在土地有效供應方面,政府對土地一級開發的壟斷,會加劇土地儲備制度下政府對土地供應的壟斷,進而造成土地有效供應不足,供需矛盾加重導致地價不斷上漲。

自土地儲備制度實行以來,逐年增長的高額土地出讓金已讓政府對土地財政産生依賴,而通過對土地一級開發權的收攏,不僅可以獨享土地開發為熟地之後的增值收益,而且為土地儲備制度下的土地供應提供了無競爭的真空環境,即未來土地的供應除土地儲備中心外,不再有其他方式出現,土地供應市場上壟斷將更加嚴重。土地一級開發,既是一種利益的重新分配,又是一種總額巨大的投資行為,所以既會導致社會矛盾,又會導致投資風險。政府機構本應站在公正、公平的角度處理社會問題,擔當“裁判”角色,也不應承擔商業投資風險,而今在利益面前其定位已經模糊。

文章來源: 中國網責任編輯: 張振超_站點
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