2.2、解析2010年我國土地政策與市場問題

(一)行政手段難以解決市場根本問題

通過梳理2010年我國土地政策的調整路徑,可以看出政策的重點是三個方面:增大住宅用地供應量,提高供地結構中保障房用地比例,改革土地出讓方式。

但在政策執行一年之後,通過本文第一部分全國土地市場的分析,可以看出供給的劇增、土地出讓方式的改革,並未換來價格的下調,市場的供需矛盾依然嚴峻,尤其在流動性高漲的宏觀背景下顯得更為突出。

那麼,土地“招、拍、挂”出讓方式的改革為何不能控制地價?影響土地成交價格的根本因素到底是什麼?

下面將以供需矛盾最為嚴重的北京土地市場為樣本,從土地出讓方式改革效用分析,土地一級開發對土地有效供應影響兩個方面對上述問題進行深入分析。

(二)土地出讓方式改革——土地成本隱性化

自2004年8月31日起,土地市場正式實施招拍挂制度,標誌著土地交易進入市場化時代。儘管招拍挂制度有效遏制了國有資源流失,但以土地這種稀缺的不可再生資源為載體,將利益作為買賣雙方共同追逐的目標,尤其賣方壟斷成為趨勢之時,價格上漲成為必然。除市場上對壘飆價造成溢價翻倍外,招拍挂制度實行以資金為王、價高者得的模式,因此財大氣粗、具有集團以及金融平臺支援的央企極易成為“地王”製造者和土地市場的壟斷者。在此形勢之下,國土部在地價過快上漲的一線城市及二、三線城市推行土地招拍挂制度的改良工作,採用“綜合評標”、“暗標”、“雙向競價”等模式實現對高價土地的控制。2010年北京土地出讓制度改革方法下面通過地塊的價格水準、溢價水準以及企業拿地行為三方面因素對北京土地市場上現行的每種出讓方式效用進行分析。

1.暗標,一次競價促使企業理性報價

由於採用不設評標委員會的方式一次競價,價高者得,因此企業報價更理性,有效規避了公開競標時開發商現場飆價使得價格超出預算範圍的非理性行為。

首先,由於是一次性競標,因此企業的報價相對比較保守,常營地塊的底價為17億元,而龍湖報價為45.4億元,萬科為22.2億元,華潤為37.8億元。其次,地塊的樓面價一般低於同區域內拍賣産生的樓面價,綠地取得密雲地塊,其樓面價為3146元/平方米,低於2月成交的密雲地塊。

此模式在市場應用中比例較小,該模式下土地的出讓仍然沿用價高者得的模式,其意圖是控制非理性競價行為,而非控制價格本身,因此對優質熱點地塊並不適用,更多地適用於郊區地塊;此外,對市場預判的準確性將成為該模式的主導因素,因此中小企業奪標機會增多。

2.綜合招標,有效弱化價格因素

該模式下,評標分成兩個階段,並且只有參與過第一階段後,才有資格進入第二階段。第一階段評標總分為55分,其中價格分數25分,企業財務資質分值30分;第二階段總分為45分,主要評比企業以前的履約情況,保障房規模,近期拿地情況(一級開發商6個月拿地不超過40萬平方米),未來銷售價格等。此類模式是目前市場土地出讓採取的主流模式,特別是針對熱點地塊。在熱點地塊出讓時,為了能進一步控制地價,一般將底價設定至較高水準,從而達到擠壓未來溢價空間的目的。例如,房山長陽區域地塊、唐家嶺地塊以及昌平北七家等地塊的底價已在區域內屬較高水準,地塊成交後溢價水準均在200%以下。

對企業而言,綜合招標的方式直接考驗著房企的綜合實力,如投標金額、企業經營狀況、地塊總體設計等,導致大型房企拿地機會增多,規模擴張加速,例如萬科持續在房山區域拿地。但另一方面,由於評標委員會的不透明,因此公平性值得質疑。與暗標對比,綜合招標更能控制地價。例如,綜合招標方式出讓的順義馬坡東側(地塊一)相較暗標出讓馬坡東側(地塊二),樓面價降了1700元/平方米。

文章來源: 中國網責任編輯: 張振超_站點
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