2.3、2011年土地市場展望

綜上所述,毋庸置疑,調控政策成為此輪土地市場波動中供需失衡的首發誘因。然而,新政的衝擊和長時間的政策空轉激發的逆勢抄底心理給土地市場交易增加了諸多不確定性因素,也為市場各方提供了相當的博弈空間,相對於企業的謹慎保守,政府並未表現出積極的土地收益讓利,重點城市監測區域的樓面地價依然堅挺。市場溢價的回落依賴招標方式的行政性制度性控制,樓面價的回調則依賴郊區偏冷地塊的投放,優質地塊被冷藏,市場真正的需求被壓抑。因此當土地再次放量時,企業的拿地需求在樓市回暖的背景下一觸即發,“地王”又會不期而至。由此,土地市場上原來實行的招拍挂制度並非是“地王”出現的直接原因,無論土地出讓方式如何改革,針對市場供需矛盾難題,擴大有效供給才是最直接有效的正解。

關於2011年土地市場的發展趨勢,結合“十二五”規劃中宏觀經濟、各地房地産的政策傾向,可以判斷出2011年土地市場整體成交價格必將上升至一個新的歷史高位水準。首先,部分城市土地一級開發權向政府收攏,必將長期影響土地有效供給效率,市場供需矛盾短期難以緩解。北京、武漢等城市土地一級開發權逐漸向政府收攏,而土地一級市場的壟斷,也會加劇土地儲備制度下地方政府對土地利益的追逐,供需矛盾依然導致地價不斷上漲。儘管2010年全年的土地供應量實現同比大幅增長,但這些土地儲備大部分是在2010年以前地價相對較低時完成開發的,而2009年以後隨著土地開發成本的上漲,土地儲備中心到底能在2011年投放多少量進入市場尚未可知。

其次,2011年保障房建設力度的加大,將間接推高商品住宅用地的實際成交成本。根據住房和城鄉建設部消息,2011年我國保障性住房建設的目標為1000萬套,比10年將增長近一倍。通過之前分析可知,保障房用地的增加,不僅直接轉嫁成本于商品住宅地塊,致使實際成交成本提高,而且也令商品住宅地塊更加稀缺,從而導致競爭加劇,商品住宅用地的成交價格被間接推高。

再次,土地出讓方式的改革本身並不能達到控製成交價格的目標。一方面,通過之前的分析可知,招標方式只能控制地塊的溢價,但不能控制最終的成交價格;另一方面,更重要的是,目前地方財政對土地出讓金收入的依賴正愈陷愈深,進而在土地出讓底價上很難讓步,尤其在土地開發權利被壟斷之後。在2010年1月7日全國國土資源工作會議上,部長徐紹史稱2009年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元,同比增加70.4%。2010年土地出讓金達到千億元的北京、上海,其土地出讓金收入佔全年財政收入比例分別達到近70%、53%。而根據財政部的數據顯示,2009年土地出讓收入為14239.7億元,佔當年地方財政收入的43.7%。

最後,在境外資金流入壓力加大,市場上因刺激經濟累積的流動性仍然過多,行政性政策調控影響進入疲軟期之後,如果不能有更大力度的政策出臺,樓市很有可能再次反彈,繼而土地市場也將有可能在2011年上半年持續保持供需兩旺的局面。

文章來源: 中國網責任編輯: 張振超_站點

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