2、“十一五”時期房地産發展取得的主要成效與主要問題

“十一五”期間房地産市場迅猛發展,建築存量大幅增加,有效解決了部分市場需求,提升了城鎮居民住房水準,推動了經濟發展,為地方財政收入提供了巨大支撐,促進了城市化進程和城市發展,房地産市場相關制度建設也穩步推進。

(一)主要成效

1.居民居住水準不斷提高

(1)房屋供給能力有較大提高。“十一五”期間房地産開發竣工房屋面積為33.2億平方米,其中住宅竣工面積為27億平方米,分別比“十五”增加13億平方米、10.5億平方米。房地産開發竣工房屋面積佔城鎮新建住房面積的比重由2005年的66.4%上升到2009年的72.6%,提高了6.2個百分點。

“十一五”前4年房地産開發企業共提供竣工住宅1889多萬套,年均472.4萬套,比“十五”年均提高156.6萬套;竣工住宅建築面積近111平方米/套,比“十五”提高約5平方米/套,根據《中國統計年鑒(2010)》相關數據計算得出。住房供給顯著增加。

(2)居住環境和條件繼續改善。“十一五”時期,城鎮居民的居住條件和住宅配套設施均有了很大改善。到2009年底,城鎮居民每人平均住房建築面積約30平方米。到2010年底,城鎮居民家庭自有住房率為89.3%,其中11.2%的城鎮居民家庭擁有原有私房,40.1%的家庭擁有房改私房,38.0%的家庭擁有商品房。擁有單棟住宅、四居室、三居室的城鎮居民家庭比例分別為4.5%、4.3%和32.7%,分別比2005年提高1.6個、0.3個和3.6個百分點。98.7%的城鎮居民家庭使用獨用自來水,95.0%的城鎮居民家庭有廁所。同時住房的建築品質、設計的合理性、居住的舒適性等均有很大提高或改善。

2.推動了經濟發展

(1)對GDP的貢獻率上升。2009年房地産業增加值對GDP的貢獻率為5.4%,比2005年提高0.8個百分點;2009年房地産業拉動經濟增長1.2個百分點,比2005年提高0.36個百分點。2010年房地産開發投資佔GDP的比重為12.1%,比2005年提高3.5個百分點。

(2)稅收、財政的主要來源。2010年全國稅收總收入為73202億元,同比增長23%。和房地産業相關的稅收主要有:房産稅實現收入894億元,城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅共實現收入3169億元,契稅實現收入2465億元,以上稅收之和佔稅收總收入的比重為8.9%,比2007年提高2.9個百分點。2010年全國國有土地有償出讓收入是29397億元,同比增長106.2%,比2009年提高62.9個百分點,佔全國財政收入的35.4%,比2009年提高14.6個百分點。

(3)住宅産業拉動相關産業效應明顯。1994年世界銀行統計,每增加100億美元住房建設投資,將創造170億~220億美元需求,帶動系數為1.7~2.2;每銷售100億美元的住房將帶動130億~150億美元的其他商品銷售,帶動系數為1.3~1.5。建設部2002年的調查顯示,城市住宅建設帶動系數為1.7,農村住宅建設帶動系數為1.3~1.7。

以2010年為例,全國住宅投資為34038億元,如果以帶動系數1.7計算,可帶動相關産業産出為57865億元;全國住宅銷售額為43953億元,如果以帶動系數1.3計算,可帶動相關商品銷售額為57139億元。住宅産業帶動上下游五六十個行業,可見住宅産業的發展對相關産業的帶動作用明顯。

3.促進了就業增加和城市發展

“十一五”期間我國城市化率每年以增加0.9個百分點的速度推進,房地産發展不僅增加了市場供給改善居住條件,同時也提供了大量就業機會。2009年城鎮房地産業就業人數為191萬人,比2005年增加44萬人;和房地産業關係密切的建築業2009年就業人數為1178萬人,比2005年增加251萬人。房地産業的快速發展也為城市發展提供了載體。房地産業不僅為城市居民提供了居住條件、購物場所等,而且拓展了城市空間,提升了城市檔次,改善了城市功能、城市面貌和投資環境。

4.房地産市場相關制度建設穩步推進

(1)完善了土地招拍挂出讓制度。2004年土地招拍挂出讓制度2004年3月國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》,規定從2004年8月31日起,所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。推出後,實現了“公開、透明、市場化、競爭性出讓土地”。隨著房地産市場快速發展對土地需求增加,“十一五”期間“地王”頻出,完善和改革土地招拍挂出讓制度成為2009、2010年各界爭論的熱點。2010年4月北京市推出土地出讓“綜合評標法”,即儘量多使用招標方式出讓土地,且在評標中土地出讓價格的權重佔比下降。同時,採取限制地價、配建保障房面積等方法,進行招標競爭,“價高者得”不再是唯一標準。不僅完善土地招拍挂出讓制度,還解決了“價高者得”等問題。

(2)完善住房保障制度。2007年《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號)的出臺,促進了住房保障制度建設和發展。同年分別出臺了《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》,分別取代了2004年建設部等頒布的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2004年版的《經濟適用住房管理辦法》。2007年版的兩個辦法是對2004版兩個舊辦法的完善和糾正。

《廉租住房保障辦法》明確規定了逐步擴大廉租住房制度保障範圍、五條資金來源渠道(財政預算、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益比例不得低於10%、廉租住房租金收入、社會捐贈)、廉租住房建設用地優先安排、廉租住房單套建築面積50平方米以內、逾半年不交租金應退房等。

《經濟適用住房管理辦法》主要是針對經濟適用住房制度執行過程中出現的問題和偏頗進行了規範。主要表現在:淡化商品性突出保障性、行政劃撥優先供應土地、單套建築面積60平方米、銷售權重新收歸政府,並規定了經濟適用住房屬於有限産權等。

文章來源: 中國網責任編輯: 張振超_站點
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