3、房地産市場2011年預測與“十二五”展望

回顧過去,2010年和“十一五”期間,我國成功地克服了國際金融危機的影響,保持了國民經濟的高速增長,既促進了房地産市場前所未有的繁榮,也給未來房地産市場發展留下了諸多亟待消解的矛盾和問題。展望未來,我國經濟發展還面臨著諸多不確定性,國家房地産政策也可能發生較大調整,2011年房地産市場進入相持階段,“十二五”及未來十年住房供需結構將發生較大變化,中長期的房地産市場趨勢將取決於經濟增長前景和收入分配格局。

(一)2011年房地産市場預測

房地産市場經歷了2008~2010年的V形劇烈調整反轉(以2009年第一季度為谷底),2011年將進入相持階段,調控政策將成為2011年房地産市場最重要的影響因素。

 1.潛在的投機性投資性需求旺盛,但消費性需求動能積聚不足

經歷了2009、2010年連續兩年的快速增長,2011年我國房價進入高位運作狀態,相對於高房價,以家庭收入儲蓄為基礎形成的消費性購房需求動能積聚不足;同時,2011年我國社會存在的鉅額社會閒置資本,仍存在進入房地産市場的強烈衝動,潛在的投機性、投資性購房需求旺盛。

(1)我國部分城市處於畸高的房價收入比狀態,消費性購房需求有待收入儲蓄持續增長的積聚。經歷了2009、2010年連續高速增長,房價已經達到相對高位,國內部分城市房價甚至高於國際發達城市,與發展中的經濟收入水準極不相稱,導致畸高的房價收入比,如以平均100平方米戶型計算(2009年全部新建商品住宅套均建築面積為107.3平方米),2009年北京、上海兩城市家庭面臨的房價收入比分別達19.5、16.5(家庭收入=城鎮每人平均可支配收入×戶均家庭規模,房價=住宅平均銷售價格×100平方米),經歷房價再次快速增長,2010年實際的房價收入比更高。這意味著基於居民家庭收入儲蓄積累形成的消費性購房需求相對疲軟,消費性購房需求動能還有待收入和儲蓄的進一步增長和積聚。

(2)未來國民經濟可持續增長面臨各種挑戰,持久收入預期與消費性購房需求趨向謹慎。儘管2010年我國GDP增速重回兩位數,第四季度也實現了環比增長,避免了“二次探底”的擔憂,但由於金融危機以來,歐美日等主要資本主義經濟體經濟回升乏力,以美元為基礎的國際貨幣體系也面臨嚴重動搖,國際貿易保護主義抬頭,國際經濟次序混亂,作為高外貿依存度的全球第二大經濟體,中國能否獨立於其他國家保持經濟的持續高速增長,面臨不確定性。這將導致持久收入預期與消費性購房需求趨向謹慎。

(3)居民戶和中小企業可投資渠道偏少趨勢短期內得不到改善,鉅額社會閒置資金存在投向房地産市場的強烈衝動。我國股市、債市發育還很不完善,使得多數居民望而卻步,短期內民間借貸活動也難以得到合法的有效引導,由於金融管制,匯市更停留在起步階段,居民戶儲蓄資産可供選擇的投資渠道極為有限。由於經濟制度不健全,我國不少行業由國有企業或國有控股企業所壟斷,導致民營資本生産經營市場萎縮,成為社會閒置資本。為保值增值,這些缺少投資渠道的鉅額儲蓄資産和閒置資本,存在轉化為房地産投資、投機性需求的衝動。

(4)通貨膨脹壓力增大,負實際利率也將促使傳統的銀行儲蓄資産向樓市轉移。為保增長,也為了維持匯率穩定,2009~2010年間央行貨幣供給增幅較大,在保持經濟增長率的同時也導致了較高的通貨膨脹,2010年CPI達到3.3%,超出名義存款利率,形成負的實際利率。在負的實際利率條件下,一方面促使居民和企業的原有銀行儲蓄資産分流,另一方面更引發銀行超貸衝動,在可選擇投資渠道缺少條件下,相當部分的儲蓄分流和超貸貨幣將有可能流向樓市。

(5)人民幣升值預期強烈,外資對國內房地産市場的套利需求強烈。儘管我國現有制度限制外資直接購房或開發房地産,但在市場經濟條件下,內外資很容易轉換,外資通過貿易和合資等形式仍然可以很容易地進入國內房地産市場。

文章來源: 中國網責任編輯: 張振超_站點
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