4、政策建議

“十一五”期間房地産調控政策頻繁出臺,2010年更被稱為我國房地産調控最嚴厲的一年。總體上看,“十一五”期間,調控更多地重視短期措施,缺乏前瞻性、連續性、綜合性,未來需要加強住房保障的長期制度建設,加強國家對房地産市場的中長期戰略性管理,強化市場監管力度,運用全面綜合性措施促進房地産市場穩定健康發展。

(一)制定基本住房保障法,建立保障性住房建設管理長效機制

住房問題不僅僅是經濟問題,也是影響社會和諧穩定的重要民生問題、政治問題。“住有所居”是建設社會主義和諧社會的重要目標,是讓人民群眾共用改革發展成果的重要體現。在城市化進程不斷深入、房價高企的情況下,國家應當制定和出臺基本住房保障法,健全住房公共政策和制度,用法律的形式來確保公民住房權,特別是保障無購房能力群體的居住權。把保障公民居住權作為各級政府的法定責任,通過法制建設使之形成長效機制。在有法可依的基礎上,還要進一步建立保障性住房建設管理長效機制,確保基本住房保障法的落實。

1.制定基本住房保障法

基本住房保障法的主要內容至少需要從七個方面考慮:第一,基本住房保障法要明確城鎮居民的基本住房保障標準,從遠期發展來看可以參照當前我國城鎮居民的平均住房面積制定,不能過大但不宜太小;第二,保障範圍既要與我國的經濟社會發展目標匹配,又要充分考慮到各階層居民收入增長速度和收入分配差距;第三,保障方式宜以住房保障為主,貨幣補貼為輔;第四,住房保障規劃要著眼中長期,要充分考慮城市化水準和未來10~20年人口變化趨勢,科學合理把握建設投放總量;第五,保障性住房要確保建築品質和戶型設計,力求在面積有限的情況下充分有效利用住房空間;第六,保障性住房建設要多渠道多方面探索土地、財政、稅收與金融支援,力爭形成穩定的全方位支援體系;第七,保障性住房管理要體系化,在國家宏觀統籌下地方政府具體落實,避免管理混亂、效率低下和分配不公。

2.建立保障性住房建設管理長效機制

“十一五”期間,保障性住房建設管理存在總量供給、分配機制和後續管理等方面的不足。2011年國家提出“十二五”新建保障性住房3600萬套的目標計劃,這個目標計劃對保障性住房的建設管理提出了更多更高的要求。而目前保障性住房建設管理面臨資金、土地、品質、分配、保障力度、後續管理等方面的實際困難和具體問題。

為此,有必要建立保障性住房建設管理長效機制。建立長效機制的基礎是對保障性住房實施體系化管理。體系化管理需要做到:保障性住房按保障層次梯次配置,流轉通暢,統一管理;保障性住房資金土地支援力求來源多樣,用途專一;保障性住房建築品質和分配要有法制保障;保障性住房管理制度長期有效。具體實施可以按照需求·分級·分配·流轉·退出一體化,土地·資金來源多元化、用途專一化,法律·法規·政策·監督一體化這三個大的方面進行探索。

要建立保障性住房建設管理體系化長效機制,在宏觀層面上國家需要把握以下五個基本面:第一,宏觀統籌和動態掌握保障性住房的存量和增量基礎數據;第二,動態掌握保障性住房的需求基礎數據;第三,統一保障性住房分配原則;第四,強化保障性住房支援體系;第五,建立健全保障性住房監督管理制度。從根本上確保保障性住房投入産出科學合理,分配公平公開公正,建築品質合格,維修管理到位。

從建立保障性住房長效機制面臨的主要問題以及解決途徑來看:第一,資金問題可以探索財政預算、土地出讓金提成、房地産稅收提成、民間資本準入、社保基金和保險資金進入、基金募集、發行保障性住房國債、申請保障性住房家庭集資和住房公積金、房地産業違規處罰金、國土資源領域違規處罰金等多渠道合力解決;第二,土地問題可以通過政府土地儲備劃撥,沒收違規商品房開發用地,城市土地功能重新規劃調整,進城農民工家庭宅基地、承包地、林地流轉等方式解決;第三,建築品質問題可以借鑒國外經驗(美國政府直接全程干預,法國由保險公司唱主角,德國是政府委託公司運作)探索出一條行之有效的管理辦法;第四,分配問題可以政府、司法機構、媒體、第三方、社會民眾等形成多視角監督,確保保障性住房分配公正公開公平。

(二)制定房地産市場發展中長期戰略規劃

近年來,房地産市場調控受挫的一個重要原因在於,國家對房地産市場缺乏中長期發展戰略規劃,導致調控措施缺乏基礎、依據和前瞻性、系統性,使市場各主體缺乏明確預期。其根源在於住房市場化後政府贊成市場存在的問題應當由市場自身來解決、政府不必干預或不必太多干預。然而,當房價成為城鎮居民居住購房壓力和收入差距增大的推進器並進一步阻礙居住城市化的時候,政府又不得不加以干預。這種不必干預或者不必太多干預的思想,直接導致了政府調控總是短期行為,總是問題比較突出後才出臺調控政策,調控政策總是缺乏長期性綜合性。

而中國的房地産市場是一個在極短時間內形成的市場,是典型的非完全競爭市場,帶有很大的投機性和壟斷性,還很不健全。在中國經濟保持高增長勢頭,城市化深入推進,城市建設用地日漸緊缺,民間資本投資渠道缺少的情況下,逐利的本性又使得房地産市場的各個主體有共同推高房價的意願和行動,也就有了開發商、房屋仲介、商業銀行、炒房團、地方政府共同違反市場規則的某些反市場行為。

為了房地産市場的健康穩定發展,降低國家金融風險,擴大民間資本投資渠道,有必要制定房地産發展的中長期戰略規劃。該戰略規劃宜由國務院牽頭,住房和城鄉建設部、國家發改委、財政部、國稅總局、國土資源局、中央銀行等部委及專家學者共同參與制定、協調落實。制定房地産中長期發展戰略規劃必須首先掌握翔實的房地産基礎數據,需要開展房産普查,在準確掌握房産基礎數據及相關資訊的基礎上,根據未來中長期經濟社會發展趨勢、土地供求變化、城市化進程、人口變化趨勢、居民收入增長趨勢、房地産市場供求預測等,制定切合實際的中長期發展戰略。

中長期發展戰略規劃要提出明確的房地産市場發展的指導思想、原則、目標、總任務、重點、階段性任務、落實規劃的保障措施等,量化房地産市場的總投入産出,量化商品房和保障性住房協調發展指標。依據中長期戰略,根據市場內外部環境和條件的變化來制訂短期調控方案,使短期調控方案始終圍繞中長期戰略規劃展開。制定房地産中長期發展戰略規劃,可使中低收入家庭、市場消費者、開發商等各方面明確房地産發展預期,理性開發、理性消費,不因短期措施導致市場出現大的波動,最終實現宏觀經濟的平穩運作,房地産市場的健康穩定發展,商品房與保障性住房的協調供給。

文章來源: 中國網責任編輯: 張振超_站點
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