6月22日,萬達旗下A股公司萬達電影放量暴跌,跌幅9.9%逼近跌停,股票在當天13:00停牌,當日市值較前一日縮水約67億元。
與此同時,萬達係債券在債市上呈現一輪更大的漩渦。早盤開始,萬達係債券被狂拋,價格出現斷崖式下墜,截至收盤,16萬達01(136143.SH)下跌2.73%,16萬達02下跌3.94%,15萬達01(122446.SH)下跌2.12%,15萬達02(122467.SH)下跌2.96%。
■ 排查金融風險背後的邏輯
萬達“跳水”事件僅僅是冰山一角,其背後的邏輯是什麼?
防控金融風險,特別是避免發生系統性風險儼然已經成為當前中國金融市場發展及監管政策取向最核心的問題。2016年,從房地産調控到網際網路金融排查,從債市信用風險集聚到險資舉牌浪潮,都令各界人士對中國金融市場産生擔憂。與此同時,2016年中共中央政治局會議也多次提到要抑制資産泡沫和防範金融風險。在2016年年底召開的中央經濟工作會議上,更是強調“要把防控金融風險放到更加重要的位置”,下決心處置一批風險點,著力防控資産泡沫,提高和改進監管能力,確保不發生系統性金融風險。
據彭博新聞社近日報道,中國監管機構正在要求一些銀行提交其對大連萬達集團、安邦保險集團、海航集團、復星國際等多家近年來頻繁開展海外並購的明星企業的授信情況,排查對象為近年來海外投資比較激進、在銀行業敞口較大的民營企業集團。有銀監會官員稱,監管部門對部分大企業的系統性風險感到擔憂,這些大企業可能會將風險傳遞給銀行系統。激進的海外投資是否會演變為金融層面的風險?監管層已經注意到這一問題了。
隨著社會不斷發展,我國經濟水準不斷提高,中國房地産行業發展迅速,解決了人們的居住問題,改善了人們的生活品質。而房地産行業是資金密集型産業,與金融行業有著非常重要的聯繫,因此,發展房地産金融市場可以有效促進房地産行業健康、可持續的發展。如何加強房地産監管已經成為我國房地産行業在發展期間所關注的重要話題之一。
全國人大財經委副主任黃奇帆今年5月在“關於建立房地産基礎性制度和長效機制的若干思考”的講座中就曾提到,2016年,中國100多萬億元的貸款中有27%~28%是房地産相關的,包括開發貸和按揭貸,也就是説,房地産用了全部金融資金量的27%~28%。房地産在國民經濟中産生的GDP是7%,佔用的資金量是27%~28%,一段時間內,國內主要銀行新增貸款的百分之七八十是房地産,房地産佔用了太多的金融資源,導致眾多金融“活水”沒有進入到實體經濟,就是“脫實就虛”的具體表現。
“房子是用來住的,不是用來炒的。”中央對房地産長效機制的表述出現了微妙變化:從去年12月的中央經濟工作會議的“加快研究建立”,到今年3月政府工作報告的“加快建立和完善”,預計政府將強化房地産的居住屬性,抑制投資屬性。這意味著,對於金融和房地産市場而言,加強監管或將成為短期內必不可少的重要手段。
近年來,不僅是房地産行業調控政策收緊,而且整個資本市場也表現出對融資的收緊態勢,集中體現為再融資政策全面收緊。結合前期銀行開發貸收緊、嚴格管控銷售等措施,房企外部資金流入難度系數日益加大,預期在未來相當長的一段時間內,整個行業融資較難,從而可能導致行業分化加劇,利好大中型房企和現金流管理能力較強的小型房企。
除了依靠政府完善法律法規外,還需要建立長期平穩健康發展機制。要保障長期機制,主要就是要保證住房的基本屬性“居住”得到回歸。對住房保障制度進行完善,對城市建設規劃進行完善,對中央及地方的財政體制進行完善。這樣在宏觀政策和金融信貸政策變動時,能夠保證市場穩定。另外,對房地産市場的監管也非常重要。要充分發揮政府職能,分析市場機制與宏觀調控,以實現供需平衡。政府要及時準確了解市場狀況,科學預測發展趨勢,及時發佈市場資訊,引導開發商合理投資。
房地産內部結構失衡是我國房地産行業最典型的現狀之一。
黃奇帆曾經表示,一線二線城市由於土地供不應求,形成房産開發量的供不應求,其房屋庫存去化週期只有三四個月,而且還是在限賣限購的背景下,一旦放開,就會無房可供。而有些城市的庫存去化週期長達十幾個月,甚至三四年都賣不掉,這就是一種不均衡,一種資源錯配。供不應求的城市應多供點土地,多造點房子;供過於求的地方,不應該再批地。這樣,才能把錯配的資源調控回來。
因此,一定要強化城市規劃的理念,不能胡亂造房,要算好投入産出。現在,一些城市的開發商無論是在城市中心地帶還是在邊緣地帶,大量興建寫字樓和大型商業綜合體,這些都是空城鬼城的代表、亂開發的代表、好大喜功的代表,是一種不吸取教訓的失衡現象。
易居(中國)企業集團克而瑞研究中心副總經理林波表示,政策只會越來越嚴,2017年不可能放鬆,調控邏輯已經從限購限貸到限售限商,要讓人從沒有能力到沒有資格,最後到不想買。據此判斷,今年成交規模可能大大低於去年15億平方米的面積。
上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進談到,調控升級以後,對於房企而言,資金面會有較大壓力,所以,對於此類地産企業後續勢必進行各類融資創新。比如股權抵押型的融資、應收房款的證券化融資、項目股權轉讓或合作開發的融資、結合信託或資産管理計劃而發起的有限合夥人性質的私募基金等,這些都是後續可以嘗試的內容。預計在政策監管下,各類創新的融資方式將會出現,這也會帶來很多新的現象。另外,資金面的壓力在銷售端也會得到體現,尤其是部分資金壓力大的房企或考慮進行降價銷售等方式。同時,要警惕各類無證銷售提前回籠資金的做法,這是後續住房管理部門需要監管的內容。
業內人士指出,當前銀行不良貸款壓力主要來自於房地産行業。一是房企資金鏈緊張,供過於求並未改變;二是房地産開發貸款還款來源中,集團劃撥資金佔比較大,潛在風險不容忽視;三是在建工程抵押登記管理存在缺陷,可能導致抵押懸空、重復抵押等問題,對房地産開發項目的貸款風險管理構成較大壓力。
我國房地産金融行業在發展期間,要想提高自身的經濟效益、促進自身快速的發展,就應該加強對房地産金融行業的監管,並根據自身發展現狀制定出一項科學、合理的房地産金融監管制度,嚴格遵守標準開展房地産金融監管工作,只有這樣,才能提高金融監管工作品質與效率,從而促進房地産金融行業快速發展。
■ 金融去杠桿背後的邏輯
在金融去杠桿來勢洶洶的背景之下,Wind數據顯示,5月中國企業債券凈融資規模再創歷史新低,跌至負2170億元人民幣,刷新今年2月的歷史低點——負890億元人民幣。與此同時,發債成本持續飆升,5年期AAA級中票收益率接近兩年半以上高位。招商證券固收研究員徐寒飛指出,融資成本高企,導致銀行對債券的需求大幅減少,這帶來的影響非常大,“壓力已經從負債端傳導至資産端。”
今年二季度以來,中國債市共計222支債券取消發行,規模超過2000億元人民幣,其中4月取消規模為史上第二大。在這些取消發債的公司中,80%以上在未來一年中有債券到期,涉及金額高達近萬億元。
上海證券研究所首席宏觀分析師胡月曉稱,5月信用債一級市場發行量的顯著萎縮,在很大程度上仍然是“去杠桿”、“嚴監管”等因素共同導致:一方面,各類發行主體出於融資成本高企的考量,整體發行意願不強;另一方面,目前商業銀行等主流機構投資者普遍偏好AA+以上的高等級債券,也壓制了一級市場的新債供給。
萬達現在因為去杠桿的原因導致股票大跌,房地産也因為去杠桿導致各種融資被堵住。私募、信託、債券、開發貸、押壓貸、信用貸等手段太多,杠桿太高。
對於未來房地産行業的發展形勢,新城控股高級副總裁歐陽捷認為:未來房地産依然取決於政策面,而政策面取決於一二線城市,一二線城市仍然嚴調控,三四線城市必須繼續去庫存。他表示,一二線城市調控還會繼續持續,局部微調,一方面抑制資産泡沫,一方面同時去庫存。同時,他認為,在現行貨幣政策週期反轉的情況下,從“錢多且廉”變成“錢少且貴”,並且監管強化規範,不合規與不標準的金融産品與渠道都受到抑制,加上政策要求“脫虛向實”,未來幾年房地産的增長不會更大了。
房地産市場監管涉及到不同的主體,各個主體的行為指向並不一致,影響房地産市場監管的因素也很多,並不能僅僅從單一因素加以考慮,房地産市場監管路線圖應該從系統的整體視角出發加以構建。
一闔一辟謂之變,往來不窮謂之通。鋻於當前我國經濟金融形勢及所處發展階段的特點,業內人士建議採取更加保守和循序漸進的方式推進監管統籌協調工作的開展,不宜動作過大,且改革要分步實施。
第一步,要繼續鞏固現有的統籌協調機制,充分發揮其作用,並獲得現實效果。當前,金融監管協調部際聯席會議制度已經確立,其有效的實施仍需在機制、程式及規範上予以加強,特別需要一套行之有效的工作機制和體系。
第二步,在堅持分業監管體制的前提下,對監管機構之間的監管真空進行彌補、監管重疊進行理順,並適當合併或取消部分重疊部門。對部分重要的混業業務或産品採取聯合監管或監管事業部的方式,成立跨部門的監管窗口。
第三步,進一步探索和理順地方金融監管(主管)部門在金融監管工作和風險防範中的職責和作用,不僅賦予其權力,更應給予支援和協助,同樣實現中央和地方監管部門統籌協調的目標。從而促進房地産市場監管績效的提高以及房地産市場的健康發展。
(責任編輯:王擎宇)