基礎設施公募REITs試點的開展標誌著我國基礎設施領域不動産公募REITs正式起步,拉開了産業園區開發建設主體可持續發展的序幕。結合中關村科技園區運營情況和中關村發展集團經營理念,筆者總結了産業園區基礎設施公募REITs帶來的機遇,並展望了産業園區未來創新發展的方向。
一、我國産業園區的發展情況
(一)産業園區的設立意義
産業園區是聚集創新資源、培育新興産業、推動城市化建設、促進産業發展,且具有明確的管轄邊界和管理許可權的區域,是區域經濟發展、産業調整和升級的重要空間聚集形式。自1979年我國首個産業園區設立以來,截至目前,國家級經開區地區生産總值佔全國比例超過10%,固定資産投資額佔比近10%,可以説産業園區為區域經濟發展、産業轉型升級作出了重要貢獻,是帶動區域經濟發展和産業升級的引擎,也是助力中國製造和中國經濟增長的重要動力。
(二)産業園區的資産特徵
産業園區是基礎設施REITs試點的重要組成部分。其中成熟度較高、符合資産形成條件的産業園區資産,主要包含以工業用地或科研用地為載體的研發樓、標準廠房、孵化器等。由於此類資産承載著較高的科技創新價值和經濟價值,通常具有産權清晰、收益穩定、具備增值潛力等優勢,與我國試點基礎設施REITs産品的特徵十分契合。同時,産業園區底層資産具有規模體量大、定價邏輯清晰的特點,具備REITs産品持續做大做強的市場條件。
(三)産業園區的運營痛點
長期以來,産業園區開發建設面臨股權融資手段單一、資本退出不暢等制約可持續發展的瓶頸問題。一方面,産業園區開發建設週期長、收益率低,基本由國有企業承擔開發建設任務,社會資本參與度低或轉向商業開發導致産業園區營商環境惡化。另一方面,對於産業園區開發建設主體而言,産業園區開發建設投資強度大、負債率高,一是對開發建設主體形成較大的資金和財務壓力,開發建設速度慢,重資産佔比高,自身現金流持續減少,不利於其他業務的擴張;二是園區資産持有主體和園區運營主體“角色重疊”,産業園區開發建設和運營服務“輕重”資産難以分離,産業服務水準和物業運營精細化程度較低,不利於為創新創業主體提供優質優價的普惠服務。
二、基礎設施公募REITs帶來的政策機遇
中關村發展集團是北京市整合創新資源的市場平臺。自成立以來,始終堅守服務創新發展的使命,探索形成了具有中關村特色的創新生態整合服務模式。經過十多年的發展,集團圍繞園區、金融、投資、共性服務等領域,形成了18大類160余項科技服務産品。但是,資産持有主體和運營主體合一、基礎設施投資回收週期過長、資産負債率水準較高等問題也是掣肘企業發展的重要原因。
基礎設施REITs能有效地解決産業園區融投資以及産業園區“角色重疊”等問題,是助力産業園區開發全生命週期管理和服務的重要制度創新。從融資角度看,基礎設施REITs提供了盤活存量資産的渠道,破解了産業園區開發週期長、投入強度大的難題,有利於引導調動社會資本參與園區建設的積極性。從園區運營主體角度看,基礎設施REITs通過對園區資産進行“輕重分離”,促進了産業園區原始權益人由“開發建設”為重轉向“運營服務”為重,將有利於原始權益人更專注和專業的服務於科技企業。
基礎設施REITs發行可形成“投資-運營-發行REITs-再投資”的資金流動迴圈,將科技園區項目投資回收期由過往的平均20年大幅縮短至8年左右。不僅有利於園區開發建設主體降低企業負債率、優化資産結構、增強再投資能力,也有利於國有企業更好地發揮新型舉國體制優勢,服務和支撐科技創新。近年來,中關村發展集團通過多重普惠服務産品,不斷增強服務黏性,儲備了大量的中關村原始創新、自主創新資源,特色園區的創新生態和經營附加值得到全面提升,正在塑造可複製的中關村社區品牌和運營服務模式。
三、産業園區基礎設施公募REITs展望
中關村發展集團申報的建信中關村産業園REIT是由旗下中關村軟體園公司持有的17萬平方米園區物業作為底層資産發行的公募基金産品。截至2020年末,中關村軟體園入駐企業年地均産值近1300億元/平方公里,園區單位密度産出居於全國領先地位。園區入駐企業包括百度、騰訊(北京)總部、新浪總部、科大訊飛(北京)總部、IBM等700多家國內外知名IT企業總部和全球研發中心。未來,産業園區基礎設施公募REITs將成為金融和産業、資本市場和實體經濟結合最密切的金融工具,有望構建起更為龐大的REITs産業生態圈,成為經濟發展的重要引擎。
(一)未來産業園區資産市場容量可觀
我國産業園資産規模龐大、種類多元,已上市的産業園基礎設施公募REITs項目擴募預期強烈。據統計,我國國家級開發區已超過500個,省級開發區近2000個,産業園區數量近兩萬個,資産規模體量巨大。
(二)未來産業園區運營管理將更專業化
“重開發,輕運營”是當前我國産業園區普遍存在的問題。公募REITs平臺可助力原始權益人實現“輕資産+重運營”的全週期迴圈運作模式,使原始權益人更聚焦園區共性技術服務、園區企業認股權服務等高附加值業務上,逐步擴大自身運營規模,打造可複製的運營模式和服務品牌。
(三)未來産業園區投資將更市場化
産業園區基礎設施公募REITs通過引入各類資本,增強市場約束力,使基礎設施運營資訊披露更加充分,為基礎設施建設提供長期資金支援,不斷增強産業園區基礎設施公募REITs的投資管理屬性,逐漸具備進行市場化並購的專業能力和市場信譽。
(責任編輯:李偉)