深圳樓市“斷供潮”真相:“做實業撐不住了”賣房,企業欠款“查封房”,股市投資客爆倉甩賣……
最近,深圳的樓市又“火”了一把!
不過,這回不是因為土豪搶新房的的“五千萬蹲”,而是關於斷供潮的流言。
五千萬蹲:今年5月,深圳新盤招商千璽開盤,一條朋友圈刷屏:“在俺們老家,能夠拿出5000萬,都是人中龍鳳,出則前呼後擁,入則高朋滿座。而在深圳,你拿出5000萬出來買房,只能找個角落蹲一下。”
斷供潮:最近,關於深圳大量房子被7折拍賣、斷供潮來襲的消息在坊間傳得沸沸颺颺。
那麼,其中真相究竟如何?
中證君(ID:xhszzb)經過一番調研,嘗試給深圳樓市把了個脈,發現四大症狀……
症狀一:
成交的多數降價了
11月12日,喬裝成買家的中證君(ID:xhszzb)來到深圳市福田區某大型房産仲介,門口的報價牌上推出多套460萬元~750萬元的房源。
仲介工作人員告訴中證君(ID:xhszzb),該片區處福田區中心地帶,附近幾個小區均為花園小區,均價在7.5萬元/平方米左右。
工作人員賀平(化名)向中證君(ID:xhszzb)大力推薦兩個“筍盤”(價格明顯低於市價的房源)。
其中一個面積為74平方米,業主一開始挂出的目標轉讓價是490萬元。該房從9月份以來調過三次價,目前報出的底價是460萬元。“要不是業主急用錢,是不會報出這麼低價格的,特別划算。”賀平指著電腦上的調價記錄説道。
另一個“筍盤”在同一小區二期,由於比較新,報價相對較高。72平方米的房子業主將報價調為500萬元。賀平指出,最近剛成交的同一棟樓、同一戶型的一套房子,成交價為525萬元。
這並非個別現象。
中證君(ID:xhszzb)今年3月份到福田皇崗片區走訪,該片區有一套位於13樓的58平方米二居室,業主報價為410萬元,均價為7.07萬元/平方米。
而目前,在同一小區有一套67平方米二居室在售,均價為6.27萬元/平方米。
查看調價記錄發現,業主曾在10月7日調過一次價,總價從430萬元調至420萬元。
“731新政之後,樓市冷淡一段時間,但最近陸續有成交,成交的房子大多數是業主降價過的。”賀平説道。
對於業主降價,深圳貝殼研究院院長肖小平指出,首先,“成交量決定價格”,成交量持續處於較為低迷的水準,價格已經出現了鬆動,實際的成交中,議價5%都較為常見;其次,短期價格回落預期形成,買賣雙方的博弈中,讓價才能吸引關注、推動成交;第三,房源消化少,在售庫存房源增加,供需矛盾緩和,業主之間存在競爭,急售的勢必會“降價促成交”。
“業主降價,其實也是説明預期在調整。實際上,業主過去是有幻想的,認為房價會重新反彈,但現在繼續下跌,而其又需要換房,所以降價也是一個無奈的選擇。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説道。
但是,明顯低於市場價的“筍盤”並不多。
“感覺‘筍盤’沒有明顯增加,過一陣才會有少量出來。”另一位仲介吳雙(化名)告訴中證君(ID:xhszzb),“這兩個月二手房市場行情確實不太好,前兩個月帶客量大約下滑30%。”
仲介門店確實比較冷清,中證君(ID:xhszzb)在門店停留的40多分鐘時間裏,並沒有客戶到訪門店。
症狀二:
剛需成“大爺”
“最近賣房的多,買房的少,看房的多,成交的少,大家的觀望的情緒都比較重”,吳雙説道。
“遲遲不肯下手的原因在於市場環境不好。加上樓市最近成交比較冷淡,群眾有買漲不買跌的習慣。還有就是大家都在等‘筍盤’。”
周鵬(化名)是一名剛需族。他的需求是找福田區或南山區的自住兩居室,預算在400萬元左右。他在深圳看房已經有兩年多了,之前是覺得房價太高,現在則是在找時機。
“目前市場比較低迷,也不知房産稅政策什麼時候出臺。前景不明朗,大家肯定保持觀望。”他説,“如果比平均市場掛牌價低30萬元左右,還是可以接受的。”
“但無論如何,還是會按個人的實際承受能力買房,不會放大杠桿。”周鵬説道。
“現在剛需才是大爺。”
症狀三:
囤房一族壓力山大
前段時間,坊間傳出深圳由於斷供潮導致市面出現大量司法拍賣房。
但是,據相關媒體報道,深圳司法拍賣的房源出現明顯增加的主要原因,是年內加大了司法網拍的推廣力度,網上錄入的拍賣房源增加。
深圳市中級人民法院的數據顯示,近半年以來司法拍賣的房源增加了50%左右,成交率達到91.99%。
這些房源被拍賣的原因,主要是強制拍賣用於清償債務。其中,企業房源尤其住宅類企業房源很少,絕大多數均為個人房源。至於因為斷供導致房源被拍賣的比例,目前並無確切數據。
斷供潮是否來臨很難判斷,但是投資客的資金壓力卻顯而易見。
劉凡與中證君(ID:xhszzb)的聊天記錄
深圳福田某小貸公司合夥人劉凡(化名)告訴中證君(ID:xhszzb):“我阿姨在深圳有十幾套房,小的四五百萬元,大的上千萬元,每個月至少要還三十多萬元的貸款,還貸壓力巨大。之前做生意還能填一些錢進去,現在生意不景氣,扛不住時只好出手一兩套。可要命的是,她手上大多數是大戶型、總價高,現在這種行情不好出手。”
與已經斷供的投資客相比,劉凡阿姨的境況已經比較好了。
深圳某民間借貸公司負責人陳力(化名)告訴中證君(ID:xhszzb),他們公司有一項業務就是幫助客戶解封查封房。
“找到府讓我們幫忙解封房子的客戶,大多數已經斷供了。”他説。
華南某大型律師事務所律師指出,查封是指有權採取查封措施的國家機關對公民、法人或其他組織的動産、不動産及其他財産權採取的限制處分的行為。
常見的容易導致查封房屋情形包括:交易房屋存在高額抵押;産權不明導致糾紛的房屋;産權人涉及惡意轉移、變賣房産等。
“從去年年底以來,找我們做查封房的客戶明顯變多了,大概增加了七八成。”陳力表示。
當中證君(ID:xhszzb)向其詢問確切數據時,他表示,公司對接手的查封房數據沒有相關統計,行業內相關數據也並不透明,因此無具體數據。
陳力還透露了公司運作查封房的套路:委託人找到府後,公司會借錢給委託人解決欠款問題,並幫助其把查封房解封,解封後幫助其處理房子遺留的所有問題。之後再將房子抵押給銀行,從中收取佣金及手續費。
“去年還敢做一些,但今年完全不敢做了,因為沒有空間。”陳力説道。
他所指的“空間”是,公司幫委託人解封被查封房後,抵押給銀行拿到的款項減去借給委託人欠款的餘額。
陳力給中證君(ID:xhszzb)舉例解釋,比如一套房子市價200萬元,委託人欠款100萬元,公司借給委託人100萬元解封房子並處理完後續問題,再將房子抵押給銀行拿到140萬元,中間還有40萬元(空間)可以用於手續費及佣金。這樣的“空間”是夠的。
陳力説: “今年接手的案子,客戶的信用卡、花唄等徵信記錄比較差,有些甚至出現逾期還款記錄(逾期兩月以上),這樣的房子之後很難抵押給銀行,我們就不做了。”
“另外,還有一些客戶的案子在同行其他公司之間轉來轉去,最後沒剩什麼‘空間’了。”陳力説。
細細算來,整個過程下來,委託人被借貸公司抽走許多費用,似乎比房産被拍賣還不划算。
對此,陳力解釋道,房子被拍賣的話,一般7折起拍,雖然最終會溢價成交,但一般低於市場價,而且因為法拍房的權屬有瑕疵容易導致流拍,流拍之後還得降價。因此,部分斷供投資者會選擇找小貸公司。
對於此類投資客爆倉現象,嚴躍進指出,這説明投資客的資金投向很多,包括股市等。如果股票市場低迷,很多投資客的資金壓力會比較大。總體上看,剛需購房一般風險小,而所謂通過不斷配資或融資的方式進入房地産市場的,當前房地産市場降溫的趨勢下,肯定是有壓力的。
症狀四:
成交量價走低
政策預期不明朗,購房者觀望情緒濃厚,樓市成交量價均走低。
深圳規劃國土委數據顯示,10月二手房網簽 4524 套,環比下降 17.6%。
肖小平指出,調控後房價鬆動,看空的預期增加,置業者購買決策猶豫,是成交較為低迷的重要原因。
從全國情況來看,中原地産研究中心統計數據顯示,金九銀十成色不足,大部分熱點城市成交均出現了環比的下行。20個熱點城市合計成交1448萬平米,環比下調11%。一二線熱點城市庫存出現了上升的現象,最典型的北京累計庫存增加超過萬套。
中原地産首席分析師張大偉指出,從全國熱點城市看,因為有大量的房源供應,各種調控政策也繼續嚴格執行。在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高溫後,後續市場將逐漸進入供應加量週期。
價格方面,深圳貝殼研究院數據顯示,10月樣本樓盤均價為 58429 元/平方米, 環比下跌 0.6%,同比上漲4.7%,漲幅縮減。
此外,10 月用於編制指數的 100 個熱點樣本樓盤中, 上漲樣本佔比 27%, 基本持平;下跌樣本佔 37%,明顯擴大;持平樣本佔比縮減至 36%。 總體看,下跌樣本佔比大於上漲樣本,而上漲樣本佔比為近一年來的最低值,由此可見房價下跌的狀況。
“對於樓市後續走勢,要看政策鬆動的時間和程度。市場若不好有可能鬆動,但鬆動也基本上是以二三線為主,一線城市即便是鬆動,大概率也是在貸款政策上有調整,限購政策鬆動的可能性不大。”嚴躍進説,“從二手房交易的情況看,後市比較低迷,因此市場目前依然維持降溫或沒有反彈的判斷。”
(責任編輯:暢帥帥)