銀行能承受房價下跌多少？ 張明：降20%就壓力山大

　　經濟日報-中國經濟網北京9月19日訊 近日，平安證券首席經濟學家張明領銜的團隊發佈了《中國房地産深度研究報告》，報告認為，通過綜合壓力測試結果與其他定性角度考慮，認為中國房價下跌20%即會給銀行業帶來巨大壓力。而早在2010年，時任銀監會主席劉明康要求各大中型銀行按照季度開展房地産貸款壓力測試工作。當時中國的各大商業銀行曾經根據銀監會的要求對房貸進行了壓力測試，其給出的答案是——房價即使下跌30%-40%，房貸不良率也不會明顯上升。

　　報告指出，房地産行業風險一旦爆發，農商行和股份制銀行將首當其衝，國有商業銀行抗風險能力較強。風險水準：五大行<城商行<股份制商業銀行<農商行。事實上，複雜的現實情況遠非模型能夠準確《估計，房價下跌帶來金融市場、實體市場和市場心理的連鎖反應可能要超過預期。

　　報告認為，當前銀行整體資産安全狀況尚屬穩定。2014年以來，幾個關鍵的風險指標均呈現持續的惡化，但今年以來狀況有所改善：銀行不良貸款率從2014年以來維持了很長一段時間的上升趨勢，進入2017年後相對持平，但農商行高達2.6%的不良率在各類銀行中相對醒目；撥備覆蓋率從2014年超過270%的位置持續下降到目前180%左右；資本充足率一直較為穩定；資産利潤率2014-2016年持續回落，但2017以來有所企穩。

　　一般而言，房地産貸款對於銀行來説是優質資産，對公房貸和個人住房貸款不良率都低於整體貸款不良率。但自從2016年樓市加強調控以來，房地産貸款的風險也發生了變化。據各代表性銀行2016年年報數據，個人住房貸款不良率依舊遠低於其他貸款，甚至比上年末還有所降低；但公司類房貸不良率則出現較大幅度的上升，特別是四大行，對公房貸不良率已經接近甚至超過整體公司類貸款不良率。農業銀行尤甚，對公房貸不良率從2015年的1.76%飆升至5.9%。

　　綜合壓力測試結果與其他定性角度考慮，張明及其團隊認為，房價下跌20%即會給銀行業帶來巨大壓力。第一，2011年溫州房地産泡沫破裂後，溫州銀行業長達數年陷入困境，期間不良率的高點是2014年的4.68%。從我們的測試模型來看，房價下降20%，利率上調54bp的情景下，就能達到接近這個水準的4.18%。第二，美國2007年次貸危機時期，房價下跌20%~30%就造成了危及全球的後果。第三，房企毛利率大概也是這個水準，房價更進一步下跌將嚴重威脅到房企的生存。第四，房地産行業的資産負債率目前是77%，房價下跌20%-30%差不多也就把凈資産跌沒了，房地産行業的衰退不但影響涉房貸款的收回，還會通過影響其他行業進一步給銀行造成風險。