伴隨著2015年梅州房地産市場“暖冬”的收尾,2016年上半年梅州城區多個樓盤成交呈現增速放緩的趨勢。饒是如此,梅州的房價還是漲了一些。“去年沒有出手買房的,今年可能會有些後悔了。”張淑娟去年看中的梅縣片區的一個樓盤,均價便從4500元/平方米漲到了5000元/平方米。上個月,梅州城區商品住宅平均價格為5741.37元/平方米,同比上漲14.45%,突破梅州成交均價歷史新高。
與此同時,江南、江北的房價還處於調整期,均價出現忽高忽低的情況。在好的樓盤普遍量價齊升的趨勢下,仍有小型樓盤陷於量價齊跌的窘境,出現了“冰火兩重天”的開局。
然而,梅州城區的房價真的會持續上漲嗎?
●南方日報記者 黃思華
預計下半年樓市量增價漲
“暢享歐洲盃”、端午大放“粽”、水上大衝關、“改裝文化啤酒節”……今年以來,富力、萬達、奧園等各大房地産商的活動一個接著一個。
隨著去年一整年樓市的火爆,各大樓盤猛衝業績,已經消耗了一大批剛需和首改的購房群體。而今年上半年主要是一些老盤收尾和新盤加推。為了保證一定銷售量,各大房地産商是“八仙過海,各顯神通”,為了吸引更多的市民,積攢人氣,單純的促銷活動已經被層出不窮的娛樂活動所代替。
令人欣喜的是,雖然梅州城區商品房銷售量價增速放緩,但銷售業績依然可觀。記者從梅州市住房和城鄉建設局了解到,今年1—6月份,梅州城區商品住宅成交面積96萬平方米,同比增長11.1%;商品住宅成交套數為7475套,同比贈長8.4%。
價格方面,同樣出現小幅度的上漲。統計數據顯示,2016年1—6月,梅州城區商品房銷售均價5171.56元/平方米,累計同比漲幅分別為3.9%。就在上個月,梅州城區商品住宅平均價格為5741.37元/平方米,同比上漲14.45%,突破梅州成交均價歷史新高。
其中,2016年1—6月,江南片區商品住宅成交面積28.99萬平方米,成交套數為2120套,成交均價約6178元/平方米;江北片區商品住宅成交面積14.65萬平方米,成交套數為1161套,成交均價約5535元/平方米;梅縣商品住宅成交面積52.37萬平方米,成交套數為4194套,成交均價約4446元/平方米。
從歷史經驗來看,上半年房地産銷售尚處於淡季,因而梅州城區的商品住宅成交量和成交價格沒有明顯的上升。考慮到當前房地産市場還有一定的庫存積累量,可能在下半年“金九銀十”期間會大量釋放出來。
同時,不少房地産商還在對今年的新銷售戰略進行策劃和部署,醞釀新的增長,新樓盤的推出時間也多數集中在下半年。對此,廣東鴻藝集團副總裁雷建文認為,在2016年下半年,梅州城區的房地産市場會出現“量增價漲”的趨勢。且隨著熱點城市調控收緊,加之有效需求的提前釋放,接下來銷售水準或將進一步增高,樓市漲勢會明顯加快,值得留意。
“公轉商”有效提高公積金流動性
自2015年以來,中央定調大力去庫存,包括中央經濟工作會議的去庫存指示、降準降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等,都利好去庫存目標的實現。而梅州市也出臺了樓市“8條”,加大了去庫存力度。總體而言,2016年上半年樓市政策偏向寬鬆,包括調整首次置業首付款比例、下調利率水準等。
從公積金貸款的初衷來説,支援剛需和改善型需求是非常明顯的。如此一來,住房公積金呈現出提取額大幅攀升、個貸額顯著提升、結余資金持續下降的“二升一降”勢頭,資金運作壓力不斷增加,資金流動性日趨緊張。
據梅州市住房公積金管理中心數據顯示,2016年1-6月,全市繳存職工人數21.63萬人,繳存金額11.65億元,同比增長28.04%。而全市發放住房公積金貸款(不含“公轉商”)則有2893戶,職工用於住房消費住房公積金資金逾17.50億元(發放住房公積金貸款7.65億元,發放“公轉商”貼息貸款3.42億元;符合政策性提取住房公積金6.43億元,同比增長1.62%),個貸率高達88.43%,位居全省前列。
“申請公積金貸款並不容易,且時間與工齡掛鉤,近兩個月,我們的顧客還是選擇商業性貸款居多。”奧園半島一號的銷售人員告訴記者。
為增加公積金貸款資金流動性、化解資金不足的風險,解市民購房“燃眉之急”,2016年1月18日,梅州市正式啟動“公轉商”貼息貸款業務。
所謂“公轉商”貼息貸款,指的是由住房公積金金融業務受託銀行按照公積金中心審批的個人住房公積金貸款額度,先行向公積金貸款借款人發放商業性個人住房貸款作為可置換貸款,由公積金管理中心按月給予利差補貼,待公積金中心資金寬裕時,再將銀行商業性個人住房貸款置換轉回的公積金貸款業務。
目前,“公轉商”貼息貸款業務承辦銀行已增至3家,梅縣區、五華縣等也逐步推開“公轉商”貼息貸款業務,有效緩解了住房公積金資金流動性不足問題。截止到2016年6月,全市已發放“公轉商”貼息貸款985戶,共3.42億元。
業內人士認為,下半年政策寬鬆態勢仍將延續,未來會有更多的稅收優惠及提高公積金貸款額度等購房優惠政策,因而購房需求將得到進一步釋放。
中小樓盤去庫存壓力加大
有購房需求的人或許依舊熱情,各大樓盤銷售廳每天看房的人也好似絡繹不絕。但在一片熱鬧的背後,難免又有一個疑問:梅州常住人口僅400余萬,如今的庫存量是否合理?
至2015年底,梅州市商品房庫存量為442萬平方米,去化週期為11.2個月。為了緩解庫存壓力,今年4月,梅州市制定了2016-2018年供給側結構性改革去庫存行動計劃,涉及減免稅費、降低首付比例、調低房貸利率、鼓勵農民買房等多種舉措。
據市住建局數據顯示,到今年6月,全市商品房庫存量為273.4萬平方米,共23963套。其中,梅州城區商品房庫存量為141.35萬平方米,共11620套,去庫存效果明顯。
除此之外,在此次去庫存行動方案中,根據庫存情況合理控制商品房供應規模、而確定土地供應年度計劃和出讓規模的建議也備受關注。近兩年的供地量情況,影響著未來梅州市的房地産走勢。
在2015年梅州市本級國有建設用地供應計劃中,住房供應總量有86公頃,其中存量為17.2公頃,增量為68.8公頃。除保障性住房和各類棚戶區改造用地之外,商品房用地總量達23.58公頃。
深圳四華投資顧問有限公司楊凡認為,從此前釋放的信號看,城區還是有一定的去庫存壓力。其中,大型樓盤因為銷售經驗豐富,活動多,創新能力強,因此保持一定的銷售量不成問題;因而大部分的庫存壓力,集中在了中小樓盤上。“在新縣城,富力城所佔的銷售量比例較多,而其他樓盤去庫存能力則弱些。”
因為銷售觀念和方式的落後,相對於外來的大型房企而言,很多中小開發商建設的新盤在價格上下的功夫更多。而低價也成為目前這些樓盤應對新形勢的最好手段。此外,還有些“小地主”選擇了放慢開發節奏。記者在採訪中發現,中小型發展商因實力不夠雄厚,在推貨上更加謹慎,甚至存在刻意拉長儲客期的現象。
“其實,他們應該把目標顧客對準在周邊鎮圩和農村的群體,這類購房群體需求量不小,並且對於住宅的環境品質要求較低,反而對於價錢的因素考慮更多。”楊凡説。
觀察
購房需求轉移 房地産商拼質不拼價
對比起周邊地區,梅州是洼地,房價上漲還大有空間。或許,這就是許多地産商眼下最直接的邏輯。“賣得快,房價自然就得漲。”然而,梅州真的有如此龐大的購房需求嗎?
在大部分貨幣化安置群體和剛需首改群體的購房需求被去年的“高溫”樓市所消化後,是否有新的群體來為穩步上升的房價“買單”?
富力城的銷售人員介紹,今年該樓盤的主要顧客以回鄉購房的群體居多。年輕的人們遠走他鄉,也試圖在他鄉紮下根來,開枝散葉。然而在高房價的一線城市、二線城市,他們想依靠工資收入為自己安個窩的夢,顯得越來越不切實際。有些人開始轉過身來,把家安在離工作地點幾百公里以外的家鄉,成為一個現實的選擇。
據了解,今年上半年富力城的成交套數近1200套,在只有老盤加推的前提下,難得保持著與去年相同的銷售勢頭。
“交通方便,配套設施齊全,是我在選房之時最看重的條件。”在深圳工作的鄧愛芳在今年上半年,就給父母和自己分別在江南和新縣城各買了一套電梯房。在價格相差不大的情況下,她更傾向於選擇品牌知名度高、口碑好、服務週全的房地産。
的確,為了吸引在周邊地區工作的梅州人回鄉購房,房地産商之間所比拼的不僅僅是房子價廉和質高,更重要的是其住宅的配套設施以及社區管理水準。
曾幾何時,梅州的樓市還是處於低端銷售的階段。房地産商只要在恰當的位置,把樓房建好以後,便可以順利地賣出去。而今,隨著城市的擴容提質,城區的框架拉開,如果周邊的教育、醫療配套沒有跟上去,社區的服務理念和管理水準沒有提高,樓盤的銷售將會受到很大的影響。
在梅州市政府的網上信訪頁面,關於房地産商最多的投訴就是物業管理以及承諾配套的未兌現問題。“小區物業的服務、保安的上崗證、物業費、停車費等問題是我們業主最關心的問題了。”如今在碧桂園居住的周女士坦言,隨著生活水準的提高,如今所要求的不僅僅是“居者有其屋”,而是要“居者有好屋”。
對此,雷建文建議,房地産商應注重提高小區的管理水準,有了良好的業主口碑,才更容易得到客戶的青睞。“在近幾年的開發和銷售中,客天下也是在逐漸摸索和學習,如何給顧客提供一個舒適又有溫度的環境,而這次‘你好,鄰居’的銷售主題便是我們思維轉變的體現。”
隨著一個個大型房企的入駐,地産商之間的競爭也越來越激烈,如果沒有創新的思維和手法,不注重服務品質與水準,那麼在成交量方面也不會有明顯的提升。除此之外,有意識地引入一些文化活動,引導居民成立業主羽毛球隊、網球隊或志願者活動,也有利於形成良好生活氛圍。
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周圍縣(市)房價上漲迅速
年輕人傾向於到中心城區定居
近年來,房子從來沒有像今天這樣牽動人心,以至於在中心城區之外的其他縣城,房産形象廣告牌也紛紛涌現,尤其是一河兩岸的地段,不僅被開發商視為香餑餑,而且深受購房群體的喜愛。
在除梅州城區之外的6個縣(市),一個既不是交通要塞也不是工業重鎮的小縣城,卻同樣避免不了房價高歌猛進的現實。3年前,一位興寧當地的初中教師還在為3000多元每平方米的房價是否過高而拿捏不定,3年以後,該縣城的樓盤均價已上升到5000元。
從市住建局公佈的部門樓盤資訊來看,今年6月,大埔縣商品房住宅網簽套數約176套;豐順縣商品房住宅網簽套數約176套;蕉嶺縣商品房住宅網簽套數約84套;平遠縣為24套;五華縣為57套;興寧市為130套。去庫存量方面,只有五華縣、豐順縣、興寧市的庫存量在2000套左右,樓盤體量小,因而去庫存壓力不大。
環繞豐順縣城一圈,城區樓盤遍地開花。據當地房産仲介商介紹,部分樓盤的價格已經達到了6000元,以往作為當地主要購房者的公務員、教師、醫生等群體,再去看這些樓盤時已經不再那麼從容。
與梅州城區不同,這6個縣(市)卻並沒有很多的大型房企入駐,更多的還是以本地的小型房地産商為主。“論繁華,大埔遠遠比不上梅州城區,然後這裡的房價卻不比梅州城區低。一個普通的商品房住宅,單價都要5000元/平方米。”在大埔湖寮鎮工作的張梓璐説,因為缺少競爭,所以房地産商喊價隨意性大,如果按照城鎮的級別劃分,大埔實際的住宅市場價應該要低於目前的定價。
體量小,價格又不低,因此對於縣城的年輕人來説,更傾向於在繁華的中心城區定居。舉目四望,梅州的8個縣(市、區),無論是哪一塊都在走城市化的步子,這一點是不爭的事實。6個縣(市)的人口也在分擔著中心城區的庫存壓力,既支援著今日之剛需,又拓展城市的未來。
(責任編輯:羅伯特)
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