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葉檀:中國房地産不會像日本一樣崩潰

  • 發佈時間:2016-03-16 07:07:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  ◎每經評論員 葉檀

  在十二屆全國人大四次會議新聞中心於3月15日舉行的記者會上,住房和城鄉建設部部長陳政高回答中國樓市會不會像當時的日本一樣崩盤時強調,不能相提並論。

  第一,時代不同。日本發生的事情是在20~30年以前,背景、政治、經濟條件和今天都大不一樣,甚至是完全不一樣。第二,國情不同。中國和日本的城鎮化水準不同,經濟發展階段不同,宏觀調控的措施也不同。

  日本房地産崩潰的本質是投資品市場崩潰,房地産作為表現最明顯的投資品,崩潰得最為慘烈。美國的房地産市場同樣如此。當美國的房貸作為基礎資産品打包成為金融産品賣向全球時,低劣的基礎資産品質一定會讓相關的金融産品崩潰,問題只有一個,何時?

  日本房地産崩潰的前提有三個,一是城鎮化、工業化基本完成,房地産缺乏真實的消費者與接盤者,在城市大量購入房地産的人大多是為了投資。

  中國指數研究院研究顯示,上世紀70年代後期至80年代中期,日本的城鎮化進程基本結束,但較快的經濟發展速度與整體趨於寬鬆的貨幣政策,帶動房地産經歷了第二週期的快速發展,房地産背後隱藏著巨大的人口老齡化危機。也就是説,從二戰後直到上世紀80年代中期“廣場協議”簽訂時,日本的房地産漲勢是有真實的經濟與每人平均財富增長作支撐的。從1975年到1985年,日本經濟保持高速增長態勢,年均複合增長率超過5%,居民生活水準顯著提高。

  而到了上世紀80年代後期,日本老齡化等問題日趨嚴重,城鎮化階段已經過去,房價上升缺乏真實的財富與人口作支撐。

  第二,上世紀80年代以後,日本房地産又一波上漲,這是金融強刺激的結果,這就決定了房地産崩潰的命運。

  上世紀80年代以後,日本失業率一直保持在3%以下,遠遠低於其他發達國家。1985年,日本城市化率高達76.7%,城市化基本接近尾聲。由於簽訂“廣場協議”為其他歐美國家尤其是美國扛住經濟下行壓力,日元大幅升值,導致日本出口金額同比開始出現負值,整體經濟自1986年起進入下行通道。

  日本政府非常緊張,開始印鈔降息。1987~1990年,貨幣供應量增長率連續4年超過兩位數。1986年1月,日本央行貼現率降至4.5%,連續5次降息後,貼現率降至2.5%。1987年,日本全國總用地地價的平均上漲率為85.7%,住宅用地為102.5%,商業用地為59.5%。

  第三,發現房地産泡沫後,日本央行迅速收緊貨幣政策,他們希望房地産泡沫平穩落地,實際上這泡沫結結實實地落在了缺乏營養的堅硬火星地表上。

  1989年,經濟穩定通脹上升,日本央行將貼現率提高到4.25%。“海灣危機”爆發後,為了防止石油價格上漲導致通貨膨脹,日本央行將官方貼現率和基準利率均提高到6%。貨幣供應量與房貸增速同步下降。1990年末,房地産價格回落。

  當時的日本央行不明白杠桿的威力,並且對日本經濟數據充滿盲目的自信,認為經濟數據大有起色,只要加息擠破泡沫就能軟著陸。

  與日本相比,中國的各項指標似乎都大不相同。

  中國城鎮化遠未完成,但是否可以得出結論中國不存在房地産泡沫?未必。從1998年中國房地産市場化以來,房地産每輪週期都與政策和投資者相關,在中國一部分先富起來的人群中,房地産是主要投資品種。

  與日本不同的是,有前車之鑒在,中國政府絕不會輕易地放大泡沫,或者輕易擠破泡沫。這兩年房地産雖然復蘇,但政府強調的是去庫存,對投機非常警惕。一線城市房價上漲,政府開始強調穩健。我們在現階段不可能看到日本央行那樣的貨幣政策動作。

  總而言之,貨幣也好、投資品市場也好,會在一個狹窄的區間內波動,政府不希望看到大起大落。中國有形的手比日本有形的手硬得多,會確保房地産杠桿不失控。

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