◎楊紅旭

　　繼2014年“9·30”新政、2015年“3· 30”新政、2015年“9·30”新政之後，2月2日，央行和銀監會再次聯合出臺房貸新政：在不實施“限購”措施的城市，首次購買普通商品住房，商業房貸最低首付款比例可降至20%（原來最低為25%）；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的家庭，購買普通住房的商業房貸最低首付比例調整為不低於30%（原來40%）。

　　在不到一年半的時間裏，連續四次下調房貸首付比例，可見本輪政策放鬆、促進住房消費與化解房地産庫存的急迫性。

　　剛剛過去的2015年，中國樓市總體上出現溫和復蘇，全國新建商品房成交量同比增長7.4%。其中一、二線城市平均增長二成多。不過三、四線城市拖了後腿，基本持平或小降。

　　而進入2016年之後，儘管1月國家統計局對70個大中城市的統計數據尚未公佈，不過根據易居研究院監測的30個典型城市的數據（包括四個一線城市和其他二、三線樣本城市），基本也能看出全國一、二、三線城市的整體態勢。

　　在1月份，30個城市新建商品住宅的成交環比2015年12月份減少24.2%。雖然看似降幅達到兩成多，但實際不足為慮，因為基本上每年1月的成交都會比上一年的12月下降。主要原因有二：一是新的一年開始，開發商推盤下滑，而12月往往含有開發商為了拼業績而集中推盤的因素；二是臨近春節，購房需求出現季節性收縮。

　　我國的房地産市場存在短週期波動的規律，每輪樓市的上行或下行，最領先的指標是房産交易量。只有當交易量質變之後，房價才會出現拐點，然後傳遞到房地産開發、購地、新開工等指標。

　　本輪房地産市場上行，最早始於2014年10月，市場信號是當月住宅成交量環比9月大增，而政策信號是“9· 30”新政，市場信號證實了政策信號的有效性。之後，30城商品住宅成交量持續保持高位。其中，2015年12月成交量創歷史最高月度成交紀錄。2016年1月，成交量雖環比下滑，但仍保持在2014年10月之後形成的高位平臺上。基於此，房地産市場整體狀況應該無憂。

　　從同比角度觀察成交量或許會更有研究價值。2016年1月同比2015年1月，30城商品住宅成交面積同比增長19.4%。説明當前樓市形勢明顯強于一年之前。如果以更長的跨度來看，2016年1月，30城的商品住宅成交量創出歷史同期新高，也即歷年1月份的最高值。相比另一個樓市繁榮期的2013年1月，也高出11.5%。

　　再看一線城市。每輪房地産短週期的上行期，一線城市都會率先反彈，所以2014年四季度和2015年1月的商品住宅成交量已經很高。2016年1月同比2015年1月，北上廣深的商品住宅成交面積同比增幅分別為-15.6%、82.3%、5.7%和-19.8%。從中可知，上海仍然實現了八成的同比大漲，僅看這一指標，北京和深圳略弱，而上海樓市較強。

　　展望2016年，全國房地産行業在政策面仍保持寬鬆基本已成定局。在中央化解房地産庫存的方針指導下，房貸新政只是配套政策之一，未來一段時間，中央其他部委和地方政府或將陸續出臺配套政策。在這樣的政策背景下，二、三線城市的市場很可能出現弱復蘇。而一線和部分強二線城市，受寬鬆的貨幣政策驅動和市場本身的“正反饋效應”，樓市總體仍保持較強態勢。

　　在樓市整體繼續上行的過程中，需要關注一點：由於當前國內外資本市場再次出現動蕩，國內外經濟走勢存在穩中偏弱的跡象，這將對樓市造成一定程度的負面影響。2016年下半年和2017年需要密切關注外部環境對中國樓市的影響。（作者為上海易居房地産研究院副院長）