■易憲容

　　有報道稱，目前全國14個城市的住房銷售開始全面上升，房價也隨之上漲，特別是一線城市的二手房市場，市場價格反彈的現象十分普遍。因此，有觀點認為，中國房地産市場築底已經完成，市場又開始走上了回升之路。這些資訊反映到股市，房地産上市公司的股價又開始快速上漲。事實是怎樣的呢？

　　國際貨幣基金組織近日公佈了一份研究報告。結論是，中國未來住房年銷售率為4.3%，當前中國住房的去庫存化要花上6年的時間。報告還指出，當前中國房地産市場的空置面積估計達10億平方米，空置率比例在20%以上，而按國際慣例正常合理的水準在5%-10%。10億平方米空置的住房相當於當前中國一年的住房銷售總面積，而且超過一半以上在三線以下的城市。

　　就目前的情況來看，儘管一些一二線城市的住房銷售有所回升，房地産市場看上去有所好轉。但實際上，如果國內住房市場沒有經過真正的週期性調整，特別是沒有經過房價下行的調整，並讓住房消費需求釋放出來，那麼中國房地産市場的風險不僅沒有減少反而在增加。

　　儘管政府一系列的救市政策主要是讓已經持有住房的居民進入市場，但這些住房需求基本上是投資需求而不是消費需求（一套住房都可用於投資，兩套以上的住房用於投資更是易如反掌）。投資者進入，過高的房價就不會調整。這時除了投資需求者有能力進入之外，住房消費需求者有能力進入市場的是十分有限的。還有，如果高房價下出現住房銷售增長，房地産開發商的暴利仍然存在，那麼這些地方的住房新供給還會增加，而不是會減少。因為房地産開發商又會大舉拿地進入市場，增加供給。同時，少數一二線城市的住房銷售增長及房價上漲，很快就會傳染到三四城市的市場，從而使得三四線城市的住房市場的調整也開始出現停滯或僵持，這些城市市場的風險將增加。

　　所以，房地産政策重心仍然要放在遏制住房投資投機，去除住房的投資投機功能，讓住房市場回歸到消費為主導的市場上來。只有這樣，才是降低中國住房市場風險，以及消化當前中國住房市場巨大庫存的關鍵所在。

　　現行的政府救市政策，會讓有住房的人持有更多的住房，住房市場分配不均的情況更為嚴重。由於已經持有住房者進入市場更多的是住房投資者而不是住房消費者，這樣就容易把住房市場的價格頂在高位（投資者出價往往會高於消費者，這時住房消費者也沒有支付能力進入市場，即使有優惠政策也是如此），房價更是難以向下調整。這不僅會讓住房的消費者更加無能力進入市場及釋放住房消費需求，而且一線城市的高房價也容易成為三四線城市房價不下調的榜樣，從而使得全國房地産市場的週期性調整處於僵持狀態。

　　（作者為中國社科院金融研究所研究員）