澳大利亞突收緊外國人買房 但房産投資“大門”依然保持敞開

　　進入2015年，儘管人民幣對美元匯率走勢持續偏弱，但相對其他貨幣仍保持升值狀態。在這一大背景下，不少富豪繼續在海外置業，從曼哈頓到倫敦、從澳大利亞到紐西蘭都能見到中國人的身影。然而，與此同時，澳大利亞卻要收緊外國人置業，據稱他們擔心來自中國的投資正在抬高澳大利亞國內房價。

　　澳大利亞收緊外國人置業是海外置業環境將收緊的前奏嗎？對此，業內人士表示，從中長期來看，預計澳大利亞的房産投資“大門”還是會保持敞開的狀態；若以全球資産配置的眼光或態度進行投資，更好地利用國外國內地産市場的週期差異來獲得更高的資金回報率的話，國人海外資産配置的前景應該是美好的。

　　文/圖：廣州日報記者 劉麗琴

　　外國人買房得繳申請費並需登記

　　澳聯邦政府2月25日公佈計劃草案：對海外買家嚴格徵收申請費，以用來監測非法購買澳房産及防止海外買家擾亂市場價格。

　　根據澳大利亞的計劃，外國人購買價值100萬澳元（約合487萬元人民幣）以下的房産，須繳納5000澳元（約合2.4萬元人民幣）的費用；購買房産的價格每增加100萬澳元，須增繳1萬澳元費用。此外，澳大利亞當局還計劃對外國人購買不動産的情況進行登記，違法者將被處以最高達房産價值四分之一的罰款，並可能被強制出售所持物業。據悉，草案將於今年3月20日提交國會，具體頒布日期尚未確認。

　　據從事澳房産代理的嚴先生介紹，目前他們的客戶還沒有受到影響，不過他們也提醒買家利用最後這段時間儘快完成交易。

　　隨著新加坡、加拿大等國家收緊了外國人購買房地産的政策，越來越多的中國投資者將目標轉向了澳大利亞。

　　為何收緊？

　　外國人買房助推房價

　　本國人反而買不起房

　　瑞士信貸銀行一份報告顯示，中國買家每年會買下澳大利亞全國12%的新房，他們購買的房産集中于雪梨和墨爾本，分別買走新供應房屋的18%和14%；預計中國投資者未來7年可能會向澳大利亞房地産市場投資400億澳元（約合2212億元人民幣），“這可能會進一步推高這個已是世界上最昂貴房地産市場之一的國家的房價”。

　　高力國際物業投資服務部經理莫偉興指出，由於近年大量亞洲資本涌入澳大利亞，當地的房産投資者與海外資本已形成不同程度的競爭，而針對房産投資的海外資本暴增對澳大利亞尚未置業的人士的影響更為直接，不斷攀升的房屋價格已使不少澳大利亞人被迫放棄或推遲置業計劃。受民意影響，澳大利亞政府短期內或會局部性地收緊海外投資，以協助更多本地人置業。但考慮到各類海外投資對澳大利亞的重要性，從中長期來看，預計澳大利亞的房産投資“大門”還是會保持敞開的狀態。

　　有何影響？

　　外國人買房成本將增加

　　但只要合規買房就OK

　　如果草案通過會對中國買家有怎樣的影響呢？

　　莫偉興表示，提出以上計劃的目的是通過打擊外國人違規持有澳大利亞房産以增加當地人可獲得的房屋供應。對於目前正在購買澳大利亞房産的中國買家而言，該政策旨在加強執法，而非限制或收緊海外投資。中國買家通過澳大利亞外國投資審查委員會(FIRB) 的審查後，在遵守澳大利亞當地法律法規的基礎上，仍然可以合法購買並擁有該國物業。一旦澳大利亞以上的計劃獲得通過，海外買家的購房成本將會有所上升，對海外買家投資該國的熱情必然會造成一定打擊，但對澳大利亞房産海外需求持續強勁的狀況將不會産生根本性的影響。

　　而第一太平戴維斯華南區董事長林木雄則表示，澳收緊外國人置業不過是根據自身經濟、樓市行情進行的調整，不能看做是海外置業環境收緊的前奏，也不會對其他國家和地區有帶動效應。

　　業內人士認為，在中國富豪圈中，“全球資産配置”的需求和理念將在未來3年內更多地得到釋放。

　　高力國際最新的全球投資者信心調查顯示，投資者進行境外投資是大勢所趨，但目前仍只有約14%的投資者會在常居地以外的地方配置超過50%的物業。換而言之，就全球投資者而言，海外地産投資暫時還不會完全取代本土地産投資，但仍然是地産投資組合中一個重要的組成部分。

　　如何投資？

　　利用國外國內地産市場

　　週期差異獲取穩健收益

　　林木雄表示，目前國內個人海外置業主要是因為移民需要或是孩子讀書需要，從資産投資方面考慮進行海外置業的只佔很小一部分，因為目前國內投資收租的機會仍然不少，在五年內此方面的需求也不會有太大增長。而從機構投資來看，目前這方面的需求正在增長，尤其是國家也鼓勵進行海外並購、投資。

　　莫偉興則認為，對於國內投資者來説，他們若以全球資産配置的眼光或態度進行投資，更好地利用國外國內地産市場的週期差異來獲得更高的資金回報率的話，國人海外資産配置的前景應該是美好的。

　　以目前雪梨市場為例，2013年房價的平均升值率為10%，本地租務需求旺盛，一般公寓單位的租金回報率約在每年5.5%~6.5%之間。雪梨的建築用地價格仍處於上升週期，而其建築成本亦不斷穩步上揚，因此雪梨的房産市場尚保持樂觀的態勢發展。投資者現時若在雪梨購入符合其投資目標和經濟能力的房産，仍屬海外資産配置的好選擇。