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真正的市場拐點已到 轉捩點不等於崩盤

2014-05-19 07:30:00來源:北京晨報責任編輯:羅伯特

  從2009年四萬億投資刺激計划算起,時隔5年,中國房地産市場再次回到了需要政府“救市”的歷史窗口。

  上一次的矯枉過正依然記憶猶新,以至於學界對於房地産市場的命運産生了前所未有的爭議,爭議的焦點已經不再是房地産黃金時代還能維持多久的問題,而是樓市會不會崩盤。一輪唇槍舌劍下來,市場似已達成共識——在中國城鎮化進程尚未完成之際,崩盤幾無可能,但樓市已到中年,“房子只漲不跌的時代已經一去不復返。”

  真正的市場拐點已到

  從溫州到杭州,從杭州到北京,樓市方向轉變的節奏似乎正在經歷著從量變到質變的最後一級跳躍。雖然明顯的暴風雨尚未來臨,但從近兩個月來看,國內樓市傳出來的各類降價、砸盤、倒閉、轉讓等消息,讓敏感的人已經能感覺出風雨欲來前的信風。判斷風向的方法很簡單,在沒有新的政策打壓的情況下降價,是真的降價。

  野村證券是外資投行看空中國房地産市場的代表,其在研報中表示,中國住房市場的供給過剩和房地産開發商融資困難,一起導致了樓市的冷卻,房地産市場的調整已經不再是是與否的問題,而是有多嚴重的問題。中國農業銀行首席經濟學家向松祚也認為,中國房地産泡沫非常嚴重,樓市拐點已經來到。

  國際資本的逆流,是造成這次資産價格變動的外部顯性條件。向松祚認為,按照目前美聯儲退出QE的節奏,最遲會在今年10月份完全退出購債,明年一季度,美聯儲可能會開始緩慢加息。

  除了來自外部的壓力,中國經濟內部的結構調整是房地産市場風向轉變的最根本原因。金融地産不分家,而金融的核心是利率,利率水準是一切資産價格的衡量標準,當前對房地産市場打擊最大的正是利率的變化。如今,數千億的儲蓄資本已經通過金融創新實現了市場化,且規模仍然在滾雪球式的增長,假以時日,全社會融資成本將大幅提高,房地産必將受到重擊。

  北京師範大學金融研究中心主任鐘偉表示,利率市場化之前,房地産作為載體,讓中國高收入家庭有了財富保值的方式。利率市場化之後,白領階層可以通過購買理財,高收入階層可以通過信託實現較高回報,人們會理性的思考到底還需不需要買房投資。

  轉捩點不等於崩盤

  樓市迎來拐點毋庸置疑,不過,外資投行們危言聳聽式的“崩盤論”,並沒有得到國內主流學界的承認。獨立財經評論員馬光遠表示,不管是官方的統計數字,還是一些開發商資金鏈斷裂跑路的消息,都證實中國房地産市場在經歷了2013年的量價飛漲的繁榮之後,的確迎來了歷史上最嚴峻的轉捩點。

  “但轉捩點並不等於崩盤”。馬光遠認為,中國的城鎮化依然是推動房地産市場發展的強勁動力,從世界各國的房地産業發展史來看,房地産崩盤都是在城鎮化完成之後,如果真要崩盤,也是在中國城鎮化進程結束之後。在他看來,要談“崩盤”,至少要到2017年之後。

  與馬光遠持相同觀點的還有很多人。他們認為,中國樓市過去十年所表現出來的“黃金”時期已經終結,樓市開始進入“中年”。“我們必須承認,目前中國的商品房供需失衡不是區域性、結構性的,而是整體性的,除非將考察的區域劃得非常小。”北京師範大學金融研究中心主任鐘偉認為,結合預期變化、利率市場化以及供需失衡等因素分析,中國房地産市場不會因為政府出臺政策而出現顯著的變化,因為中國的房地産市場已經走過了青年,進入中年的成熟期。

  “拐點論”、“中年論”之外,還有“秋天論”。清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵認為,當前中國的房地産行業雖然出現了比較明顯的衰落,但房價不會像美國2007年、2008年那樣大規模的下降,主要原因在於,現在已經持有房産的中國家庭不會像美國金融危機時期美國居民那樣被迫拋售,所以整個房地産行業將進入“秋天”,而不是“冬天”。

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