□上海易居房地産研究院副院長 楊紅旭

　　過去十幾年，我國房地産市場呈現短週期波動，每隔三年左右一個輪迴。當然，每次輪迴的外部環境與內部動因，以及運作節奏和波動幅度，又存在一定的差異。

　　那麼，當前房地産市場處於什麼階段？研究市場趨勢的要點在於，一方面需要密切關注數據，數據是市場表像，另一方面還需詳察驅動市場變化的內因與動因。需要將二者結合起來綜合分析，才能認清現狀並提高預測的可信性。

　　從數據來看，首先要看新房成交量。在判斷房地産週期的十幾個指標中，成交量是最領先的指標，其中又包括新房和二手房成交量，二者基本同步變化，但由於新房數據較多，應以觀察新房為主，以二手房為輔。2013年房地産成交量處於短週期高位，全國商品房成交面積同比增長17%。進入2014年以來，房地産市場持續低迷，前10個月全國商品房銷售面積同比下降7.8%，但值得關注的是，1-10月降幅比1-9月收窄0.8個百分點。自2013年1-2月商品房成交量增速見頂後已下行20個月，從時間進程看，未來幾個月成交量有望轉而上行，預計明年上半年同比增速有望由降轉增。

　　大城市商品房成交量更能反映短期市態。上海易居房地産研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積，今年10月環比增長24.3%，同比下降1.1%。環比數據説明房地産市場成交量已逐漸走強，而且創下今年月度成交量新高。其實自7月開始，在地方政府紛紛救市的背景下，各地商品房成交量已呈小幅遞增態勢。10月環比大增則預示著房地産成交總體上已經開始復蘇。即便11月、12月相比10月環比略有回落，但只要環比降幅不超過兩成，都可視為成交震蕩式復蘇的表徵。

　　其次看房價。從規律上看，房價變化滯後於房屋成交量變化，尤其應關注兩類房價。一是全國70個大中城市住宅售價變動情況。去年3月，70個城市房價平均環比漲幅同步見頂，其後持續下行，今年5月由漲轉跌，今年8月跌幅為1.2%，創近十幾年來最大單月環比跌幅，9月降幅有所收窄，10月繼續收窄。從去年4月至今年8月，房價增幅下行17個月，從短週期規律看，大概也到了“變盤”時點，即8月份房價降幅見底屬於大概率事件，預計明年二季度可能由跌轉漲。

　　二是全國商品房成交均價。回顧2004年以來的全國商品房成交均價會發現，2010年是個分水嶺，之前每年漲幅為10%以上(除2008年)，當年及之後回落至10%以下。從這一指標來看，樓市“黃金十年”和“白銀十年”的分水嶺也正是2010年。從短週期看，去年1-2月全國商品房成交均價漲幅見頂為20%，其後漲幅持續收窄，今年1-2月由正轉負，但跌幅持續收窄，預計全年基本與去年持平。

　　再次看土地成交量。依照短週期規律，土地市場滯後於住宅市場。去年全國開發企業購地面積同比增長近9%，今年隨著樓市降溫，地市明顯趨冷。今年一季度至三季度，全國開發企業土地購置面積一直保持同比負增長，但前10個月逆轉為1.2%的正增長。這一數據比商品房銷售還要強勢，有些反常，尚需再觀察數月。上海易居房地産研究院跟蹤的全國十大城市土地成交量面積今年以來持續下跌，10月同比跌幅擴大為27%，這一數據可能比上述全國數據更符合實際情況。

　　最後看地價。與以前幾個樓市降溫期地價表現略有不同，今年市場降溫背景下，地價仍保持較高水準，明顯比同期房價表現更堅挺。今年前10月，全國房地産開發企業土地購置均價同比增長19%，遠高於成交面積增幅，且比去年全年23%的漲幅僅回落了4個百分點。從十大城市的土地溢價率看，去年二季度至今年一季度一直保持在25%左右，而今年二、三季度則回落至15%左右。上一輪樓市降溫期的2011年下半年，土地成交溢價率平均只有3%左右。在一線城市和少數二線城市，“房冷地熱”的現象有些罕見。這既給開發商購地製造了諸多障礙，又制約了未來兩年房價下跌幅度。

　　從上述的新房成交的量與價來看，樓市見底企穩跡象趨於明顯，成交量先反彈，價格將會滯後數月後反彈。土地市場表現略有異常，但大方向將是趨穩，地價仍在上漲，反映出作為需求方的開發商仍對後市不悲觀。另外，從住宅庫存和去化週期看，今年四季度總體正在構築頂部，其中去化週期可能已經見頂。這些數據總體上傳遞出一個信號：本輪房地産短週期的下行底部正在構築，其中作為領先指標的房屋銷售和去化週期已透露出復蘇跡象。

　　房地産政策暖風頻吹，是驅動市場見底與復蘇的核心力量。貨幣政策定向放鬆，尤其是無風險利率下行，是驅動市場築底的次要力量。可以預見2015年這兩個驅動力的性質不變、方向不變，甚至還會有所加強。這都意味著房地産市場將朝著復蘇方向演變，只不過區域分化更顯著，部分大城市房地産市場活性強、易反彈，部分高庫存的中小城市仍將復蘇乏力，需要更長調整時間，其房價才有望走出泥淖。