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業界稱央行救市效果 有待明年初檢驗

  • 發佈時間:2014-10-13 11:10:00  來源:廣州日報  作者:王荔玨  責任編輯:王斌

  今年9月30日,中國人民銀行和銀監會聯合發出“關於進一步做好住房金融服務工作”的通知,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃,向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

  業界普遍認為,此次央行站在積極支援居民家庭合理的住房貸款需求的角度來提出相對寬鬆的信貸政策,想通過房地産市場拉動經濟上行的意圖明顯。

  為進一步了解現時二手住宅市場上客戶的付款方式變化,滿堂紅市場研究部把2013年全年和2014年前三季度通過本公司促成的二手住宅買賣個案按付款方式進行對應分類(下表)可以看到,2013年和今年前三季度的二手買家都有一個共同特徵,二次購房的客戶採取一次性付款的比例,比首次購房客戶採取一次性付款的比例要高,今年前三季度該比例更達到58.0%。

  從表上看,改善型客戶在資金調配上似乎相對較靈活,但這不代表二次購房的客戶不需要銀行貸款,2013年11月“穗六條”實施後,二次購房的首付款比例提高到七成,而銀行在實際操作中,更可能把對應物業的評估價作“技術性調低”,從而令貸出的比例只有兩成或更低。採取純商業貸款或組合貸款作為購房手段的二次購房客戶比例,從去年全年的31.3%下降到今年前三季度的25.9%,既反映了信貸市場的緊張情況,也體現了二次購房客戶所面臨的窘迫境地。

  滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析,“9·30”央行房貸新政肯定會刺激改善型客戶積極看房,在廣州市內尚未入市的準買家當中,至少有一半是帶有換房意識的,且大部分已還清上一套房的貸款,這批客戶受制于“穗六條”,只能一邊看房一邊等待。只要地方銀行能按新政策執行相應的“還清當首套”原則,改善型準買家入市的幾率便會大為增加。

  但值得注意的是,今年剩餘的兩個多月裏,多數銀行的信貸額度已不多,能給予改善型客戶以基準利率及首付款比例四至五成已是不錯的“待遇”,要地方銀行給予首付三成及0.7倍的優惠利率,恐怕得等到2015年1月方可實現。故除非能對限購政策進行適度放鬆,否則今年第四季度的廣州二手樓市成交量,仍舊難有明顯的觸底反彈,二手樓價在短期內更難以轉頭向上。

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