天津開展不動産信託登記創新試點 北上廣等多地積極探索創新

　　中國網財經9月26日訊 近日，天津市地方金融管理局、天津金融監管局、市規劃資源局、市稅務局、市民政局、自貿試驗區管委會聯合印發《關於開展不動産信託財産登記試點的通知》(簡稱《通知》)，標誌著天津正式啟動不動産信託財産登記試點工作。

　　不動産信託登記試點再下一城

　　天津此次出臺的《通知》，是在充分調研論證基礎上做出的多項開創性制度設計。其旨在深入貫徹落實黨中央、國務院關於深化金融改革、服務實體經濟、推動高品質發展的決策部署，紮實做好金融“五篇大文章”，加快推進金融創新運營示範區建設。

　　《通知》將盤活存量資産明確為不動産信託的核心應用場景，以金融“五篇大文章”和“盤活存量、做優增量、提升品質”雙輪驅動，打通信託服務實體經濟的關鍵鏈路。一方面，引導信託機構聚焦科技金融、綠色金融、普惠金融、養老金融等領域，提升服務實體經濟效能；另一方面，緊扣天津經濟發展需求，通過信託制度整合不動産、優化資産結構、提升運營效率。

　　在信託設立方式上，除了“委託人已持有的不動産轉入信託”方式外，還創新性地拓展出“委託受託人購買不動産”方式，實現“存量資産盤活+增量資産配置”雙覆蓋。這一設計滿足了企業通過不動産信託盤活存量、優化資産負債表等需求，也為自然人通過信託實現“定向購買不動産+財富管理”提供了便利。

　　同時，《通知》適當擴大了不動産信託的受益主體範圍，對自然人而言，可廣泛應用於養老助老、特殊需要、財富管理、定向傳承等場景；對企業而言，可用於滿足存量盤活、資産處置、風險隔離、分配執行等不同需求。

　　在辦理流程方面，天津建立健全了更具實踐價值的標準化、精細化、場景化不動産信託財産登記操作體系。不動産信託成立前，信託機構需在中國信託登記有限責任公司辦理信託産品預登記。委託人與信託機構簽訂信託文件後，信託機構向中國信託登記有限責任公司申請相關信託關係登記證明文件，然後共同向不動産登記機構提出登記申請。不動産登記機構辦理轉移登記，並在不動産權證書和不動産登記簿附記相關資訊。

　　此外，為確保不動産信託業務長期健康穩定發展，《通知》構建了“源頭核查+專業把關”雙重保障機制，要求委託人在設立信託前，先行查詢並確認擬信託不動産權屬清晰無瑕疵。同時，支援天津自貿試驗區率先開展不動産信託登記試點，探索信託財産登記與自貿政策的協同路徑。

　　天津此次開展不動産信託財産登記試點，是完善金融基礎設施、創新金融服務模式、賦能實體經濟發展的重要改革探索和創新舉措，將為全國提供可複製可推廣的經驗。

　　多地探索開展不動産信託登記

　　事實上，除天津外，國內多地也已紛紛開展不動産信託登記試點工作。

　　北京是較早開展不動産信託登記試點的城市之一。2024年12月，北京率先打通不動産信託財産登記路徑，通過“預登記—轉移登記”流程確權並標注標識。2025年4月，北京還啟動了股權信託財産登記試點，明確非上市公司股權登記細則。北京的試點案例覆蓋了特殊需要、家族傳承等場景，如國投泰康信託為自閉症家庭設立不動産信託，外貿信託為生物醫藥企業設計股權信託，均取得了良好效果。北京的試點工作為信託行業規範發展提供了有力支援，有利於促進以家族信託為代表的財富管理服務信託的發展，推動信託行業回歸本源。

　　上海在2025年5月發佈了不動産信託登記試點通知，構建了“多場景覆蓋+全流程閉環+多部門協同”的創新體系。上海通過“雙重登記”模式實現財産隔離，即通過中國信託登記有限責任公司進行不動産信託産品登記和不動産登記機構進行不動産信託財産登記，並在不動産權證上注記“信託財産”專項標識。同時，上海鼓勵圍繞養老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等與民生福祉密切相關的場景開展不動産信託登記試點，稅務部門全程參與，為信託稅制改革預留空間。上海的試點工作有利於進一步推進上海全球資産管理中心建設，助推浦東新區高水準改革開放。

　　7 月 14 日，國家金融監督管理總局廣東監管局、廣州市委金融辦等四部門聯合印發《廣州試點通知》。在適用範圍上，廣州試點實現了顯著突破。其打破地域和機構的限制，開放適用全國機構，不僅適用於廣東轄內信託機構在廣州的業務，還惠及在廣州設有異地部門的全國性信託公司，讓更多信託主體能參與其中。機制設計方面，《廣州試點通知》引入預登記機制，委託人與信託機構可先行申請辦理預告登記，這一舉措能有效鎖定物權，為後續的信託業務開展提供穩定的物權基礎。流程設計上，廣州試點考慮到了遺囑信託這一特殊場景。在全部法定繼承人到場確認遺囑有效性的情況下，允許信託機構憑遺囑信託文件單方申請登記，簡化了遺囑信託場景下的登記流程。

　　珠海等地也在積極研討籌備試點。5月初，珠海市不動産登記中心與廣東金融監管局召開專題研討會，圍繞不動産信託登記的法律依據等內容展開研討，為試點落地夯實基礎。6月下旬，珠海出臺《不動産登記跨境辦(港澳)服務規範》和《不動産登記跨省通辦服務規範》，並於7月1日起正式施行，為不動産信託在跨境場景的應用奠定了基礎。

　　廈門于2025年8月啟動不動産信託登記試點。廈門金融監管局聯合市自然資源和規劃局、市稅務局、市委金融辦等部門印發《廈門市不動産信託財産登記試點方案》。該方案創新性地將以不動産追加交付信託財産、運用信託資金購買不動産、更換受託人、變更受益人等事項納入登記事項，按登記事項推出“指南式”操作指引，釋放了信託制度在養老傳承、民生普惠領域的服務功能。

　　用益信託研究員喻智向記者表示，各地的不動産信託登記試點工作，雖然具體方案和措施各有特色，但都旨在推動信託行業回歸本源，發揮信託制度在服務實體經濟、優化資産配置、保障財富傳承等方面的作用。隨著各地試點工作的不斷推進和完善，相關不動産信託未來將如何發展，中國網財經將持續關注。