空中實現“花園自由” 第四代住宅為“好房子”建設提供指導

　　中國網財經4月24日訊 近兩年，“第四代住宅”概念逐漸火了起來。專家介紹，第四代住宅是集綠色生態、垂直綠化、空中庭院等要素于一體的新型住宅形式，對改善型購房者具有較大的吸引力。

　　第四代住宅長什麼樣子？其核心特徵體現在哪？市場給其怎樣的評價？第四代住宅將有怎樣的發展趨勢？針對上述問題，中國網財經記者採訪多位專家進行解讀。

　　何為第四代住宅?

　　第四代住宅長什麼樣子？

(圖片來源：視覺中國)

　　“這個露臺面積有20多平方米，業主入住後可在露臺上養花，打造空中花園，也可在這裡讀書、聽音樂、健身，作為休閒區使用”。

　　“整個住宅採用三面採光佈局，基本沒有視野死角。像露臺的面積它是不計入房本的，基本上戶型能達到90%左右的得房率”。

　　記者還了解到，第四代住宅的顯著特點是具有面積較大的露臺。不少樓盤也都打出了“立體花園”和“大露臺”的廣告。

　　何為“第四代住宅”？

　　“從目前行業或約定俗成的角度來看，第四代住宅是集綠色生態、垂直綠化、空中庭院等要素于一體的新型住宅形式。”上海易居房地産研究院副院長嚴躍進接受中國網財經記者採訪時表示。

　　中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向記者介紹，第四代住宅的設計理念是將自然生態與建築空間深度融合，通過設置獨立的空中花園或共用綠化平臺，讓居者實現“戶戶有花園，層層有庭院”的居住體驗。

　　“相較于傳統高層住宅，第四代住宅還具備得房率更高、戶型設計更具開放性，如開放式廚房、通透客廳等特點。”在曹晶晶看來，對於追求居住品質升級的改善型購房者具有較大的吸引力。

　　記者注意到，行業中對第四代住宅有很多稱謂，包括空中花園、城市森林花園住宅、立體園林生態住房、庭院房等。嚴躍進指出，後續“空中花園”的概念明顯會強化，包括陽臺、露臺、連廊等戶外敞開空間的規劃使用明顯會增加。

　　因“綠色”理念受到市場積極評價

　　近年來，“第四代住宅”概念越來越火，體現了住宅産品變革導向。基於全國居民家庭歷史上的住房情況和需求、住房制度改革和階段劃分等內容，同時把握房地産業從“有沒有”到“好不好”的行業規律等新情況，易居研究院將四代住宅分為四個階段：1998年住房制度改革前的住房、1998-2009年的住房、2010-2019年的住房、2020年以後的住房。

新住房制度下一二三四代住宅的分類和特徵

　　“從滿足基本居住需求到居住功能提升，再到居住體驗的改善和提質。該劃分充分體現我國住房産品和居住理念的飛躍與升級。”嚴躍進表示。

　　值得一提的是，第四代住宅的推出，受到市場較大的關注和積極評價，因其充分體現綠色建築和綠色居住的理念。

　　曹晶晶認為，第四代住宅既保留了別墅的院落體驗，又具備高層住宅的城市視野。此外，第四代住宅通過容積率優化、空間複合利用等方式，一定程度上提升了土地資源利用率。

　　不過再火的産品也難逃一些問題，例如：庭院設置導致私密性下降、空曠情況下的居住安全問題等。

　　日前，國家標準《住宅項目規範》(GB 55038-2025)發佈，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，對住宅項目的建設、使用和維護作出規定，回應了購房人群的切實需求，並將於今年5月1日實施。

　　《住宅項目規範》是房地産行業最基礎和國家統一的規則，全國所有住宅項目應以此為標準，屬於硬性的強制性規範，各地會基於《住宅項目規範》落實地方版本的新規則。第四代住宅則是好房子或高品質住宅的一種重要類型，也將受到約束。

　　曹晶晶認為，第四代住宅作為“好房子”或高品質住宅的一種重要類型，在滿足新規要求的基礎上，仍需根據南北方城市發展、環境氣候、文化習俗等差異出臺一些區域適應性政策，既通過國家標準規範安全與生態底線，又通過彈性政策釋放地方創新空間。

　　曹晶晶還指出，“第四代住宅”對房企在建築結構安全、節能技術、後期運維體系等環節提出了更高的要求，一定程度上增加了房企建安成本，對於符合要求的項目，可以進一步提升金融支援力度，激發房企創新動力。

　　嚴躍進也表示，“第四代住宅”的驗房制度標準亟待建立，這不僅能夠打破房産商在售賣過程中“自賣自誇”式的售樓陷阱，也為未來第四代住宅的行業標準做了具體規定，防止購房者入住後因房屋的設計和結構問題産生種種困擾。

　　多地積極支援第四代住宅發展

　　各地政府也在積極出臺政策，為第四代住宅發展提供支援。

　　“近年來，多個城市發佈了第四代住宅建築規範或相關政策文件，主要內容是在公共綠化平臺、空中花園面積佔比、露臺出挑尺寸限制、容積率計算規則等方面提出具體規範。”曹晶晶表示

　　2024年2月，蘇州市吳江區資規局牽頭起草了《關於支援立體生態住宅規劃建設的實施方案(試行)》，其中提出，立體生態住宅是將綠色生態理念注入城市建築，通過平臺立體綠化，形成“戶戶有花園、家家有庭院”的建築模式，應用於7層及以上住宅建築，主要建築形式包括套內空中花園、公共綠化平臺。滿足相關要求的套內空中花園、公共綠化平臺可不納入容積率、建築間距、日照間距等的計算。

　　2024年3月，武漢市下發《關於推進新型住宅設計創新試點工作的通知》，同時出臺了《武漢市住宅陽臺及空中花園規劃管理細則》，對陽臺設計和空中花園設計提出了相關具體設計管理要求，推進了武漢第四代住宅的落地與發展。

　　2025年3月濟南市發佈了新修訂的《濟南市建築工程容積率計算細則》。該政策明確鼓勵房企建設第四代住宅，並對滿足相關要求的戶屬空中花園給予容積率支援。

　　此外，北京、江蘇昆山、長沙、重慶、鄭州、廈門、成都、合肥、南京、貴陽等多個城市也都發佈了相關的政策支援。

　　第四代住宅是今年各地在推進住宅項目規範中，紛紛探索和創新的住房産品。嚴躍進認為，結合好房子和高品質住房發展的新導向，第四代住宅的用地支援、土地規劃、項目開發、産品交付等都會進入一個新階段。

　　在嚴躍進看來，2025年是住房需求尤其是改善型需求積極釋放的關鍵年。第四代住宅項目的市場認可程度會進一步提高，交易活躍度也會持續增強，其和其他高品質住宅一起，在豐富産品結構、促進消費升級等方面將持續發力，真正助力人民群眾居住需求的品質提升。(作者：譚夢桐)