京投發展：TOD模式再破圈 用場景點亮生活

　　中國網財經5月8日訊(記者 張增艷)近日，交通運輸部等聯合印發《加快建設交通強國五年行動計劃》，指出要深入實施城市公共交通優先發展戰略。由此可知，國家層面對TOD的發展意圖已經非常明確。然而，作為萬億藍海的TOD卻走到十字路口，過去的軌道、房地産增量發展模式已難以為繼，增存並重的內涵模式亟需升級，為城市高品質發展提供新動力。

　　作為TOD領域的排頭兵，京投發展以TOD模式技術和經驗門檻為基礎，持續創新，把TOD與新觀念、新産品、新用戶進行有效連結，通過回歸用戶價值賦能産品力，真正構建場景運營與生活方式的有機統一。

　　TOD傳統模式亟需升級

　　據中國城市軌道交通協會統計，截至2022年底，我國共有55個城市開通城市軌道交通，運營線路總長度10287.45公里。其中，地鐵運營線路8008.17公里，佔比77.84%。根據數據推算，預計“十四五”期末城軌交通運營線路規模將接近13000公里，運營城市有望超過60個。

　　與此同時，推進城市軌道交通發展的政策利好頻出。中央層面，去年1月，國家發改委辦公廳發佈《關於做好盤活存量資産擴大有效投資有關工作的通知》，鼓勵推廣地鐵上蓋物業、交通樞紐地上地下空間綜合開發等模式；6個月之後，國家發改委出臺“十四五”新型城鎮化實施方案，要求推廣以公共交通為導向的開發TOD模式，打造站城融合綜合體；交通運輸部則在2023年印發《加快建設交通強國五年行動計劃》，為軌道交通的發展注入了新動能。此外，各地方也在積極推進軌道交通建設和TOD模式創新，成都、重慶、襄陽、無錫、佛山、洛陽、東莞等均有相關動作和政策出臺。

　　在市場和政策的雙重驅動下，城市軌道交通迎來跨越式發展，客運量不斷提升。交通運輸部的數據顯示，2022年全國城市軌道交通客運量194億人次，預計2023年客流量將創新高。

　　城市軌道交通運營規模持續擴大，TOD模式火爆出圈。眾所週知，TOD模式是以公共交通為導向的開發(transit-oriented development，TOD)，在規劃居民區或商業區時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式。源於TOD模式的契機，自然吸引了萬科、招商蛇口、京投發展、龍湖、保利、越秀等諸多玩家入局，甚至不少地鐵公司的身影也出現在土拍市場中。

　　“目前，構建以軌道為主的TOD發展格局已成為各大城市引領城市佈局優化、增強城市功能品質、促進城市産業發展、打造職住平衡體系的重要抓手。然而，各地在項目推進過程中，仍在規劃引領片區統籌、用戶體驗等方面存在不少掣肘和痛點，需要全行業不斷探索實踐，完善解決”，中國城市軌道交通協會會長張燕友在京投發展·第五屆TOD創新論壇上如是説。

　　過去，TOD模式被看作是“技術派”，因技術門檻較高而成為核心競爭力。然而，隨著技術革新、市場趨於成熟，單一的技術優勢很難適應新的發展趨勢。京投發展總裁高一軒感慨道，感覺行業走到了十字路口，北上廣深除外，像有些二線城市、弱二線城市的TOD發展遇到了巨大的障礙和挑戰。以前逢説房地産必説TOD，現在企業變得更理性，沒有一窩蜂似的非要幹這個了，這也給了真正想在行業深耕的企業以機會。過去三年，所有的TOD從業者面臨諸多挑戰，其根源是TOD的發展模式已經在時代之下需要做出新的變化。

　　回歸用戶價值

　　TOD模式迭代絕非易事，尤其是後疫情時代，我國TOD發展面臨更為嚴峻的挑戰。例如，總體人口負增長、老齡化日趨嚴重、經濟增速下行等。加之，京投發展偏偏選擇了TOD領域中高複雜度和高難度並重的地鐵停車場上蓋綜合開發。在這類項目中，政府、地鐵公司、業主的訴求均不同，如何平衡三方成為項目建設的關鍵。

　　高一軒對此深有體會。他記得2018年第一屆TOD論壇上，京投發展首次提出TOD智慧生態圈。“那個時候公司更多強調對城市、對地鐵，對市民的價值在那個時代並沒有變成唯一的主題”。

　　然而，今時不同往日。房地産行業經過新一輪深度洗牌，以往的遊戲規則被顛覆。在高一軒看來，“現在沒有什麼賺快錢的機會，這不是選擇，而是現實，企業必須要慢下來。京投發展提出‘用戶主義’理念，回歸用戶價值，從企業需求轉向用戶需求，把TOD項目開發與更好的生活方式相結合，開啟由産品中心主義到用戶中心主義、單維價值創造向多維價值創造、功能化産品向生活方式轉移的探索與實踐。從産品到用戶，強調了對城市、地鐵、業主的持續貢獻及服務能力。因此，TOD模式的底層邏輯已經變了”。

　　一直以來，底層邏輯都是京投發展TOD模式迭代和更新之路上的指導性原則。隨著軌道+房地産的粗放式開發成為過去時，京投發展開始摸索新的生存方式，即將三觀正(高精神含量)、顏值高(高審美)、關係好(高情感濃度)等核心理念不斷在産品與服務中落地，先後打造了西華府、公園悅府、琨禦府、嵐山、無錫愉樾天成、北熙區等標桿項目，實現了TOD産品的不斷迭代。

　　以北熙區為例，項目位於北京朝陽的東壩北西區，由地鐵3號線、12號線以及規劃中的R4線經過。2022年以來，東壩發展提速。這裡被定位為“使館級新區”，承接三里屯的價值溢出，有望成為繼望京之後的新經濟增長引擎。基於此，京投發展在北熙區的建設中全面應用了TOD整體開發技術，然後將用戶主義的實踐逐步落地。

　　緣于三軌交匯的優勢，北熙區打造了多維度的慢行連結系統，可以連接蓋上和地面，然後與城市形成連接。譬如，通過一條蓋上空中連廊直接連接商業綜合體，實現社區與城市無縫連結；從地鐵出來可以不經過地面，直接通過交通核到達上蓋住宅區；連接蓋上和地面的重要垂直交通核，與城市道路相融合，變為城市界面的一部分，同時垂直交通核結合周邊公園綠化、公交站臺，形成豐富、有趣的入口前場空間。

　　從空間利用看，北熙區把側壁形成的天然高差變成了兒童活動娛樂區，基於高差設計豎向的山水景觀，側壁旁邊變成可以慢行的景觀空間等。整個空間，自然、流暢、親和，是城市裏難得的綠色場所。

　　值得注意的是，北熙區以“次世代大城”為概念，主打下一代的、未來的精神需求潮流，打造了極具特色的TOD街區，即利用TOD高差形成以“綠谷”為核心的第二生活平臺。“綠谷”連接北崗子站和東風站，在軌道基礎上形成特色的人文街區，從而拉近了鄰里的距離，就像城市的微中心，集合了人們日常的社交、運動、藝文等生活內容。

　　北熙區的開發邏輯，迅速得到了市場的廣泛認可。去年十一黃金周開盤後，北熙區旋即贏得了357組家庭的投票，並取得熱銷30.8億的好成績，一舉成為朝陽區的人氣紅盤。

　　用場景連結生態

　　實際上，在北熙區項目之前，京投發展便開啟了轉型，在北京檀谷等項目上進行了基於用戶主義的生活方式場景營造實驗，並取得了階段性成效。2020年9月，以檀谷為先鋒陣地，展開了一場由傳統地産開發向生活方式運營轉型的實驗，慢閃公園採用策展邏輯，用非固定的形式邀請生活方式品牌來展演，形成了未來生活的微縮打樣。

　　那麼，何為慢閃呢？高一軒表示，慢閃猶如蒸餾器或者萃取器，“閃”的意義就是用相對低的成本在場景中試探一下他的生存能力。如果生存能力很高，就把轉成相對永久和相對固定的；如果生存能力不高，就臨時出現而已。在這個過程中，會接受大量和我們的定位相符合的主理人，不斷産生好的想法並持續轉化。隨著嘗試增加，品牌、人脈、資源都會不停的滾動、放大，逐漸才會形成我們的能力。

　　需要指出的是，慢閃讓來自新消費、文化、藝術、影視等跨領域人才陸續成為檀谷的主理人，通過共創形成與用戶需求同頻共好的生活方式共同體。這意味著，京投發展已經打破了傳統開發思維邊界，通過與跨界資源滾雪球式的聯動實現價值共創，進而形成具有特色的龐大儲備生態圈。

　　在北京的北熙區、無錫的愉樾天成，京投發展打造了慢生活休閒街區、森係靜謐社交場景、森林主題樂園、峽谷山丘秘境、全齡友好超級會客廳、鄰里花園、綠谷廣場等多樣化場景，通過場景+內容呈現出豐富多元的日常生活。

　　其實，TOD作為空間基礎這一事實並未改變，究竟應該裝入什麼內容，營造怎樣的場景才能打動人、留住人成為破解TOD新模式的制勝法寶。在運營中，京投發展發現，TOD快通達、大空間、強系統中可以為人們創造慢生活、多場景、高智慧的生活形態，從而形成一種生態平衡。

　　“TOD都是超級大項目，在房地産領域中具有打造超級場景的可能性，但是這樣的超級場景在過去是被浪費的，因為在空間中、在場景中沒有植入有意義的內容，這樣也就讓它與人的生活離得更遠。如何把TOD和更好的生活方式相結合，提高人們的幸福效率，是TOD開發是否可持續發展的重要勝負手”，高一軒坦言。

　　顯然，跳脫固有地産思維的京投發展，已經找到了解鎖未來的鑰匙，即將場景孵化和內容運營深度捆綁，通過多維度連結形成自己的生態圈，讓資源經過新一輪整合後創造多方契合的精神共鳴。

　　(圖片由京投發展授權中國網財經使用)