中國網財經在8月31日訊(記者 劉小菲)房地産企業上半年“成績單”密集發佈。不可否認,受疫情反覆、政策調控高壓、購房者信心不足等因素影響,全國樓市降至冰點。國家統計局此前發佈的數據顯示,2022年上半年全國商品房銷售金額同比下降了28.9%;克而瑞披露的報告則提到,百強房企累計銷售規模的同比降幅達51%。
下行週期中,房企如何破局突圍?碧桂園在剛剛發佈的中期業績報告中給出了一個“答案”:穩銷售、保交付、降杠桿以及新業務賽道。
保交付,預計下半年交付50萬套房屋
2022年上半年,碧桂園實現歸屬股東權益合同銷售合約額1851億元,在多家第三方機構發佈的榜單上,碧桂園的權益銷售金額均居行業第一。
在當下的市場環境中,碧桂園能夠交出這樣一份成績單實屬不易,這離不開對市場的敏銳的判斷。中信證券分析師指出,低線城市有土地款補繳規模要求低、建安節奏調整靈活、預售門檻可能較低等優勢。在此背景下,碧桂園加速對部分三四線城市的項目貨量佈局的調整,在上半年的銷售中,三四線城市的表現要比一二線城市好,銷售佔比也提升了1個百分點至69%。
除了根據市場變化隨時調整策略外,碧桂園擁有較強的交付力,這在“爛尾樓”頻現的當下,不僅給購房者帶來了安心,還提振了行業信心,顯示出頭部房企的擔當與責任。上半年,碧桂園在214個城市如約交付1070批次超25萬套房屋,其中165個項目實現了“交付即交證”。據公司管理層透露,碧桂園下半年計劃交付房屋50萬套,是上半年總量的兩倍。
受多重非現金因素的影響,碧桂園的上半年實現股東應佔核心凈利潤49.1億元,實現凈利潤約19.1億元,與上年同期相比均有所下滑。不過,碧桂園仍然是當下為數不多的保持盈利的民營房企。碧桂園首席財務官伍碧君在業績會上表示:“接下來會通過各種方式盤活資産,希望修復一部分利潤,同時開源節流,讓資産負債表、利潤表、現金流量表保持平衡發展。”
現金流充裕,賬面可動用現金近1500億元
行業深度調整階段,房企現金流是否安全、經營是否穩健成為關注的焦點。數據顯示,2022年上半年,碧桂園實現經營性現金流凈額約52.5億元。截至期末賬面可動用現金餘額1479.8億,而未來一年內到期需兌付短期債務為729億。
內生造血方面,碧桂園上半年權益物業銷售現金回籠約1702.9億元,權益回款率為92%,已連續7年回款率保持90%以上
外部融資方面,在境內外公開市場基本處於停滯狀態下,作為“示範生”的碧桂園在政府和監管支援,融資渠道持續暢通。去年下半年至今,碧桂園境內發行公司債及中票合計61億元、供應鏈ABS及ABN合計87億元,是目前為數不多能夠進行全品種融資的民營房地産企業。伍碧君在業績會上透露:“碧桂園預計年內會完成50億元中票的發行,9月份會先發首期,規模大概15-16億元。”
2022年下半年,碧桂園境外已無到期美元債,境內有兩筆債達到可回售狀態,合計40億元。明年上半年,碧桂園合計有69億元的公司債到期或達到回售狀態,以及折合40億元的美元債到期,償債壓力不大。
備受關注的“三道紅線”方面,儘管碧桂園目前仍處在較為健康的“黃檔”,但相關指標在不斷改善。截至2022年6月底,碧桂園凈負債率為48.1%,剔除預收賬款的資産負債率為72%,現金短債比維持在2倍左右,凈負債率與現金短債比表現遠優於監管要求。碧桂園總裁莫斌業績會上強調:“碧桂園將在2023年中期之前自然實現從黃檔到綠檔的調整。”
科技賦能,博智林構築新增長曲線
值得一提的是,在市場底部盤整的過程中,為保證現金流安全,碧桂園將除博智林機器人外的其他新業務都進行暫緩。不過,其向“高科技綜合性企業”轉型升級、開闢新增長曲線的決心並未改變。
目前,博智林機器人已形成混凝土施工及修整、砌磚抹灰、內墻裝飾等12個建築機器人産品線,覆蓋了結構施工、外墻施工、地下室施工、混凝土修整、裝飾裝修等多項建築施工工序。
截至2022年7月,博智林機器人已有30款建築機器人投入商業化應用,服務覆蓋28個省份超550個項目;累計交付超1200台,累計應用施工超1000萬平方米。2021年5月,博智林機器人還參與了全國十三五鐵路規劃中的重要項目——中鐵建工廣州白雲站項目的施工,獲得相關合作夥伴的肯定。
莫斌在業績會上表示:“通過博智林機器人的全面的應用和實施,實現與主營業務的相輔相成。相信未來能夠發揮更大的作用,創造更大的價值。”
鋻於碧桂園穩健的經營實力,多家主流機構在近期的研報中都給予了其向好評級。中信證券認為,碧桂園主動力促回款,雖然犧牲短期利潤,但卻能更好應對短期償債需要,對公司的償債能力有信心。申萬宏源在“推薦”碧桂園等優質地産股的同時,還表示目前房地産基本面底已現,優質房企將進入長短期成長共振階段。
除了機構,包括碧桂園總裁莫斌在內的多位房企管理者也都表示看好房地産行業的前景前景。莫斌在業績會上表示,儘管行業信心的恢復仍需要一段時間,未來發展會逐步製造業化,對公司和産品提出更高的要求,但房地産仍然會是一個在長效機制下健康、規模體量超十萬億規模的市場,活下來的企業將會有更大的機會。
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