第四期

不動産家族信託的機遇與困境

作者|雲南信託 孫雨昕


自西周的“井田制”到近代的“土地革命”,擁有不動産對於中國人來説是一種財富的象徵。中國人普遍安土重遷,不動産能帶給人們特別的經濟安全感,尤其是富裕人群,往往會將大量的財富用於購置不動産,力圖給親人後代更多的財富保障。近十幾年間,中國的房産價格上漲超過200%,大量中國家庭資産配置中不動産佔有很高的比重。


從“一代”購買持有房産,到如何將房地産安全傳承至“二代”,這樣的問題接踵而至,不動産家族信託的誕生讓大家看到了希望。


信託業內首單不動産家族信託


A女士早年在北京房價起飛前購置了十幾套房産,既有住宅也有商鋪,而現今這些不動産總價值已過億元。這些房産均由A女士自己打理,每月租金收入已遠大於自己和子女的總開銷,生活無憂。但A女士卻開始擔憂,一方面想把房産留給兒女,但又擔心兒女未來的婚姻出現問題,房屋産權會因離婚被分割。基於財富管理需求,A女士既希望隔離後輩婚姻風險對財産的分割影響,也想滿足對於財産的保護與傳承。交易結構圖大致如下:



(一)信託設計要點:


1.信託性質:單一資金家族信託


2.信託目的:婚姻風險隔離,財産定向傳承


3.信託財産:十幾套房産


4.信託當事人:委託人A女士,受益人直系血親後代非配偶繼承人,受託人某信託公司


5.其他參與人:投資顧問


6.信託利益分配:産生的租金收益定向分配至受益人


(二)大致操作流程:


1.委託人出資設立單一資金信託,作為過橋資金。


2.信託公司利用資金信託購買委託人名下房産,交易環節涉及的交易稅費實際由委託人承擔。


3.信託存續期間,按公司持有不動産的稅制繳納各項稅費。


不動産信託管理


(一)不動産管理內容


1.日常維護。支付包括不限于物業、水電、修繕、清潔等各項費用。


2.交易管理,主要為不動産出租、出售的管理。因為信託在設立環節視不動産交易,需繳納高昂的稅費,而出售時同樣視為交易,則會造成短期內兩次交易,對於委託人來説成本過高。因此,在設立不動産家族信託後短期內不建議出售。此外,委託人設立不動産家族信託一般也不會閒置不動産,信託存續期間不動産會進行出租,因此承租人的選擇、租賃合同的簽署、租金的收取等均屬於受託人的管理事項。


3.租金或出售款的運用管理。不動産在出租或出售後,信託財産會存在貨幣形態,因此這部分的信託財産仍需要進行相應的資産配置管理,做到保值增值。


(二)管理方式


根據受託人對於信託財産的管理權利設定,可分為事務管理和主動管理。


1.事務管理。實踐中,信託公司在設立不動産家族信託時會選擇事務管理,通過信託文件約定委託人將不動産的管理決策權授權至自己信任的家族企業或家族成員行使。


2.主動管理。從受託人角度看,通常受託人不會採用主動管理方式,即放棄不動産的管理決策權。但當委託人去世且受益人為限制行為能力人或無民事行為能力人時,則選擇由受託人主動管理,避免在極端情況下,不動産處於無人管理的狀態。但需注意的是,若受託人承擔不動産出租、出售的主動管理職責時,建議在信託合同中事先約定明確,選擇信譽高、經營管理能力高的不動産仲介公司擔當管理顧問。


不動産家族信託的困境


近年,家族信託成井噴式增長的態勢,但絕大部分仍為資金型家族信託,不動産家族僅佔有1%不到的市場份額。主要受制原因為兩方面,一方面是過戶登記障礙,另一方面為稅費高昂的障礙。


根據《信託法》規定“設立信託,對於信託財産,有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的,應當依法辦理信託登記。”《民法典》規定“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。”。因此,不動産家族信託要真正的産生效力,必須辦理房産變更登記手續,即委託人必須將房産變更至受託人名下,但《不動産登記暫行條例》中並未規定將信託合同作為房産變更登記依據的情形。加之,信託財産登記制度不完善,導致實踐中很難將需要辦理信託登記的財産開展信託財産登記事宜。


另外,不動産家族信託在設立環節視同為交易過戶,而目前的稅收制度下設立不動産信託面臨高昂的稅收成本。當委託人為自然人時,涉及到增值稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅;受託人涉及到契稅、印花稅。個人所得稅一般在20%,而土地增值稅以轉讓房地産取得的收入減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據,增值額大於20%未超過50%的部分,稅率為30%,增值額超過200%的部分,則要按60%的稅率進行徵稅。


在信託存續期間,不動産的持有人為信託公司,屬於企業法人持有不動産,則每年還需繳納0.84%的房産稅。受託人在出售不動産時,還需承擔增值稅、城市維護建設稅、教育附加稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅等。


因此不動産家族信託雖然有廣闊的市場,但面臨這兩大障礙時讓人望而卻步,有效設立的更是寥寥無幾。對於高凈值客戶來説,一方面是不動産家族信託的財産保護和傳承功能的迫切需求,另一方面是需要支付高昂的稅收成本。這樣的挑戰不只要有當下的勇氣與決心,還需要對久遠財富管理的認知和智慧。


【説明:本文的觀點、分析以及預測僅代表作者個人意見,不代表任何機構立場,也不構成對閱讀者的投資建議。】

往期回顧


			

			
		

專欄介紹

欄目總策劃:徐曦(雲南信託戰略客戶部總經理兼綜合管理總部總經理)


家族信託是財富傳承和保護的重要工具,信託公司是家族財富管理市場不可或缺的參與者和資源整合者。本專欄旨在普及家族信託知識,提升廣大受眾對於家族信託的了解和認知,為更多人群運用信託工具助力家族財富管理提供支援。


家族信託是雲南信託戰略型業務之一,旨在以專業架構設計及高效管理服務為客戶解決財富傳承管理等綜合需求。雲南信託家族信託部,開展股權家族信託、保險金信託、不動産家族信託、家族慈善信託等創新服務模式,可為客戶量身定制、提供家族信託架構設計、信託財産的投資配置、信託財産分配方案設計以及信託運作期間事務性管理等服務,具有線上簽約、內控自動化、賬務自動化、高效運營管理和展示等特色IT系統服務優勢。同時,依託雲南信託在諸多市場細分領域的差異化優勢,家族信託客戶可以享受到證券投資信託、智慧資産配置等一系列高附加值的特色增值服務,維繫長期價值投資理念,在跨市場配置中分散和降低風險。雲南信託具有的股指期貨業務交易資格、QDII資格、信託受益權賬戶代理開戶機構等資格,均可助力家族信託客戶和合作夥伴在財富保值增值中,獲得保駕護航的深度支援。


在2020年“金融革新力---第十二屆卓越競爭力金融峰會獎項評選”中,雲南信託“惠澤合世”家族信託榮獲“卓越競爭力家族信託計劃獎”。在“2021第四屆資本市場高峰論壇及金禧獎年度評選”中,雲信家族信託系列榮獲“2021優秀産品開發能力獎”。


智力團隊

內容支援:雲南信託家族信託部


顧問指導:潘星安(公司業務總監兼家族信託部總經理)


雲南信託客服熱線:400-688-0909


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