資本市場新“勢力” 民企公募REITs崛起

　　民企與公募REITs協同發展的趨勢正日益明顯。這背後是政策環境優化、市場需求提升、民營企業自身優勢凸顯，以及市場機遇驅動等多因素共同作用。

　　發行民企公募REITs，無論是對民營企業自身拓寬融資、優化財務結構，還是對整個市場豐富參與主體、産品供給及助力實體經濟發展等方面都有重要意義。

　　民企公募REITs為何不斷面市

　　數據顯示，2024年以來，已有包括嘉實物美消費REIT、中金聯東科創REIT、中信建投（601066）明陽智慧（601615）新能源REIT、華夏特變電工（600089）新能源REIT在內的4隻民營企業公募REITs成功上市，合計募集資金規模超過50億元。

　　此外，還有3隻民營企業公募REITs已上報至交易所。其中，易方達華威農貿市場REIT、南方順豐倉儲物流REIT進入問詢階段，匯添富九州通（600998）醫藥倉儲物流REIT已經進入反饋階段。

　　業內人士分析稱，我國民營企業公募REITs不斷面市的原因主要包括政策環境的優化、市場需求的提升、民營企業自身優勢，以及市場機遇與潛力等。

　　首先是政策環境的優化。今年以來一系列支援民間投資和民營經濟的政策出臺，如《關於促進民營經濟發展壯大的意見》《關於進一步完善政策環境加大力度支援民間投資發展的意見》等，明確鼓勵民間投資項目參與公募REITs試點，為民營企業公募REITs的發展提供了堅實的政策保障。同時，資産類別準入政策的放寬，如能源、消費基礎設施等新領域的納入，也為民營企業提供了更多參與機會。

　　其次是市場需求的提升。中信建投明陽智慧REIT相關基金經理解釋，隨著資産配置的多樣化，投資者對公募REITs的需求不斷增加，特別是公募REITs稅負較低、分紅率較高的特點，符合了可持續投資的趨勢。此外，公募REITs以證券化方式將不動産資産轉化為可流動的金融産品，為民營企業提供了更為靈活便捷的融資方式。

　　再其次是民營企業的自身優勢。民營企業具有運營效率高、激勵機制靈活的特點，有助於提高公募REITs市場的運營效率。

　　最後是市場機遇與潛力。公募REITs市場未來的潛力巨大，預計市場規模將進一步擴大，將迎來更多類型的資産與投資者。這為民營企業公募REITs提供了廣闊的發展空間和市場機遇，有助於推動産品供給多元化，助力公募REITs市場健康發展。

　　民企資産運營求創新

　　與國有企業相比，民營企業發行公募REITs注重降負債，資産運營求創新。基金管理人也更聚焦民企公募REITs的治理、風控、成長與擴募能力。

　　首先是在發行的動機方面，大部分民營企業選擇公募REITs的主要目的是降負債、回收資金、提升利潤，實現輕資産運營。民營企業往往更傾向於發行出表型公募REITs，快速確認資産出售收益，而國有企業更看重優質資産控制權，傾向於發行並表型公募REITs，保持高自持比例，以最大化資産運營效益。

　　其次是資産運營方面，優質民營企業往往能夠突破傳統思維的局限，引入先進的理念與專業經驗，對底層資産進行精細化管理與深度價值挖掘。它們效率較高，能夠快速定制並實施更具適配性的服務方案，從而有效增強底層資産的吸引力和競爭力。

　　而基金管理人也主要關注民營企業公募REITs的企業治理與規範性、安全與風險控制、市場潛力與成長性，以及擴募能力與激勵機制等方面。

　　中信建投明陽智慧REIT基金經理陳元凱表示：一是關注企業治理與規範性。由於中小型民營企業在治理機制和規範化管理方面可能存在缺失，基金管理人會特別關注企業的治理結構和規範化管理水準，確保運營管理的規範性和透明度。二是安全與風險控制。基金管理人會評估民營企業是否已建立完善的風險管理制度，能否定期對基金資産進行風險評估和監控，及時發現和應對風險。三是市場潛力與成長性。基金管理人在評價民營企業公募REITs時，會著重考察其市場定位是否精準，是否能夠切實滿足廣大投資者的實際需求，並在競爭激烈的市場環境中保持一定的競爭優勢。四是擴募能力與激勵機制。民營企業持有的資産規模相對有限，基金管理人會關注企業的擴募能力，以及是否有明確的擴募計劃和策略。

　　發行民企公募REITs意義重大

　　公募REITs為民營企業發展注入新活力，在拓寬融資渠道、優化財務結構等方面意義重大。

　　發行公募REITs對民營企業具有重要意義。業內人士分析：首先，公募REITs為民營企業提供了一種新的融資方式，使其能夠借助資本市場籌集資金。與傳統的銀行貸款、債券發行等融資方式相比，發行公募REITs通常只需更低的融資成本。其次，通過發行公募REITs，民營企業可以降低資産負債率，增加融資空間，提升再投資能力。

　　在公募REITs的萬億藍海裏，民營企業嶄露頭角，對整個市場也具有積極意義。中信建投明陽智慧REIT基金經理劉長飛認為：

　　一是增加市場參與主體的多樣性。民營企業通常具有靈活的經營機制和高效的決策流程，能夠迅速適應市場變化，為市場帶來新的活力和創新。

　　二是推動産品供給多元化。民營企業通常具有獨特的業務模式和資源稟賦，能夠開發出具有差異化競爭優勢的公募REITs産品。這些産品的推出，將豐富公募REITs市場的産品線，為投資者提供更多的選擇。

　　三是提升市場運營效率。民營企業通常講求效率，激勵機制更為靈活。引入民營企業參與公募REITs市場，有助於提高市場運營效率，推動市場更加高效、透明地運作。

　　四是助力實體經濟發展。民營企業公募REITs的發行和上市，有助於盤活企業存量資産，降低資産負債率，提高資金使用效率。同時，通過募集資金支撐主業發展，投資于新的項目，形成投融資良性迴圈。這將有助於推動實體經濟的發展，提升經濟整體的品質和效益。