鵬華基金國際業務部
房地産信託憑證(Real Estate Investment Trusts,簡稱“REITs”)是一種以發行收益憑證的方式匯集多數投資者的資金,由專業機構進行房地産投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。中國經濟的快速增長孕育了繁榮的房地産市場,也使REITs迎來了良好的發展機遇。
REITs發展面臨三大挑戰
中國經濟的快速增長孕育了繁榮的房地産市場,也使REITs迎來了良好的發展機遇。首先,REITs通過買入建成並有穩定現金流的物業,可以幫助房地産商盤活資産存量,提高資産週轉率,實現向輕資産模式的轉型。其次,REITs作為股票、債券、現金之外的第四類資産,可以滿足居民日益強烈的理財需求,尤其是門檻低、人數不受限制的公募REITs。另外,REITs也是機構投資者青睞的投資品種。據美國房地産協會2016年數據統計,在美國有超過300個共同基金投資于REITs。而中國目前的公募基金、全國社保基金、基本養老金、企業年金/職業年金、未來的第三支柱個人養老賬戶以及大量以養老為目的的理財和保險資金,都是REITs潛在的投資者。
不過,REITs在國內發展面臨挑戰。首先,缺乏稅收優惠的頂層設計。國內缺乏針對REITs的稅收優惠,削弱了REITs的吸引力,限制了過戶型REITs的發展。根據美國的經驗,股權類REITs的增長出現在20世紀80-90年代,原因是當時政府推出了許多的REITs改革法案,特別是對REITs和旗下控股的物業項目公司給予了所得稅減免的優惠。而目前中國針對REITs並無特殊的稅收優惠,複雜的結構設計可能會帶來稅收損耗,降低REITs收益率。如果是過戶型REITs,在固定資産轉讓時還將面臨資産增值帶來的大額稅收。
其次,缺乏專門的運作管理辦法,套用封閉式基金運作存在諸多限制。現有公募基金的運作方式難以承載REITs對於資産增值收益的投資需求,缺乏機制來保證REITs持續投資于優質物業,容易導致基金偏離原有的投資目標,也限制了REITs的投資收益。
再次,債權融資模式主導下公募REITs推廣難度大,定價脫離底層資産收益率,偏離了REITs産品創設初衷。建議強化公募REITs的資訊披露,發行時採用詢價機制,做好風險定價和結構設計工作,通過引入次級份額等方式增加股性融資比例。另一方面謹慎使用回購等手段來保證收益,強調物業項目本身的資質,建立完善的風險隔離機制,將主體風險和項目風險清晰界定,使用一些弱信用等級的主體作為融資方,提升REITs對於融資方的議價能力,從而提高收益率。最後,強調運營管理團隊的專業性,使REITs成為具備房地産專業知識和運營管理能力者的資産管理和資本運作平臺,而非單純為房地産企業服務的融資工具。
中國REITs市場發展潛力巨大
整體來看,REITs有利於盤活巨量的地産存量,通過資産證券化形式,使其變得可定價、可交易、可流動,各類投資者和企業將獲得更加充分的投資選擇和融資便利。追求長期回報的投資者可以直接投資于有長期回報能力的長期資産,形成一個巨大的直接融資市場,從而化解信貸市場的期限錯配和高杠桿風險,改善金融資本的供給效率。
2016年10月10日,國務院發佈《關於積極穩妥降低企業杠桿率的意見》指出:“支援房地産企業通過發展房地産信託投資基金向輕資産經營模式轉型。”如果按照1960年美國REITs發展初期佔國民儲蓄的滲透率來計算,中國的REITs市場規模應在1120億元左右;按照美國REITs發展成熟期佔國民儲蓄的滲透率來計算,中國的REITs市場規模可達萬億元,發展潛力巨大。
(責任編輯:張明江)