銀行下場賣房背後：金融機構不良資産處置愈發主動

　　“銀行也在賣房了，比市場價低不少。”一則銀行通過線上平臺直接掛牌出售房産的消息，引發市場關注。這些被稱為銀行“直供房”的房源，因其價格優勢和相對清晰的産權，正在成為一些購房者的“撿漏”新選擇。

　　這背後，是金融機構在不良資産處置上的主動作為。事實上，這兩年來，除了銀行，消費金融公司、汽車金融公司等非銀機構均加入個貸不良資産出清之列，力度持續加大。業內專家表示，當前不良資産處置已從“被動清收”進入“主動管理”階段，各類機構正結合自身資産特性，構建差異化的處置路徑。

　　“銀行直供房”低價起拍

　　在阿裏資産平臺App“銀行清倉”專區中的“銀行直供”欄目中，多家銀行正通過該平臺直接掛牌銷售房産，包括蘭州銀行、蘭州農商銀行、建設銀行、農業銀行、華夏銀行等。例如，華夏銀行掛牌出售位於瀋陽市鐵西區的一套住宅，起始價為22萬元。

　　上海證券報記者查閱資産資訊發現，其中不乏價格較具吸引力的房源。廣東雲浮農商行近日上線的一處雲浮市住房，起拍價低至8.02萬元。據記者進一步了解，該行當前共有19套房産正在拍賣，起拍價區間為2.4萬元至136.41萬元。

　　從整體掛牌情況來看，地方城商行與農信社在“銀行直供房”的供應中佔據主導地位。以城商行為例，京東資産平臺數據顯示，截至11月10日，蘭州銀行掛牌直售的房産標的已達1779個，吉林銀行掛牌房産超過2000套，天津銀行則接近1300套。

　　“銀行‘直售房産’並非新生事物。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受上證報記者採訪時表示，“在貸款違約後，銀行通過司法或協議方式取得抵押不動産的完整産權，繼而在公開市場進行銷售。過去，大體量的不動産多通過各類資産處置平臺流轉。如今，隨著對不良資産處置效率的要求不斷提高，越來越多銀行選擇主動、批量地直接掛牌銷售。這一趨勢也反映出銀行不良資産處置策略正從傳統的toB模式，逐步轉向toB與toC並重。”

　　法拍房“受冷落”

　　在銀行“直售房産”的同時，依靠資産處置平臺尋找客戶的路徑正面臨挑戰。李宇嘉表示，今年三季度法拍房在平臺上的清倉率(即成交數量佔掛牌總量的比例)僅為28.5%，凸顯渠道轉型的迫切性。

　　一位房地産行業人士向記者分析稱：“過去，法拍房因不受限購政策影響而有一定市場，如今各地限購放開，其價格優勢不再突出，去化難度加大。”

　　相較法拍房，銀行“直售房産”在産權確定性上更具優勢，交易風險相對可控，有助於加速資産處置。李宇嘉解釋稱，銀行“直售房産”實為“以物抵債”後的資産，産權已歸屬銀行，因此消除了法拍房常涉及的産權瑕疵疑慮，對促進交易有積極意義。若原債務人仍實際佔用房産，如出租或家人居住，甚至存在其他債務糾紛，清退環節仍存在不確定性。

　　對消費者而言，此類盤活也有助於部分優質房産進入市場，為購房者提供“撿漏”機會，成為一種新的購房選擇。“銀行直供房”本質上是銀行常規的資産盤活動作，可視為年底資金回籠的標準化操作。

　　金融機構加速風險出清

　　部分行業進入週期性調整，正持續考驗企業與個人的還款能力。在此背景下，企業經營性貸款與個人住房抵押貸款的違約風險逐步顯現。與此同時，消費金融公司與汽車金融公司同樣面臨資産品質下行的壓力。

　　在汽車金融領域，傳統依賴外部專業處置平臺處理不良資産的方式已難以應對快速擴張的市場規模與持續攀升的不良率。為提升處置效率，部分汽車金融公司開始借鑒銀行業風控經驗，推動不良資産處置向“結構化、多元化”轉型。記者注意到，今年汽車金融公司開始在銀登網轉讓不良資産。

　　一位汽車金融行業人士透露，汽車金融機構處置不良資産普遍採取“內部處理+外部協作”的模式：一方面依託公司內部的不良資産處置部門；另一方面也借助外部機構，如廠家回購或汽車金融代理商來共同推進處置工作。

　　該人士解釋稱，汽車金融的不良資産極少通過二手市場流通，主要是因為其手續繁雜、交易成本高，且多屬於零售性質，操作難度大、效率低，“相較而言，找廠家就簡單得多，一般廠家都簽有回購協議，流程更順暢，處置效率也更高”。

　　消費金融領域的不良資産出清同樣在加速。銀登中心官網顯示，今年以來，已有中銀消費金融、中信消費金融、螞蟻消費金融等持牌消費金融公司兜售不良資産。以中銀消費金融公司為例，今年以來該公司推出了82期不良資産轉讓項目，項目期數已接近去年全年總量。

　　今年以來，持牌消費金融機構不良貸款轉讓節奏明顯加快，頭部機構參與積極性顯著提升。當前轉讓資産普遍呈現“定價偏低、逾期時間短”的特點，反映出機構希望通過適度折價實現快速出清，避免資産進一步貶值的策略考量。

　　對於當前金融機構加速風險出清的現象，上海市建緯律師事務所鄒翊表示：“銀行直接售房、消費金融公司批量轉讓不良資産包，本質上都是對債權實現規則的合規運用，這種集中處置有助於快速釋放風險、盤活信貸資源，但須注意流程的合法性與透明度。”