1992年1月17日,一列火車從北京開出,鄧小平開始了視察南方之旅,一路的走訪視察中他發表了一系列重要講話,時稱“南巡講話”。
這些系列講話影響著很多人的人生軌道,在香港中海地産工作的陳勁松就是其中之一。
“這個講話告訴我們,一是市場經濟是一條路,不會往回頭走了;二是使我預感到內地的經濟及房地産市場將要發生大變化。”
陳勁松當時並不十分清楚深圳未來到底會變成什麼樣子,但香港房地産發展的現實告訴他,內地房地産市場將要起步,這對於他是一個機會,他在香港積累的專業開發經驗,在內地頗顯混沌、專業性不足的局面下顯示著獨特的光芒。
25年後,接受中國房地産報記者採訪時,世聯行董事長陳勁松談起了他與房地産的激蕩史。
“就認為機會來了”
中國房地産報:在您的人生時間軌跡裏,1992年有著怎樣的價值坐標意義?
陳勁松:“南巡講話”是發展大勢的改變,表明在內地做私營企業可行了,原來被定性為倒買倒賣、買空賣空的投機行為,現在合法化了。這告訴我們,市場經濟是一條路,不會往回走了。
另外,1992年因為在香港工作的經驗,使得我們建立了專業自信;1993年下海後進一步印證了自己專業的價值,這是非常重要的。
中國房地産報:您當時應該在香港中海地産吧?
陳勁松:是的,我當時在香港,在中國海外地産任項目經理。中海地産當時是內地企業在成熟市場區域唯一的一家地産公司。同時,也認為機會來了,因為我們看到了香港房地産行業發展的情形,認為內地的房地産行業一定會像香港一樣,當時梁振英又是深圳市政府的顧問,深圳肯定會照搬香港模式發展房地産行業。
同時,政府在修改《城市房地産法》、推行貨幣化分房、進行土地招拍挂,關鍵是銀行可以貸款,這是最大的變化,説明市場要真正地啟動了。
中國房地産報:回頭看,當時您身處和看到的大環境和房地産是什麼樣的情景?
陳勁松:1992年,深圳房地産市場開始起步,很多企業對於房地産開發幾乎沒有什麼認識,也多是在市場中亂撞;二手房的交易、評估也是剛剛開始。總之,內地的房地産市場還沒有成形。
用一句通俗的話講,1992年內地的房地産從業人士是“沒有吃過豬肉也沒有見過豬跑”,關於房地産是如何開發的市場上只有一本書,叫《香港房地産》,但這本書還是一個資料的羅列與匯集,其他國家房地産行業的開發經驗介紹幾乎難以看到。
而房地産行業的開發、銷售、運營這一系列模式我在香港見識過,包括香港房地産市場的預售制度、住房按揭、土地招拍挂制度及賣樓花、顧問、策劃等行銷手段,這些專業經驗非常重要。
“想法與思考很重要”
中國房地産報:您到深圳創業後第一筆生意是什麼?
陳勁松:世聯行的第一筆收入主要來自處理寶安廣場。當時市場正經歷房地産行業的第一輪泡沫與調控,深圳、海南等省市出現了很多積壓樓,很多人都在做處理積壓樓的生意。這個時期的很多人都有一個特點,口袋裏沒有錢,又不是地産開發商,唯一能幹的是解決積壓樓。
當時這個項目賣了半年沒有賣動,於是停工、爛尾在那裏。我們拿到這個項目後根據市場特點進行了調整,主要是把面積改小,大面積的寫字樓是沒有人會買的,一改小就好賣了,沒有靠加價、促銷等方法,就靠這個方法賣掉了,所以説想法與思考很重要。
中國房地産報:當時您就堅定地看到一張清晰的房地産商業戰略圖了麼?
陳勁松:當時對於內地房地産市場的未來發展情況並不十分清晰,但是當時堅定了一個信念,即不做投資與開發,就做行銷顧問也能賺到錢。從那個時候起,世聯行從來沒有買過地做過開發,就做行銷顧問這件事。一直這樣做,非常堅定。
中國房地産報:當時您應該是有機會有能力做開發業務的,現在回過頭去看,有沒有後悔過?
陳勁松:當然有機會做開發,那個時候哪有幾個開發商,現在有名的開發商當時都是我們的客戶,當然能做開發業務,但是我不是那種借錢還能睡得著覺的類型的人;再加上頭幾單生意使我們找到自信心,能立足,這不就夠了嗎?
説到底我不是一個願意“博”的人,還是一個願意走專業路線的人,這樣的一條人生軌跡在1992年、1993年就奠定了。
實際上,這樣做是錯的,過去25年,凡是買地做資産的都起來了;做諮詢的人都沒有做起來,世聯行算是不錯的。過去25年擁有資産或與資産相關的、借大錢起來的人都是最大的羸家,郭廣昌、孫宏斌賣樓起家,現在資産是我的1萬倍,但世聯行沒有借過錢不是市場的大羸家。這還得回歸到一點,就是他們的路不適合我。
“別什麼賺錢都想幹”
中國房地産報:以您的經歷、實踐,您認為市場經濟最應該是什麼樣的?投身其中的企業家需要什麼樣的精神?
陳勁松:香港是成熟的市場經濟,深圳是一個從無到有、從亂到嘗試的逐漸發展起來的市場,但深圳有好處:英雄不問出處、鼓勵創新,年輕人非常拼命,適合創業,給了深圳企業家很大的機會;香港相對來説門檻較高,不適合創業。另外,也正是深圳的小,才致使深圳企業家走向全國,包括萬科、金地、華為等公司,世聯行也是往全國各地走。這樣的事情在天津、北京都很難實施。所以説,它們有各自不同的特點與發展點。
市場經濟就是分工,你在香港會看到各種各類專業人士的分工,實際上在內地都沒有。我們當時堅信做好行銷顧問就能掙到錢,就能發展好,事實證明也是如此,我們現在是上市公司中房地産服務業中最大市值公司,顯然,做好自己,就能有立足之地,這就是市場經濟。別什麼掙錢都想幹,這不是市場經濟。
中國房地産報:就您的判斷,今後房地産這個行業會是怎麼樣的場景?具體到仲介行業的發展趨勢又是如何?
陳勁松:仲介行業的發展前景就看美國,CBRE目前已是200億美元市值的公司。從房地産行業的發展來看,美國排名前10的公司都是基金公司、REITs公司,沒有開發商,中國也會那樣,開發商會變成基金公司,各類的REITs公司,住宅開發會越來越小,最終到底誰是開發商、仲介公司就沒有那麼清晰了。
今後房地産行業的未來狀況就看發達國家,就像1992年看內地房地産,它未來樣子就是香港當時的樣子。
未來行業的規則會發生變化,現在是誰都要主動適應。
(責任編輯:單徵宇)