近日召開的中共中央政治局會議再次強調,加快建立促進房地産市場平穩健康發展長效機制。筆者認為,長效機制既不是完全脫離于當下各項調控措施的另外一套措施,也有別於目前一些階段性的政策措施,而是著眼于房地産行業及市場規律、特徵、性質、定位,所形成和建立的長期穩定有效的運作機制,包括法律、制度、規則等多方面內容。長效機制既要著眼全國房地産市場的共性,也要考慮各地的特性和不平衡性;既要與近期的調控相銜接,也要考慮未來的長期走向。
一方面,要認真研究正在實行的各項調控措施,把符合“房住不炒”定位的措施梳理出來,納入長效機制範圍。比如,各地在調控中頻繁使用的限售政策,延長二手房上市時限,旨在防範和遏制投資投機性購房,應該作為長效機制的一項重要內容。目前,一些城市僅僅是把這個時限從兩年延至三年,僅多了一年的時間,對炒房者而言沒有實質性影響。所以,可考慮把購買商品房後再上市的時間延長到五年及以上。又如,限貸也是各地普遍採用的調控措施,但不同地區對首套、二套及以上房貸採取的具體措施差異很大。考慮到在相當長的時間內,對大多數居民而言,購房都是一項鉅額投資,所以未來的長效機制不可能不對房貸規則有所設計。從改善民生和遏制炒房的雙重目標考量,對剛需、改善性需求、二套及以上購房需求,顯然要長期採取不同的策略。再如,一些三四線城市採取的階段性去庫存措施,要在適當的時候取消或退出。
另一方面,從建立健全長效機制的需要考慮,應該做好幾個方面的工作。一是摸清全國及各地城鎮住房情況和房地産市場的供求規模。除了完善不動産登記系統資訊管理外,相關政府職能部門應該加強配合,掌握各種不同房源的規模、結構、年限及與人口的對應情況。必要時可開展房屋普查或專項調查;二是對全國及各地房地産市場的現狀及未來作出精準分析、科學預判,對未來的供給與需求、減量與增量、銷售與租賃作出合理規劃,這樣既能滿足剛需、改善性需求,同時也能防止新的泡沫積聚;三是加強建立完善房地産行業及市場的監測統計制度,整合政府統計部門、房地産主管部門、其他政府職能部門、相關社會機構的數據資源,以反映各環節各節點全流程的變化情況,發現問題,及時預警;四是積極推進租賃市場建設,既要發展政府主導的廉租房、公租房,也要支援專業化企業發展市場租賃,推進利用集體建設用地建設租賃住房,形成租售並舉的市場格局。
關於各界普遍關注的房地産稅,則需要深入調研,認真研究,廣泛聽取意見,審慎穩步推進,將其作為在調控基礎上建立長效機制的一項內容。(作者:國家統計局統計科學研究所原所長 潘璠)
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