樓市最前線
近期,多家研究機構發佈樓市半年研究數據,對上半年進行總結。總體而言,今年上半年東莞樓市表現差強人意,供求矛盾突出,銷售率下降明顯。下半年“房住不炒”的調控基調持續,無論是從區域還是産品上看,東莞樓市成交將持續分化。
洋房依舊是東莞樓市上半年的成交主力,但受制于限購政策,投資需求向商業物業轉移趨勢明顯。不過,在商業物業的投資也存在分化現象,具體表現為商業公寓和寫字樓受青睞,而商鋪成交則比較慘澹。
東莞樓市市場預期趨於穩定
17日,由東莞中原舉辦的“東莞樓市2018上半年總結暨下半年展望媒體交流會”在東莞南城會展國際酒店舉行。在交流會上,東莞中原戰略發展中心總經理車德銳對今年上半年東莞樓市的情況進行分析。
他認為,在目前的宏觀經濟環境下,東莞樓市面對調控升級加碼、樓市城市分化明顯、開發商資金鏈逐步趨緊、政府“斷續式”推地、市場供不應求等挑戰,上半年商品住宅成交同比仍量價齊升,網簽價格走勢穩健。
但另一方面,從數據統計不難看出,個盤銷售率下降明顯。同時,庫存量持續相對低位,市場呈現區域成交分化、中小公寓受追捧、置業客戶年輕化等新趨勢。
值得一提的是,在莞置業的客戶比例也發生了改變。由於本地客入市動力下降,東莞一些樓盤項目的仲介聯動加強,具備購房資格的外市戶籍客戶社保達標,今年上半年深圳客入市比例明顯回升。
數據顯示,2018年上半年,在莞置業的深圳客佔東莞樓市總成交量的20%,同比增加6個百分點,臨深區域仍是深圳客的主戰場,住宅仍為他們置業的首選,但同時中小公寓也成為深圳客的選擇,呈現投資需求與居住需求並存的狀態。
車德銳謹慎看待東莞樓市下半年情況。從供應來看,下半年東莞住宅潛在供應約297萬平方米,同比去年下降48%,區域分化較明顯。城區、水鄉、東南、臨深等片區供應有望放量,但城區周邊、泛松山湖等板塊將持續供不應求。
“供應緊、高首付、高成本、穩預期、結傭慢等因素,將持續限制整體市場的一、二手成交。”車德銳説。
從記者掌握的情況來看,與車德銳持相似觀點的地産研究機構有不少。在政策方向不發生改變的情況下,他們對今年下半年東莞樓市的情況都持比較保守的觀點。
樓市投資需求轉向商業物業
從東莞樓市上半年成交的産品來看,洋房依舊為成交主力,但值得關注的是投資需求在商業物業産品上集中釋放。而市場對商業物業的態度,導致商業産品成交的兩極分化。
商業公寓供不應求的狀況加劇,中小公寓成為新的投資熱點;寫字樓量價齊升,成交創歷年新高。這意味著東莞本地人以及外地客戶,對樓市的投資需求在逐步轉向商業物業。
5月以來東莞商業公寓熱銷,尤其是20—30平方米的小面積産品,佔全市成交比例的14%,40平方米以上的商業公寓成交量的比重正在逐漸縮小。目前,選擇在東莞投資公寓的投資者,最青睞公寓集中在城區、虎門及泛松山湖、東南部片區、常平。
今年上半年,商業公寓的供不應求讓成交價格上升,同比增長7%。
“隨著限商改住政策的實施,商住地已不能再改造成公寓,但可以轉化成其他業態來消化一些商業指標。”車德銳説。據研究機構統計,目前能夠繼續開發的商業公寓建築面積約為80萬平方米,按照現在的消化速度大概還能繼續賣兩年。
雖然在東莞新興産業崛起及軌道交通加快建設下,東莞城區出現多個甲級寫字樓和商務中心,並於2016年上半年爆髮式入市。
今年上半年,東莞寫字樓供應8萬平方米,同比下降33%,成交量同比下降22%。儘管同比下滑,但今年上半年東莞寫字樓的成交量已經是近年來同期的第二高,僅次於去年同期。寫字樓的整體價格持續上升,達14893元/平方米,同比上升6%,是近年來的高位。
從東莞寫字樓放租租金月度走勢來看,多年來寫字樓租金相對平穩,但去年以來,東莞寫字樓租金明顯升高。
業內人士認為,除金融、地産、貿易等企業外,近年東莞寫字樓新入駐許多文化傳媒、醫療體檢、美容養生、教育培訓、家政、環保、物流、旅遊以及高科技企業,寫字樓辦公需求明顯增多,推動價格有所走高。
另一方面,高端寫字樓尤其地段優越的甲級寫字樓逐漸增多,租金水準上升。此外,部分寫字樓項目受益於R2線地鐵開通,租金水準明顯升高。
商鋪投資熱度減退庫存走高
與商業公寓和寫字樓相比,曾經讓東莞人趨之若鶩的商鋪,境況並不理想。
今年上半年,商鋪投資熱度減退較明顯,這表明過去東莞人“一鋪養三代”的觀念發生改變,在賣鋪的選擇上不再盲目。
數據顯示,隨著“六限一緊”等因素的影響,上半年東莞商鋪投資熱度減退,商鋪供應21萬平方米,同比下降12%,為近五年新低;商鋪成交22萬平方米,同比降幅44%,創近三年低位。除了東城、大朗及南城等鎮街成交突出,全市過半鎮區成交低於百套。
截至2018年6月30日,東莞全市商鋪可售套數為19139套,可售面積為215.82萬平方米,按過去12個月消化速度計算,消化週期約45個月,商鋪整體去化壓力仍然較大。
有業內人士認為,東莞的人口沒有相應增長,而這些年建造的商業店舖太多。加上各個方面的人為因素導致租金上漲太快,而租金大漲又支撐開發商售價太高,如此迴圈導致成本居高不下,終於出現了有價無市或者租售困難的情景。
而在車德銳看來,目前商鋪並非不可買,但要分情況。他建議投資者在選擇時需重點關注商鋪定位,考慮商鋪的市場競爭力,尤其要關注街鋪、購物中心和社區剛性服務等佈局。
“如果一個商業街的購買力、消費力集中,有很好的發展前景,銀行就會放鬆貸款,這些商業街也就會相對發展得不錯。但對於那些位置一般的區域來説,還是存在積壓嚴重、有價無市的情況。”車德銳説。
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上半年東莞房租漲幅緩慢
雖然近幾年來東莞住宅成交價格高企,但是租金卻上漲緩慢,兩三千元就可以租住一套三房戶型,對於暫時不想買房的市民來説,租房住仍然是一個很划算的選擇。
樂有家研究中心統計數據顯示,東莞租房成交量逐步上漲,2018年上半年達最高,2018年上半年樂有家內部租房成交量幾乎為2016年上半年的5倍。但是,2018年上半年東莞租房均價為26.98元/平方米,與2016年上半年相比僅上漲了8%,近兩年時間內租金上漲仍然緩慢。
另外,從上半年市場看,3月份東莞租房成交量最高,因2月是傳統春節假期,年後的3月份很多務工人員及高校應屆畢業生外出來莞找工作,也催漲了租房的成交量。
樂有家研究中心統計了上半年東莞熱租的樓盤,其中大嶺山鎮的光大山湖城位居第一。大嶺山鎮距離長安鎮和松山湖鎮相對較近,租房價格也比長安及松山湖要便宜,故承接了這兩個鎮區客戶的外溢需求,熱租榜中大嶺山鎮有兩個樓盤入圍。此外,寮步鎮和橋頭鎮則接納了城區和鳳崗鎮的客戶外溢需求。
東莞租房客戶更喜歡小戶型的房子,60平方米以下的小戶型房源租客佔比最高達32.25%。樂有家研究中心統計數據顯示,雖然東莞60平方米以下的小戶型房子出租最好,但從戶型方面來看,還是使用率更高的三房受歡迎,租客租房多是拖家帶口,戶型更大的房子也相對更受歡迎。另外,東莞月租金佔比最高的為月租金在2000—3000元區間的房源,這也與東莞整體租金均價相對應。
(責任編輯:李玥)