為期兩天的全國高考正式開始,處在衝刺階段的各家房企也將迎來全新的2018“半年考”。為了能拿到一張更亮麗的成績單,多家房企開始衝刺半年業績。加大推盤力度、降低負債率、增加土地儲備……在調控常態化的市場中,房企多管齊下,進入“臨戰狀態”,力求為全年任務完成打好基礎。
衝業績 二三梯隊銷售額看漲
作為上市房企重要的指標之一,銷售額成為各家企業比拼的重中之重。
“搶跑”、上半年發力成為房企常規操作。克而瑞機構的數據顯示,2018年1-5月,TOP100房企總體銷售規模達到了3.47萬億元,同比增長33.5%。
伴隨著銷售規模大幅上漲,200強房企各梯隊銷售金額入榜門檻較去年同期均有所提升。
TOP50房企門檻提升幅度最大,較2017年同期增長58.3%,TOP3、TOP30房企門檻同比增長31.4%、38.8%。
對此,中房研協相關負責人在接受記者採訪時表示,自2016年“9.30”以來,超過55個城市發佈了各種相關房地産調控政策,房地産調控已成基本常態。隨著調控政策不斷升級後,市場將進入新一輪調整期,標桿房企依託自身品牌、産品、資源整合等優勢,通過高週轉項目和全國化佈局的深化將實現逆勢擴張,達到規模新高度。
5月單月,TOP100房企銷售環比增長17.7%,業績超百億的房企達到24家,綠城、濱江、龍光等二三梯隊房企表現較為突出。
與此同時,13家房企單月銷售金額同比增長超過50%。融信、雅居樂、陽光城、龍光等企業銷售金額同比超100%。
前五月完成度較高的情況下,6月房企繼續加大推貨量。
據中國指數研究院監測,5—6月,華北大區重點城市北京、天津、青島三個城市累計開盤46個,共推出9478套,推出套數較上月增加31%。
“這主要是因為本月部分二、三線城市嚴控預售證和備案的政策明顯放鬆,大量新開盤項目批量入市。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,部分房企把三線城市目標由“去庫存”轉變為“提高盈利”,在銷售速度不下滑的情況下,業績可能上升,但未來增速會放緩。
降杠桿 多渠道融資
進入2018年以來,房地産企業融資進入監管最嚴厲時期,房企通過多渠道融資,盤活資産,降低融資成本。
尤其是對於上市房企來説,降低負債、提升利潤率,讓報表更加“安全”,也成為重要任務。
恒大集團就提出,到2018年末資産負債率從71.1%下降到60%左右。
融創中國董事局主席孫宏斌在業績會上也表示,“今年我們定的目標就是降負債率去杠桿,讓公司安全。”
此種情形迫使房企開始加速回款,如近來有大型房企開始通過降價來進行加速回款。
然而,上市房企銷售回款並不理想。長江證券研報指出,2018年一季度,上市房企銷售回款與借款收到的現金增速持續下滑,增速分別下降至約14.0%和4.8%。
在回款乏力、資金吃緊的背景下,房企近期密集海外發債“解渴”。Wind 數據顯示,截至2018年5月22日,2018年以來內地房企已公告計劃發行的海外債券達61隻,發行總額超過240億美元,比去年同期大幅度上升105%左右。
增土儲 一二線城市宅地走俏
半年業績通常為全年業績定調定性。在銷售、融資獲得現金流後,部分房企不斷加大土地儲備規模,調整土地儲備結構,確保未來可售貨源充足。
公開數據顯示,2018年1-5月,碧桂園以645億元拿地總額重奪拿地榜榜首,拿地金額高企,勢頭猛進。萬科以496億元拿地總額躍居第二;保利以453億元穩居第三位,土地市場發力顯著。龍頭房企獲取土地資源優勢相對穩定,繼續保持領先地位。
今年前5月,拿地總額前10位房企拿地總金額達到3696億元,同比平均增長率為40.7%,依舊保持較高拿地水準,品牌房企資源集聚效應日益加強,強者恒強態勢凸顯。
從城市排行榜來看,一二線城市仍為房企投資拿地的重心,三四線重點城市持續火熱。
中經聯盟秘書長陳雲峰表示:“二線城市‘搶人’背後不僅關乎宏觀層面,這是一場浪潮。是中國城市人群已經出現了遷移意向。”可以説,這樣的背景之下,房企進入二線城市也是市場的必然選擇。
“對於房企而言,尋找市場機會的關鍵在於從經濟發展前景、人口流動趨勢和房地産調控的嚴厲程度這三方面尋求最佳平衡點,隨著中國城市群經濟圈的形成,眾多二線城市成為相互聯動的區域經濟共同體,部分城市補上短板,在産業協同中取得領先優勢的同時,也成為人口的流入地。”思源地産市場發展部副總經理、首席分析師郭毅就表示,今年的“人才大戰”加速精英人群的流入,奠定了樓市需求走熱的基礎。“而2016年‘9·30’開始的新一輪緊縮調控,主要針對投資需求旺盛的一線城市,部分熱點的二線城市雖然也觸發樓市調控,但相比一線城市力度明顯偏輕,為樓市保留了一線生機,由此引來房企的重倉投資。”
本報記者 崔陸鵬 陳靜思
(責任編輯:宮鈺)