業內人士指出,如果能夠出臺政策將渠道打通,增加租賃住房資産的可流動性,而不是簡單地自持70年不動,變成沉澱資産,將可能提高企業的運營效率,從而吸引更多的投資主體參與到住房租賃市場中來。另外,應加快住房租賃法制化建設,這對租賃雙方都是非常必要的保障
推動“購租並舉”,從地方政府到中央部委都在快馬加鞭。在四大一線城市先後“出招”力推租賃房後,7月20日,包括住建部在內的國家九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(下稱《通知》)。《通知》要求,在人口凈流入的大中城市,通過培育機構化、規模化住房租賃企業,建設住房租賃交易服務平臺,增加租賃住房的有效供應,創新住房租賃管理和服務體制,多措並舉加快住房租賃市場發展。
業內人士認為,《通知》從供給側加快發展住房租賃市場的思路比較明晰,釋放出加快構建“購租並舉”新格局的強烈信號。而要從市場化的角度推動住房租賃市場發展,須進一步完善相關配套政策,提高企業運營住房租賃項目的回報率和流動性,特別是打通住房租賃項目的資産證券化渠道。
12個城市開展試點
《通知》指出,當前國內人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發展潛力大,但租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支援體系不完善,通過租賃解決城鎮居民特別是“新市民”住房問題的作用還沒有得到充分發揮。
因此,將鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展,鼓勵房地産開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。加大對住房租賃企業的金融支援力度,拓寬直接融資渠道,支援發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資産支援證券,專門用於發展住房租賃業務。鼓勵地方政府出臺優惠政策,積極支援並推動發展房地産投資信託基金(REITs)。
《通知》明確,超大城市、特大城市可按照國土資源部、住建部的統一工作部署,開展利用集體建設用地建設租賃住房的試點工作。鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式,多渠道增加新建租賃住房供應。
此外,大中城市須梳理新建、改建租賃住房項目的立項、規劃、建設、竣工驗收、運營管理等規範性程式,建立快速審批通道,探索實施並聯審批。
另據央視新聞客戶端報道,目前住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市首批開展住房租賃試點。
增強流動性是關鍵
面對頻密的政策信號,東方房地産學院常務副院長華偉表示,發展租賃市場是建立房地産市場長效機制的有益嘗試,因而要讓企業看到市場的盈利空間。現在,國內大中城市的年租金房價比大約在3%以下,企業如果僅靠住房租賃收入來獲得投資回報,勢必面臨較大資金壓力。他認為,現在的政策更多是緊盯住房租賃市場的增量,而非存量。但要加大有效供應,各地一方面應大力發掘存量租賃房供給潛力,另一方面則應積極引導增量租賃房需求。
“《通知》提到了加大對住房租賃企業的金融支援力度,如拓展直接融資渠道等,而這些政策最終如何落地還有待觀察。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示,儘管政府鼓勵企業向住房租賃模式轉型,但傳統房企出於投資回報率偏低的考慮卻可能先進行觀望。“現在有些拿了自持地塊的企業,或許更多還是感覺未來可售型商品住宅會越來越少,地價會越來越高。所以,企業通過自持一些地塊希望未來可以將其資産證券化。”
那麼,對房企來説,發展住房租賃市場的關鍵在哪呢?歐陽捷指出,現在要大力推動住房租賃市場發展,那麼,是否可以降低住房租賃項目地塊的地價?是否可減免企業的稅收?是否能讓住房租賃項目最終實現資産證券化?如果能夠出臺政策將渠道打通,增加這一類資産的可流動性,而不是簡單地自持70年不動,變成沉澱資産,將可能提高企業的運營效率,從而吸引更多的投資主體參與到住房租賃市場中來。
“另外,住房租賃市場的法制化管理已迫在眉睫,應加快住房租賃法制化建設,這對租賃雙方都是非常必要的保障。”歐陽捷説道。
(責任編輯:劉露楊)