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70城市房價漲幅連續3月收窄樓市調控政策收緊

2016年08月19日00:29 經濟參考報

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　　國家統計局發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，環比上漲城市個數減少，下降城市個數增加，漲幅繼續收窄。這是上漲城市數量與房價漲幅繼5月轉向後，連續第三個月下調。

　　業內人士表示，近期針對房地産領域的降杠桿政策密集推出，地方調控收緊的跡象也愈趨明顯，在此背景下，購房者預期有所調整。若去金融杠桿政策執行力度超預期，未來房地産信貸供應量減少，四季度房地産市場仍有可能呈現下調之態。

　　回調環比漲幅總體收窄

　　數據顯示，7月新建商品住宅價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有16個，上漲的城市有51個，較4月份65個城市上漲已減少14個，較6月的55個城市減少4個。

　　從增幅來看，環比價格變動中，最高漲幅為4.6%，較4月的5.8%大幅收窄1.2個百分點，較6月的4.9%也收窄0.3個百分點。而降幅方面，7月價格最低為下降1.1%，較4月至6月維持的0.5%，降幅擴大0.6個百分點。

　　具體來看，廈門漲幅高達4.6%，合肥4.2%，南京3.6%，石家莊、無錫、天津、杭州、深圳等7個城市漲幅均超2%。但同時，三亞、南充下滑0.3%，大連、牡丹江下滑0.6%，錦州下滑0.7%，韶關下滑1.1%。

　　二手住宅價格，與6月相比，價格下降的城市有12個，上漲的城市有51個，環比價格變動中，最高漲幅為3.2%，最低為下降0.5%。

　　同比來看，新建住房價格與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有11個，上漲的城市有58個，最高漲幅為41.4%，最低為下降3.8%。二手房方面，價格下降的城市有12個，上漲的城市有51個，最高漲幅為44.1%，最低為下降5.3%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，房地産市場有所回調。數據顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有51個，比上月減少4個；持平的城市有3個，比上月減少2個；下降的城市有16個，比上月增加6個。

　　環比漲幅總體收窄。新建商品住宅價格環比上漲的51個城市裏，漲幅在1%以上的城市有16個，比上月減少1個。“收窄幅度較大的城市主要是前期上漲過快的一線城市和少數熱點二線城市，其餘城市環比變化不大。”劉建偉説。

　　“一線城市由於去年同期基數相對較高，近期環比漲幅收窄明顯。但絕大部分二、三線城市由於去年同期基數相對較低，同比漲幅仍在繼續擴大。”劉建偉説。數據顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市有58個，比上月增加1個；持平的城市有1個，與上月相同；下降的城市有11個，比上月減少1個。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，70個城市平均新建商品房住宅價格指數環比上漲0.72%，這是3月以來的最低點。房價上半年已形成階段性高點，集中成交之後後續支撐不足，因此下半年漲幅普遍趨緩。

　　轉向樓市調控政策收緊

　　南京市市長繆瑞林8月17日表示，現階段南京房地産市場風險加大，下一步，將立足南京房地産市場實際，針對局部區域過熱的問題，嚴格落實嚴控房價地價、突出聯動監管、科學引導預期等各項政策措施，確保全市房地産市場平穩健康發展。

　　繆瑞林表示，將嚴控房價地價。嚴格落實房價管控標準，分區域設置價格管控線，嚴控區域樓王；對開發企業申請開發項目上市時，嚴格按照價格區間分類指導，控制房價上漲幅度。執行土地出讓最高限價措施，優化土地供應出讓方式，加強全市土地供後監管，加大閒置土地處置力度，對暫未開發的土地，嚴格按照土地出讓合同管理開發建設。

　　此外，將加強監管。繆瑞林説，將安排建設、物價、房産等相關部門，對全市商品房項目開展從開發建設、價格申報到上市銷售的全過程監管，對出現捂盤惜售、哄抬房價、散佈虛假資訊等違法違規行為加大聯合查處和治理力度。嚴格落實購房實名制，堅決杜絕炒房賣號現象。

　　日前，南京、蘇州、合肥紛紛出臺調控政策。南京調整土地公開出讓的競價方式，經營性用地公開出讓實行網上交易，競價所産生的保障房建設資金不計入房價准許成本；當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證的條件需符合“主體結構封頂”至“現房銷售”等不同程度的施工進度。同時，將已有一套住房且房貸已結清的最低首付比例由30%上調至35%，已有一套住房且房貸未結清的最低首付比例由45%上調至50%。

　　蘇州方面重啟限購政策。非蘇州戶籍居民家庭申請購買第二套住房時，應提供自購房之日起前兩年內在蘇州市區累計繳納一年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。並對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例由40%調整為50%。

　　土地方面，蘇州提出加大土地市場供應，調整土地供應條件，提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付比例，引導土地出讓理性競價，設定土地出讓市場指導價，並與預售條件掛鉤。

　　合肥則收緊貸款。以家庭為單位，無論在合肥市無房或有一套房，只要有兩次及以上的貸款記錄，必須在全部結清貸款後才能再次申請房貸。而以家庭為單位，在合肥市有兩套及以上住房的，只要尚有貸款未結清，均不予受理房貸。

　　展望四季度房價或受抑制

　　在地方收緊樓市調控的同時，中央降杠桿的信號明顯。日前，證監會提出，企業再融資募集所得資金不鼓勵用於補充流動資金和償還銀行貸款，並需詳細披露募集資金的實際投向。不允許房地産企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用於房地産建設而不能用於拿地和償還銀行貸款。

　　在中央提出抑制資産泡沫後，有消息稱，部分金融機構已收到相關監管指示，將於近期把結構化配資杠桿比例降低至1：1，規避劣後級受益人通過杠桿放大交易。

　　“在資産荒的背景下，金融機構通過各種形式將資金都流入房地産內。這麼一收緊，金融機構的資金減少，投向房地産的資金自然也會大幅下調。”業內人士透露。

　　中原地産市場總監張大偉表示，銀行信貸可以説是影響房地産市場最關鍵的因素。研究房地産發展的歷史可以發現，信貸收緊的年份房價一律下調，而信貸相對寬鬆的年份，房價則一路高漲。

　　“過去全面寬鬆的趨勢已經出現了變化。在加速去金融杠桿的背景下，部分漲幅過大的城市將受到抑制。”張大偉説。

　　海通證券分析師姜超表示，7月份中國的貸款總量4636億，其中代表居民房貸的居民中長期貸款高達4773億，佔信貸總額的比重已經超過100%。據其估算，目前中國居民購房的商業貸款杠桿率大約為42%左右。

　　姜超認為，如果未來居民房貸見頂，地産銷量和投資增速由正轉負，這將意味著很多行業的盈利存在重新回落的風險。

　　有業內人士表示，房企融資渠道收窄，購房預期轉向帶來的銷售下滑，進一步影響房企回款，四季度房價有望得到進一步抑制。