迎來中國民生投資集團(下稱“中民投”)入主兩年後,上置集團(01207.HK,下稱“上置” )的故事,迅速進入下一個篇章。
10月24日,隨著新公告的發佈,上置新一屆管理層,浮出水面。
現年69歲的賀斌吾請辭,接替他出任上置董事會主席的則是原上置行政總裁彭心曠。兩人的交集在於—兩年前臨危受命,同一時間進入彼時處於風雨飄搖中的上置。
值得一提的是,在本次人事調整中,新一任行政總裁之位,已經交付到從金茂新空降而來的劉峰手中。接下來,如何重塑核心競爭力與再造機制,是新管理層面臨的思考。
作為中民投旗下唯一以地産為主業的公司,上置對外界輸出著強烈的信號—從傳統地産開發商向金融地産轉型。不僅如此,發展的路徑裏還疊加著結合“産業發展”的色彩。
中民投已經給上置劃好了賽道。上置確定了“圍繞地産核心業務,整合産業資源,嫁接金融力量”的發展策略,立足於通過資源整合,成為跨區域發展的綜合性房地産金融集團。
這條路要怎麼走通,考驗著上置的運營實力。毫無疑問,這家從1993年就開始涉足房地産業務的老牌房企,現在,亟須在房企陣營中尋找到一方合適的位置。
瘦身轉型
中民投接下的是一個處於資金困境下的上置。按照2015年中期業績報告顯示,上置凈收入為5.36億港元,同比下降48%,虧損2.62億港元,凈負債率高達192.88%,現金及銀行結余只有22.4億港元,短期負債高達158億港元。
如何切贅求生,化解頑疾,並做大做強的重任,落在了當時新管理層身上.。
組建一個高效運轉的管理架構是一方面。中民投火速對上置進行了改善,指向於進一步加強總部的管控和服務職能。
按照時代週報記者從上置方面的了解,原有的事業部制被撤銷,組建了總部八大職能部門,由職能部門直接對各項目公司進行管理和服務,集團管控職能得到強化。
而這只是撥開上置繁雜人員結構枝丫的開始。2年時間裏,通過各項舉措,上置內部進行了團隊的整肅,通過關停並轉退的方式在優化整個人員結構。
反映在財報的僱員人數上,從2015年年中的1929人,直接降至2017年年中的543人,減少了近72%的人數。對此上置方面回應時代週報記者表示:“此舉圍繞上置的轉型而來,對於非主營的業務進行剝離,特別是退出了一些勞動密集型産業,自然會有人員上的調整。”
這也同時是上置重組後的另一重要工作 —非主營資産的剝離、處置和優化。此前的上置以中高檔住宅物業以及寫字樓、酒店、商場等經營性商業物業為主要經營開發方向。
在兩年時間裏,上置陸續轉讓了上海斯格威酒店、上置物業、上置網際網路金融等項目,並登出了置上商貿等一系列雞肋般存在的業務。
瘦身轉型,成為這兩年來上置身上最顯眼的標簽。
帶來的改變是直觀的,體現在2017年年中的財報中,上半年,上置錄得凈收入約5.20億元,較去年同期上升約120%。公告顯示,該增長主要通過以溢價出售其部分投資所實現。
與此同時,上置財務基本面也得到改變。一份公開的資料顯示,上置的資金成本也由原先的15%下降到7%左右,節省了4個億的成本,恢復至業界主流的資産水準。
事實上,在中民投進入前,彼時的上置已經在啟動輕資産化的轉型,“積極引進戰略合作夥伴,重組轉型。下半年,本集團將以利潤與規模、産品與佈局、行銷與去化、管理與創新等四大維度入手,積極應對市場新常態。”在2015年年中報告中,上置如是指出。
只不過,談轉型,並不輕鬆。
上置本身就有著一定的存量土地儲備。按照2015年年報,時代週報記者統計發現,截至當年年底,可供開發出售的物業總儲備約為268.4萬平方米,分佈在上海、遼寧、浙江、江蘇和海南五大省份。
當中,不少項目甚至並未動工,典型的如上海大興街的華府1號(又名“琴海苑”)、遼寧的大連綠洲城市花園、浙江嘉興的嘉興湘府、江蘇無錫永慶項目等。
按照當年的財報所述,2015年的上置處在前期擴張財務杠桿的消化期。上海雅賓利三期、上海華庭、瀋陽雅賓利二期以及及上海華府1號,是滾動公司現金流的重要項目,直接影響著公司未來五年銷售規模。
如何滾動這些項目的開發,對於上置而言至關重要。
上置的新路
地産發展進入存量時代,在中民投入主上置之時到來。
對存量資産進行管理,圍繞服務存量和資産價值提升進行戰略轉移,不僅僅是上置所要面臨的新思考,也是諸多傳統開發商的新命題。
也正因為中民投的進入,上置看到了自己在存量資産管理上的機會,也開始真正意義上的金融房地産初步的嘗試。
兩年來鮮有上置集團在公開市場拿地的消息。在整個2016年,上置以整個國際和國內市場同步佈局、開發業務和持有資産同步佈局,輕重資産運作同步佈局。
借助大股東的資源優勢,上置在各地積極尋找和各類金融機構的合作,通過各種方式進行不良資産的處置,包括了債券的資産轉讓和拍賣。
在國內斥資13億元收購上海美蘭湖所有資産包,是一方面。在這筆收購中,包含上海美蘭湖醫院100%權益、羅店新鎮商業街、上海美蘭湖皇冠假日酒店及高爾夫俱樂部等項目的部分權益。
值得一提的是,在這筆收購中,上置已經開始向醫療養老方向的拓展。此外,上置還收購了雲南昆明一處醫院45%的股權、大潤科技公司12%股權、保理公司80%股權。
大股東旗下豐富的産業資産或將為上置提供強大的産業支撐,形成協同發展的局面。
在北京收購的資産包則是通過與金融機構的合作展開。據了解,這是上置集團的首個輕資産項目運作嘗試。
在國外業務上,則聚焦于發達國家的核心城市,也是以“一帶一路”的高增長區域作為發展的重點。目前已經在倫敦、雪梨和舊金山佈局了五個項目。
事實上,收購而來的資産包本身或多或少會存在複雜的股權關係,比如未了清的擔保抵押和貸款。當然,上置方面亦未放鬆對於存量資産的投後管理。思路無非是從對資産包進行梳理,通過運營提升後,以合作出售和轉讓的方式,最後實現整個項目的退出。不過,有了中民投的保駕護航,這一切看上去並不難以實現。
琴海苑的新故事
現在,緩過來的上置,正準備在上海琴海苑項目上再續榮光。這也將成為上置轉型之路上的典型代表之作。
按照規劃,琴海苑項目作為上海黃浦區外灘金融創新試驗區的核心項目,將打造集辦公、金融商業配套、精英公寓、金融服務、高端住宅等於一體的商住綜合體。項目總建築面積為21.6萬平方米,佔據了上置目前240萬平方米土儲的9%,是一大比較重要的項目。
據悉,琴海苑項目的創新之處在於不再追求傳統的地産全過程開發模式,而是以靈活的手段滾動項目開發—指向的是去年年底出售項目49%股權于中崇濱江。按照去年年底的公告,這一股權出售,上置獲利11億元。
“股權能夠出售離不開公司的努力,當時拿下的並不是凈地,此前曾經啟動過三次拆遷都未能如願,中民投進來後能加快拆遷,一年內順利完成兩輪徵詢已經很不容易。這在上海當年拆遷事件中並不多見。”上置方面的知情人士表示。
當然,有著成熟經驗職業經理人的操刀,也是重要的一方面。劉峰的加入,無疑是助力。
現年48歲的劉峰在金茂期間,曾任總裁辦公室秘書、投資管理部副總經理,運營管理部總經理、運營總監、副總經理等多個高級職位,並先後兼任金茂三亞希爾頓酒店、金茂三亞麗思·卡爾頓酒店、金茂深圳JW萬豪酒店業主代表等職務。尤為值得一提的是,在進入上置前,劉峰還兼任了在金茂頗具影響力的上海北外灘項目總經理,主導北外灘項目開發建設。
在進入上置之前,彭心曠作為主要參與者,推動了在國內頗具影響的梅溪湖國際新城項目開發建設。公開資料顯示,該項目面積超過32平方公里,總投資超過1000億元,規劃定位為“國家級綠色低碳示範新區”和“長沙新城中心”。經過幾年開發建設,新城形象初步展現,産業集聚態勢良好,已成為産融結合的開發典範。
大股東的旗下具有豐富的産業板塊,這些資源可以和上置結合,這是一般開發商難以具備的産業優勢。目前,上置的團隊也在各地不斷尋找産業小鎮準備進行投資。
(責任編輯:段思琦)