國內最大的房地産仲介平臺貝殼已不再局限于房地産交易。熱點城市的土地拍賣活動中,貝殼旗下組建的地産團隊貝好家已開始和國央企在內的地産開發商一起抗衡。
超10億元拿下成都樓面價地王,擬自主操盤高端住宅項目
繼西安之後,貝殼成功挺進成都競得優質住宅用地。
9月20日,成都中心城區迎來月內首場土地拍賣活動,成都錦江區金融城三期H12地塊以總價10.76億元成交,成交樓面價達27300元/平方米。這一價格超越金茂此前拿下的錦江區林家壩地塊,刷新了成都樓面地價紀錄。
競拍現場,力壓十余家房企,貝好家(成都)置業有限公司成為上述地塊的競得者,溢價率超過42%。
貝好家是誰?工商資訊顯示,貝好家(成都)置業有限公司背後的大股東為國內最大的房地産仲介平臺——貝殼。
澎湃新聞從貝好家方面了解到,上述成都項目初步定位是高端住宅産品,預計全流程由貝好家團隊自主操盤,包括拿地、定位、設計、行銷等各個環節。
值得一提的是,此次並非貝殼首次拿地。今年7月底,貝殼旗下貝好家控股的公司曾在西安未央區成功拿下兩宗商住地塊,成交總價共計1.34億元。不過,西安項目並非為貝好家自主開發項目。彼時,貝殼方面回應,這是貝好家“1+2模式”下的多方合作項目,根據合作方需求,貝好家提供了基於大數據支撐的C2M(Customer to Manufacturer,從消費者到製造者)産品定位方案,以及資金、行銷服務。同時,綠城管理作為合作夥伴,由其負責代建服務和品牌輸出保障。
不過,貝殼重金拿下的成都項目則由貝好家自主操盤。澎湃新聞從貝好家內部了解到,後續,成都項目不會邀請代建服務商,但仍會同設計院、建造單位等進行合作。
貝殼開始進軍房地産開發?
此次貝殼大舉在成都拿地也被認為是貝殼開始進軍房地産開發。
對此,貝好家內部人士回應澎湃新聞:“進軍房地産開發”只是一個説法,貝好家的定位是“數據驅動的住宅開發服務平臺”,這很明確。貝好家的商業化模式,確定是走輕資産的平臺服務模式(1+2合作模式)。
既然走輕資産路線,貝好家又為何不惜重金自己拿地,且明確自主操盤?
上述人士坦言,在“1+2合作模式”推進過程中發現,如果沒有具體樣板和實操,與開發商建立信任的難度比較大,所以我們非常謹慎地在主流城市挑選合適的項目,通過自操盤,驗證C2M能力,兌現好産品、好服務和客戶理解能力,樹立品牌效應,讓開發商等合作夥伴對貝好家更有信心,以實現長期的輕模式發展。
成都或只是貝好家的一次嘗試。對於後續的拿地計劃,貝好家方面未予回應,不過其稱後續將視地塊情況而定是否需要再自主操盤。
貝殼集團副董事長、貝好家首席執行官徐萬剛表示,自主操盤一個項目,並不意味著貝好家要成為房地産開發商,主要是為了更好地驗證貝殼C2M産品解決方案的落地能力,增強合作方對“1+2業務模式”的信賴。
按照貝殼的構想,“1+2業務模式”是“以大數據支撐的C2M産品解決方案”為核心、以“靈活多樣的資金解決方案”和“線上線下一體化的高效獲客行銷方案”為輔的模式。
貝好家方面告訴澎湃新聞,其提出的“1+2業務模式”中的資金服務,很多是根據合作方需求、聯合其他資金方共同出資,因為有了貝好家參與的項目,不少投資方也願意跟投。據了解,今後,貝好家考慮參與或發起成立基金,幫助潛在合作方拓展融資渠道,通過産品解決方案的加持提升開發結果的確定性,與投資方共用收益。
傳統房企巨頭大將加盟
貝好家是貝殼圍繞“以人定房、以房定地”探索建造“好房子”的一種嘗試。
去年7月,貝殼將企業戰略從原來的“一體兩翼”升級為“一體三翼”並對組織架構進行調整,其中,“一體”即指房産經紀服務業務,“三翼”則在原來家裝、惠居的基礎上增加了貝好家,形成了四條事業線。
貝好家即是貝殼組建的地産團隊。澎湃新聞獲悉,貝好家成立一年來,其已組建了以AI演算法、數據産品、客戶研究、設計建造、行銷策劃等多元化、專業化的團隊。該團隊中有不少是來自萬科、龍湖、金地等頭部房企的人員。
舉例來説,原龍湖地産運營工程部副總經理、合景泰富集團工程管理中心總經理楊寶剛,原萬科北京區域首席城市研究合夥人都珊珊,原龍湖地産、金科及金地集團客研中心負責人羅酬劍,原龍湖集團研發中心總經理郭旌、萬科東北區財務總經理肖錚等均已加入貝好家。
其中,楊寶剛現任貝好家運營中心總經理,分管運營、工程、招採、成本等;羅酬劍現任貝好家客戶與市場研究中心總經理;郭旌現任貝好家研發設計中心總經理;肖錚現任貝好家財務中心總經理。
從組織架構來看,貝好家由總部、城市公司構成。總部方面,貝好家成立了業務發展中心、C2M創新中心、設計研發中心、建造管理中心、行銷中心,以及法務風控、財務、人力資源中心和辦公室。城市公司方面,目前貝好家在北京、上海、成都、西安四個城市成立了正式籌備組(並註冊分公司),也在其他主要城市設立相關業務人員。
從貝好家的動作來看,今年以來,貝好家開始在一二線市場的熱門地塊中嶄露頭角,此前,北京以及廣州的土拍中就有貝好家的身影。
有開發商人士認為,在買方市場下,貝殼作為開發商最大的分銷商,其獲客能力及現金流優勢明顯,因此,預判貝殼應該不會大規模拿地,而是引入代建或合作的輕資産模式為主。
根據貝殼公開的資訊,截至2024年6月30日,貝殼的現金、現金等價物、受限資金和短期投資合計結余為人民幣597億元。
不過,也有業內提出疑問,貝殼拿地開發,利用貝殼的優勢,如果後續銷售可刨除分銷費用壓降房價,或是貝好家相較其他房企的一大優勢,此次貝殼欲打造高端項目,這就像讓買“LV”的人跑去買源頭工廠,品牌認可度仍有待驗證。
據中指研究院四川分院監測資訊,貝好家此次拿下的是金融城三期區域調規後的第二宗住宅用地。金融城三期第一宗地塊為去年6月由華潤置地以樓面價20700元/平方米成交。今年上半年以“金融城·錦宸府”入市,套均總價超千萬。
面對質疑,貝好家方面認為,成都錦江區金融城三期H12地塊地價高主要是因為地塊優質,並不一定意味著高風險,而是高價值。這個項目地段好,面積不大,風險相對可控。成都市場相對健康,項目體量適中,避免了因週期長和套數多造成的不確定性。項目位於核心地段,地塊品質高。貝好家也是冷靜思考、審慎判斷後做出的決策。貝好家已經做好了充分準備,匹配了合適的團隊和資源,有信心取得成功。
“目前,行業整體在進行出清,貝殼在拿地和銷售層面的競爭會相對小一些,當前也有部分非典型房企在進行一些拿地的動作,貝殼作為房地産産業鏈上的企業,想把産業鏈打通,在行業低位的時候拿一兩個項目進行一些嘗試性的動作,是一種戰略上的嘗試。”業內人士説。
此次,伴隨著貝殼首個自主操盤項目落地成都,貝好家的“1+2業務模式”能否突圍仍有待市場檢驗。
(責任編輯:王晨曦)