據中國證券報記者不完全統計,截至11月23日,10月以來已有18個重點城市發佈第三批地塊掛牌公告。整體而言,“禁馬甲”、限參拍資質、限資金來源的要求不變,但參拍資金門檻和出讓條件有一定程度放鬆。
業內人士認為,目前銷售端尚未恢復,房企將對第三批集中土拍持謹慎態度。
- 多地供地密集掛牌
11月23日,鄭州市第三批集中供地資訊公佈,共計推出25宗地塊,總起始價約為157億元。11月22日,長沙市發佈第三批集中供地資訊,26宗地塊總起拍金額約為154億元。
11月19日,重慶市公佈的資訊顯示,第三批集中供地出讓28宗地塊,建築總規模542萬平方米。同日,北京披露第三批集中供地資訊,共計12宗地塊,總建築規模約113萬平方米,起始價總額336億元。11月18日,武漢發佈第三批集中供地資訊,共計出讓土地49宗,建築總規模約871萬平方米,起始價總額約588億元。
中國證券報記者梳理髮現,就目前公示的資訊來看,供地結構方面,廣州、成都等城市核心地區建築面積佔比較第二批集中供地有所回升。最有“看點”的城市當屬北京,根據北京市規劃和自然資源委員會披露,第三批出讓地塊中,朝陽區勁松街道0408-646地塊在起始階段要求未來全部商品住宅建築規模實行現房銷售。
北京市規劃和自然資源委員會表示,相較預售而言,現房銷售優勢明顯。一方面未來購房人可親身考察項目情況,通過看得見、摸得著的真實房源提升購房人安全感,減少購房糾紛,維護住房消費者的合法權益;另一方面也在一定程度上減輕購房者資金壓力,避免因項目爛尾帶來的資金風險,維護社會穩定。對於上述地塊,已充分考慮房企開發成本,預留合理利潤空間,保證未來企業可打造一定品質的住宅。
- 出讓條件調整
據中指研究院報告,目前已掛牌城市的第三批次地塊出讓條件保持嚴中有松,對房企購地自有資金來源審查和“禁馬甲”等要求不變,但對房企開發資質、地塊保證金比例、配建和品質要求、土地款繳納時間等方面有所放鬆,降低房企參拍資質和資金門檻,提高部分回爐地塊的利潤空間。
比如,南京市第三批次地塊對房企開發資質要求有所下調。其中,第二批部分地塊要求二級及以上開發資質,而三批全部地塊均下調為三級及以上開發資質。
廣州、深圳等部分城市“限房價、定品質”等試點規則也有所優化,項目利潤空間改善。其中,廣州南沙和黃浦區取消“限房價”試點,南沙區進一步取消“未來銷售50%房源傾斜無房家庭”要求。南京市對“定品質”要求做出調整,江北新區全部地塊取消“綠色建築二星標準”要求,建鄴區河西板塊地塊增加外立墻高品質材料要求。
此外,為緩解房企流動資金壓力,部分城市下調了保證金比例,取消聯合拿地和保證金捆綁限制,房企參拍資金門檻降低。同時,部分城市還放鬆了土地出讓金支付限制條件。比如,無錫市允許50%首付款的支付時間較第二批次延後20天。廣州、蘇州等城市對土地尾款支付限制也有所放寬。其中,廣州市部分第三批次地塊取消一個月內一次性付清總價款的要求,允許最長六個月內付清。杭州第三批集中供地掛牌35宗宅地,較預公告掛牌數量減少,且多個地塊限價有所提高。
- 房地産合理貸款需求得到滿足
房企融資環境總體平穩。11月22日晚,保利發展披露,擬發行公司債券規模不超98億元,募集資金擬用於償還有息債務、補充流動資金、項目建設及適用的法律法規允許的其他用途。
11月19日,建業集團和中原銀行簽署戰略合作協議,中原銀行意向為建業集團提供總額不超過100億元綜合融資服務。同日,上海清算所披露,綠城房地産集團有限公司發佈2021年度第二期中期票據募集説明書,擬募資上限為20億元。
據中國證券報記者不完全統計,11月以來,已有逾10家房企在銀行間債券市場融資。
此外,11月19日,銀保監會表示,房地産合理貸款需求得到滿足,10月末,銀行業金融機構房地産貸款同比增長8.2%,個人住房貸款中90%以上用於支援首套房。
11月19日,央行發佈的《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》提到下一階段主要政策思路時表示,牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,堅持不將房地産作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,保持房地産金融政策的連續性、一致性、穩定性。
- 房企料謹慎拿地
“從融資成功的房企來看,財務健康的房企更容易獲得市場認可。”一家房企財務部負責人告訴中國證券報記者。
一家TOP30房企投資總監向中國證券報記者表示,“目前,部分前期拿地的房企正尋求出售或合作。對於第三批土拍,我們持謹慎態度,畢竟銷售端沒有起來,房企還是比較缺錢的。”
東方證券認為,由於銷售仍處於下滑階段,疊加市場預期,所以對未來一兩個季度房企現金流改善狀況不能預期過高。
此外,相比前兩次集中土拍,部分重點城市進一步完善優化土拍規則,適度放鬆了拿地門檻,進一步降低房企參拍資金門檻和資金佔用成本,有機構預計第三輪供地中企業拿地積極性會有所提升。
(責任編輯:王擎宇)